解读《银川市物业服务规范》新规

您了解物业公司的具体职责吗？您所在的小区享受的是几级物业服务？物业费该缴多少，您又有哪些权利和物业“叫板”……10月14日，银川市供热物业办公布了《银川市物业服务规范》，对普通住宅、学校、高校、医院、写字楼、商业物业、工业园区7类物业服务进行了职责细化。10月16日，记者就市民关心的普通住宅类问题，请银川市供热物业办相关负责人对新规进行了解释和解读。

缴费档次各不同

【现象】：所在小区的物业费多少钱？被访市民都能脱口而出。可当被问到小区物业提供的是几级服务时，很多市民一脸茫然。物业等级具体怎么分？业主又怎样才能知道小区的物业服务等级？

【解读】：银川市供热物业办物业科的相关负责人介绍，《规范》中将普通住宅物业服务等级分为一、二、三级，自管小区和后勤式小区为准物业服务。除准物业服务外，一级为最低标准，三级为目前最高标准。随着物业行业的发展，以后如有更高标准的服务，将顺次上加为四级标准。

目前，银川市大部分新建小区、高档住宅多备案为三级物业服务，而一、二级服务在全市住宅中最为普遍。从目前的市场普遍价来看，三级服务的物业费多在每平方米1元以上，如高尔夫、宝湖湾等；二级为每平方米0.6元至1元之间，如五里宜居、大地世纪小区等；一级为0.6元以下，如西苑小区、唐徕小区等。具体收费标准以各小区物业合同为准。

供热物业办明确要求，物业公司进驻小区前，必须与开发商签订合同，并在供热物业办备案。合同中须明确物业公司提供的物业服务等级，并在小区公示。小区业主如不清楚物业服务等级，可向物业公司咨询，也可查看物业合同。

各级物业急修有时限

【现象】：即便是高档小区，业主也会偶尔遇到物业电话无人接听的现象。而在普通小区，尤其是一级服务的住宅小区，业主反映，物业电话无人接听更是常有的事，有时报修多日都不见回复。

【解读】：《规范》要求，各物业公司必须在小区公示24小时服务电话，承接业主专有部分物业的维修，及公共部分的紧急抢修。各物业公司公示的24小时报修电话必须随时畅通，对违反管理规定或政府有关规定的，业主可进行劝阻，并报告业主委员会或相关行政主管部门处理。

一级物业周一至周日在指定时间、地点进行业务接待；二级周一至周五每天8小时业务接待；三级周一至周日每天12小时接待。业主进行报修后，一级物业急修2小时到达现场，一般维修3天内完成，对业主或使用人的投诉7天内答复处理；二级、三级急修分别为1小时、半小时到场，一般维修1天内完成，处理投诉分别为3天、24小时答复。

物业公司根据业主需求，提合同之外特约服务和代办服务的，要公示服务项目与收费项目。

水电设施每月最少查两次

【现象】：小区物业是否进行过屋顶、排水系统的疏通等，采访中大部分业主都表示对此不知情。唐徕小区的张女士说，只知道共用设施损坏后应该找物业，但具体哪些属物业职责范围，她还真说不上来。至于水电气设施、健身设施等共用设备的检查频率，业主更是无从得知。

【解读】：《规范》要求，一、二、三级物业服务，对应必须分别每年2次、每季度1次、每月1次对房屋涉及使用安全的部位进行检查，并记录；分别每年1次、每半年1次、每季度1次对屋面组织排水系统、室内外排水管道进行清扫、疏通，检查屋顶防水层；每半月1次、每周1次、每周两次巡视楼内共用部位窗门及水电气设施；每月1次、每月两次、每周1次巡视路面、道牙、围墙、健身设施；每周1次、每周两次、每日1次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查等，发现损坏，及时维修保证正常使用。

银川市供热物业办的相关负责人表示，对共用设施设备需要维修的，物业公司要及时编制维修、更新改造计划和物业专项维修资金使用计划，向业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。除设施设备养护维修外，各物业公司要定期检查并维护消防设施设备，保证随时启用，并建立火灾应急预案，成立火灾紧急救援小组，定期演练。

三级物业须三季有花

【现象】：采访中记者发现，很多业主常将绿化等同于草坪，很少有人提及花卉。而面对小区草坪的覆盖率要达到什么指标、多久应修剪、有无花卉布置等问题，业主则多摇头不知。

【解读】：《规范》中不仅对草坪修剪次数、覆盖率做了明确规定，还对小区绿化标准做了要求。《规范》规定，一级服务绿化以草坪为主，草高不超过15厘米，每年除草3遍以上，草坪覆盖率达到90%(注：不是草坪在整个小区的覆盖率，是草坪斑秃或死亡率可有10%)。二级服务在一级服务的基础上，必须有植物造景，杂草面积不大于8%，草坪覆盖率不低于95%。此外，还应有利用植物、山石、水体等设置的景点，一年内有两次以上的花卉布置。三级服务在前两个等级的基础上，绿化要有总体布局，满足居住环境要求。草高不超过10厘米，杂草面积不大于5%，草坪覆盖率97%以上。一年中除有两次以上花卉布置外，三季须有花。

垃圾天天都要清

【现象】：不少业主认为，小区道路、楼梯间多久打扫一次，栏杆、公共区域玻璃多久清洁一次，长期以来似乎都是由物业公司说了算。由于无具体规范可循，业主的“发言权”似乎已沦为口头抱怨。

【解读】：随着《规范》的出台，物业公司的保洁工作有了“硬框框”，业主可根据规范标准敦促和要求物业公司。《规范》要求，物业公司要合理设置垃圾桶，垃圾袋装化，一、二级服务的垃圾为日产日清，三级为每日清理两次。一级服务的楼梯扶手、单元门、表箱、窗台、栏杆每半月擦抹一次，二、三级为每日擦洗一次。此外，一、二、三级服务，相对应的楼道内公共区域玻璃分别为每年清洁一次、每年两次、每年三次；楼灯、楼道灯分别为每年清洁1次、4次、8次；楼外宣传栏、健身器材等分别为每月擦抹2次、每周1次、每周2次。一级服务雨、污水井每半年检查1次，每年清掏75%，化粪池每2个月检查1次；二级为每季度检查1次，每年清掏75%，化粪池每2个月检查1次，每年清掏1次；三级为每月检查1次，每年全部清掏1次，化粪池每月检查1次，每半年清掏1次。三类服务化粪池发现问题均要及时清掏。