解读《福建省城市住宅小区物业服务规范》

8日，福建省住房和城乡建设厅在全国率先出台地方标准《福建省城市住宅小区物业服务规范》，并于本月起实施，虽然物业服务规范有全国性的标准，但各地并没有针对地区所确立的地方服务规范，因此，我省率先出台的地方标准具有先进性。业主与物业之间一直都存在诸多矛盾，很多纠纷因无法可依而纠缠不清，此次出台了地方行为标准，让物业公司明确自己的职责，也让业主明白自己享有哪些权利。转载保留出

记者：此次出台地方标准《福建省城市住宅小区物业服务规范》在物业承接与退出上做了较为详细的规定，这与之前相比有什么不同吗？

林常青：物业的承接和退出是这个《规范》的亮点，详细规定了物业公司在接手一个项目时应当查验的具体内容，开发建设单位与物业买受人签订的物业买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位、共用设施设备的配置和建设标准。现场查验应当形成书面记录，查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由开发建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认，并备案至管辖区域内的政府相关部门，最后再以书面的形式告知业主。

开发建设单位因与物业公司签订承接查验协议，开发建设单位应按照原计划设计要求并交付，因此新《规范》让物业公司多了一份职责，由于业主收房没有经验，由物业公司对公共区域进行详尽的检验，保证了业主该有的权利。您转载保留出处。

记者：停车难一直是物业公司与业主之间纠纷的焦点，《规范》指出停车服务费由业主大会决定，之前的价格是谁定的？有什么根据？由业主大会决定对物业公司有什么影响？

陈立武：小区停车费的价格先前都是物业公司自行定夺，并没有相关部门进行定价，其收费的标准和该履行的义务，一直处于无人监管的状态，随着车辆的增加，由于乱停车而出现车辆刮擦，物业与业主之间的纠纷不断。严格区分的话，小区的停车费应包含四个方面：服务费、场地使用费、保管费以及保险费。大部分所涉及的费用都为前两项，而且，目前福州极少数的小区会收取场地使用费，一般仅仅收取服务费。

每项费用所对应的职责是不同的，服务费仅包括车辆的疏导、秩序，如果是停在地下停车位，还包括灯光、保洁、通风等，这些需要物业公司去管理，因此收取服务费是理所当然的。目前大多数小区没有收取场地使用费，可以说是有车的业主占了无车业主的便宜，因为公共区域是大家共有的，收取的场地服务费可以用作小区日常维护资金。

一般小区在入住两年后，或是小区住户过半就应该成立业主大会，《规定》说明服务费由业主定，但也应参照当地政府价格主管部门规定执行。此外，业主大会决定对物业管理区域内公共场地车辆停放收取场地使用费的，可以委托物业服务企业收取，并支付代收酬金。收费标准参照价格主管部门的规定执行。场地使用费属于全体业主所有。

更换物业业主可根据评价结果提出

记者：在《规范》的最后一节，有一个《业主满意度问卷》的表格，这是否意味着业主今后对物业的服务衡量更细化更精确了？

林常青：对的，这也是这个《规范》的另一个亮点。以后，业主每年至少进行一次物业服务评价，评价的内容包括基本服务、共用部位维护、共用设施设备维护、公共秩序维护、公共区域保洁、公共绿化养护。每次评价发放的调查问卷数量应不少于已入住户总户数的80%，回收调查问卷数量应不少于发放问卷数量的80%。物业服务质量评价根据业主满意度分为不合格、合格、良好、优秀四个等级。业主每年可根据对物业的评价结果，进行调价，或者考虑是否续签该物业公司。