《哈尔滨市物业管理条例》新版解读

无人管理的老旧住宅，全部纳入物业管理；住宅改商服须邻居同意；物业擅自弃管，三年不得在本市再从业……今日，省十一届人大常委会第三十四次会议以附修改意见的方式，批准《哈尔滨市物业管理条例》(下简称《条例》)。《条例》共八章六十九条，对哈市物业管理体制、业主大会和业主委员会、前期物业管理、物业服务、物业使用和维护、监督管理、法律责任等作出了规定。

全国首创物业管理多模式

据介绍，现行的《哈尔滨市物业管理规定》是2004年制定的，随着形势的发展变化，物业管理中的一些矛盾和深层次问题逐渐暴露出来，管理体制不健全、市场发育不完善、各方主体意识不成熟、缺少有效的纠纷协调解决机制等严重制约了物业管理发展与提高。2010年，哈尔滨市委提出了“大物业、全覆盖”的工作要求，为哈市物业管理明确了新的发展方向。因此，重新制定一部新的物业管理法规是十分必要的。

目前，国内的物业管理法规都局限于市场化物业管理的单一模式，对于其他模式都没有相应规定。哈市有20余万户的老旧住宅没有实行物业管理，影响了市民的生活质量。

根据哈市市委提出的“大物业、全覆盖”的要求，《条例》在进一步完善市场化物业管理制度的基础上，将无人管理的老旧物业纳入进来，作为新的物业管理模式加以规范。同时，还规定了业主自行管理物业的模式，使哈市物业管理形成物业服务企业管理、社区物业服务机构管理和业主自行管理三种模式并存的新格局，填补了法律的空白。

【物业篇】

物业弃管三年不得再从业

原法规仅把哈市住房局作为物业管理的政府主管部门，管理体制构建不合理，主体严重缺失。2008年，哈尔滨市委、市政府进行物业管理体制改革，提出物业管理重心下移，将部分管理权下放到区县(市)、街道办事处，发挥属地管理的优势，及时协调物业管理各方关系，将矛盾和纠纷直接化解在基层。《条例》对这种管理体制进行了确认，规定了市、区县(市)、街道三级物业管理监管主体，明确了各级监督管理职责。街道办事处、乡(镇)政府具体负责辖区的物业管理活动的日常管理工作。社区居民委员会协助街道办事处开展物业管理相关工作。物业擅自弃管的，三年不得在本市再从业。

普通住宅物业应经业主大会决定

物业费如何收取是百姓关注的热点问题。《条例》规定，我省物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。普通住宅的物业服务收费实行政府指导价；别墅等高档住宅以及写字楼、酒店、商场等其他非住宅的物业服务收费实行市场调节价。物业配套使用的电梯费和室内停车场(位)的综合服务费实行政府指导价。

实行政府指导价的，由市价格行政主管部门会同市物业行政主管部门制定基准价和浮动幅度，定期向社会公布，并根据社会平均物价指数变动情况适时进行调整。具体收费标准，由当事人根据政府指导价在物业服务合同中约定。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定。实行市场调节价的，具体收费标准由当事人自主协商后，在物业合同中约定。

物业擅自弃管没收信用保证金

为规范物业服务行为，加强行政监管，构建有利于物业管理市场良性发展的运行机制，《条例》重点从以下几个方面作出新的规定：一是搭建物业市场准入招投标平台，完善和规范物业管理招投标活动，特别是针对前期物业管理中市场准入把关不严，资质管理不规范等问题，明确规定建设单位应当采取招标方式选聘物业服务企业进行前期物业管理。二是规范物业服务合同管理，不仅就合同签订、主要内容、履约责任等进行了规定，而且确定了合同驻区备案制度。三是建立物业服务信用保证金制度，物业服务企业在承接物业项目时，应当按照有关规定缴存物业服务信用保证金，发生物业服务企业擅自弃管和重大服务质量事故时，用于应急处置。