解读:《唐山市物业管理条例》明年5月1日起施行

备受关注的唐山市《物业管理条例》，于今年9月26日获河北省人大常委会批准，将于明年5月1日起正式施行。这是唐山市第一部关于物业管理的地方性法规，也是全省继石家庄后出台的第二部。《物业管理条例》的出台，标志着唐山市物业管理将逐步走上法制化、规范化的轨道。

唐山市住建局物业管理处的王建亚处长在接受记者采访时说，我市《物业管理条例》共计9章79条，主要涉及的问题有：

关于物业管理模式

目前我市大多数新建住宅小区和所有老旧住宅区未能做到由业主选聘物业服务企业。新建小区多数是由开发建设单位指定物业服务企业管理或者自行组建物业服务实体实行自建自管；老旧小区多数是由政府管理或者是产权单位对出售后旧公房管理的延续。按照《物业管理条例》规定来规范我市的物业管理活动，不能完全解决我市的实际问题。因此《条例》第二条提出了“标准物业管理”和“准物业管理”两个概念，将所有住宅区的管理活动均纳入物业管理活动中，为业主提供自愿选择管理方式的权利空间。同时，第三条对政府工作提出了要求，并做出了“逐步推行标准管理”“提倡和保障业主选聘物业企业”的规定。

关于居民委员会代行业主委员会职责

按照《物权法》规定，业主是物业管理活动的权利主体。但目前我市多数住宅区尚不能做到业主通过业主大会、业主委员会实施共同管理，造成业主权利不能集中体现，物业管理活动不能正常开展，业主与物业服务企业不能有效沟通，双方的合法权益难以得到有效保障。因此，根据中共中央办公厅、国务院办公厅《关于加强和改进城市社区居民委员会建设工作的意见》等文件精神，《条例》第十五条至第十九条规定，在小区业主不能通过业主大会实施共同管理、未能成立业主委员会时，可以由社区居委会代行业主委员会职责，承担在小区物业管理活动中的相应权利、义务；同时，对代行职责的相关事宜做出了具体规定。

关于业主委员会代行物业服务企业职责

按照《物业管理条例》规定，物业服务企业按照合同承担物业服务职责。为解决业主委员会与物业服务企业合同签订前的物业服务问题，《条例》第二十七条规定，可以由业主委员会代行物业服务企业职责，承担物业服务企业义务，逐步创造条件，实施标准物业管理，同时对代行职责的期限等事项做出了规定。

关于物业费收取模式

目前，我市物业服务费缴费率为50%左右，收费难已成为困扰物业管理活动的瓶颈。为解决物业服务质量和物业服务费缴费率相互制约问题，《条例》第四十一条规定“物业服务费由物业服务企业或者业主委员会收取”，尝试建立一种新的收费机制，即可以由业主委员会收取费用，然后根据管理服务实际情况、业主满意程度、专业单位评价，按照一定比例定期拨付物业服务企业。

关于质量保修金

相当一个时期以来，开发建设期间遗留的质量问题以及保修责任不落实问题，侵害了业主的权益。同时，一些开发建设单位将自身的责任转嫁给物业企业，增加了物业服务企业维修量，因质量问题产生的纠纷也影响了业主与物业企业的关系，不利于物业管理活动的开展。为强化开发建设单位的保修责任，《条例》第六十条规定了质量保修金制度，并对质量保修金的交存和使用等问题做出了规定。

另据了解，截至2012年7月，全市已有注册物业服务企业408家，这些物业服务企业对总建筑面积达4763万余平方米的593个住宅和非住宅物业项目实施了物业管理。物业管理这一新兴行业的应运而生和发展，为满足城市居民日益增长的居住生活需求和维护社会稳定起到了积极作用。

附：#唐山市物业管理条例全文#