解读《江西省物业管理条例》 10月1日起实施

物业依法改变共有部位用途要经过业主大会同意、小区路面收益归业主、装修改变承重墙结构最高可罚10万、物业逃跑最高罚10万，生活在小区，天天面对“管家婆”的物业，很多业主不知道如何去维护自己的权利。从今年10月1日起，若在小区内发生了一些烦心事，居民不再迷茫找谁维权，就可拿起法律武器，维护自己的权利。今年5月25日，省人大常委会通过了《江西省物业管理条例》，并于今年10月1日起施行。我的小区终于有人管了！而且还要管好。”这是记者在采访市民时，听到最多的一句话。

占道停车收益归全体业主

小型车每月60元，二类车、三类车收费100-150元。多层物业收费0.4元/㎡;日前，某物业在某小区内的一张告示，引起了众多居民关注。“我们小区有很大一部分的车子都是停放在路边的，这个收费归谁呢？我们是小区内的居民，收费标准与外面的车辆应该要不一样。”居民在议论的就是如何保障自己的合法权益。

《江西省物业管理条例》规定，小区内规划用于停放机动车辆的车位、车库，应首先满足本小区业主的需要。在满足本小区内业主、物业使用人的需要后，可出租给其他人，但租赁合同期不得超过6个月。而占用小区内业主共有的道路或其他场地停放机动车辆的，应确保消防通道和道路畅通。业主大会决定收取车辆停放费用的，其收益扣除物业服务成本后应属于业主共有。

同时还明确，住宅类物业服务收费实行政府指导价；其他类物业的物业服务收费实行市场调节价。而已交付业主的房屋，物业服务费用由业主承担。未交付业主的房屋，物业服务费用由建设单位承担。

凡是利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告、停车场或从事租赁等，应征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意。经营所得收益经业主大会决定，可由业主委员会负责管理，也可委托物业服务企业代为收取或管理，主要用于补充专项维修资金，也可按业主大会的决定使用。收益和使用情况必须每半年公示一次。对擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，将由县级以上人民政府房地产主管部门责令限期改正，给予警告，并对个人处1000元以上、1万元以下罚款，对单位处5万元以上、20万元以下罚款。

家里物品被盗，物业要担责

近年来，在很多小区陆续发生家庭物品被盗事件，小的损失几百元，大的损失数万元，而有的居民汽车、摩托车、自行车等车辆停放在小区内被盗走。当他们找到物业索赔时，往往得到的答复就是，同情你家的遭遇，可以免除部分物业费。但是，财产损失，居民只能自认倒霉了。

而在个别小区，有的物业提前将物业费收好后，卷铺盖走人，剩下小区内一摊子的业务无人管理。

今后，若发生了这些，物业想跑路就没有这么容易了，想推诿，更难。《条例》提出，物业服务企业必须对进出物业管理区域的外来人员和车辆进行登记，并定时巡逻。物业服务企业若未能履行合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应依法承担相应的法律责任。此外，如果服务企业不履行物业服务合同约定，擅自停止服务，由房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处5万元以上、10万元以下罚款。

《条例》还规定，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等企业应当向最终用户提供装表到户、收费到户的服务。为方便居民生活，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等企业可委托物业服务企业代收有关费用，物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。

但是，物业服务企业在物业服务合同期限届满后如不再为该物业管理区域提供物业服务的，应当提前三个月书面告知业主委员会。物业服务合同终止前，物业服务企业不得擅自停止服务。否则，最高罚款10万元，甚至被取消资质。

破坏承重墙最高可罚10万元

损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构；违法搭建建筑物、构筑物；没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室（厅）、书房和厨房的上方等等，这些擅自做主的行为，经常会导致房屋隐患发生。更有业主将属于公共部分的过道、楼梯用铁门一拦，变成自己的“领地”，或者把住房变为餐厅、棋牌室，给周边住户造成困扰。《条例》明确这些行为都是违法的。对损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下罚款；违法搭建建筑物、构筑物的，由县级以上人民政府住房和城乡建设主管部门责令停止建设。

《条例》还明确，物业服务企业应当配合街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理的相关工作。拒不配合的，街道办事处、乡镇人民政府可提请市、县（区）人民政府房地产主管部门依法处理。