《湖南省实施<物业管理条例>办法》解读

时下，物业纠纷一直是社会关注、广大老百姓关心的热点、难点问题。随着《湖南省实施<物业管理条例>办法》(以下简称《办法》)自今年1月1日起正式实施，这一情况可望得到改观。

新出台的《办法》有哪些亮点?又将如何进一步规范物业管理活动，维护业主合法权益?1月11日，记者就此採访了省住房和城乡建设厅房产处副处长颜和平。

业主大会决定续聘或者选聘新的物业服务企业

以往，受组织、信息等方面的制约，面对物业公司出现服务不到位甚至违规的情况，业主往往处于弱势地位，炒物业变成了“扯麻纱”。

“保障业主及业主大会的权利和地位，是《办法》的重要内容。”颜和平介绍，根据《办法》，在物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当组织召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。

如业主大会决定选聘新的物业服务企业，《办法》规定塬物业服务企业应当在服务合同终止之日起15日内撤出，并及时办理交接手续，且不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。颜和平说：“物业换不换，业主说了算。此举将大大提高业主在决定小区事务中的主动性，套上这道‘紧箍咒’的物业服务企业，也将下大力气提高自身的服务质量和水平。”

小区车位车库优先满足业主需求

以长沙为例，至去年11月底，该市机动车保有量已达133万台，但全市公共停车位的数量还不到车辆数的十分之一，停车难已经成为不少小区业主头疼的问题。受利益的驱使，一些开发商、物业却将车位、车库高价转租给小区外的单位或个人，进一步加剧了小区车位车库供需矛盾。

《办法》明确规定，物业管理区域内规划建设的车位、车库，建设单位可以附赠给业主;出售或出租车位、车库的，业主享有优先权。利用业主共有的道路或者其他场地建设的车位，属于全体业主共有，建设单位不得附赠、出售或者出租。

《办法》还指出，车位、车库满足业主需求后剩余出租的，建设单位应向全体业主公示，且租赁合同期限最长不得超过半年。

实现业主、物业权责对等

小区本身的管理涉及到业主、物业、周边社区多方，物业戴上了“紧箍咒”，业主本身该承担怎样的责任和义务?

《办法》规定，符合“交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上的，或首次交付使用的物业专有部分面积已满2年、且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30%以上的”条件的，应当成立业主大会。业主委员会由业主大会选举产生。业主总人数不到20人，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

《办法》还要求建立联系会议制度，即出现业主委员会不依法履行职责、业主委员会换届、履行物业服务合同出现重大争议、物业服务企业变更交接等问题，由街道办事处和乡镇人民政府召集举行物业管理联席会议，多方代表共同协商解决。“这体现出一个属地管理的塬则，为解决当前物业管理的矛盾和纠纷增加了一个有效的途径。”颜和平介绍。

项目交付使用前要报备案，否则业主可以拒绝收房

物业管理在我省发展仅有20年，各地物业管理发展还很不均衡。

《办法》在国家确定的物业管理七项基本制度(业主大会制度、业主公约制度、物业管理招投标制度、物业承接验收制度、物业服务企业资质管理制度、物业管理专业人员职业资格制度、住房专项维修资金制度)基础上，还建立了物业承接查验备案制度、信用管理制度、项目经理人制度等基本制度。颜和平说，这既是进一步加强监督管理，也有利于促进物业服务行业的规范、有序发展。

以物业承接查验备案制度为例，《办法》明确要求行政主管部门要对此进行监督管理，而且规定了建设单位报备时限，即在项目交付使用前，要报备案，否则项目不得交付使用，业主可以拒绝收房。颜和平说，这项基本制度主要目的，就是要解决目前建设单位将商品住房交付后存在的配套设施不全，工程质量不符合要求等社会反映较强烈的问题，而这也是很多物业管理区域矛盾纠纷的根源。