解读《常州市物业管理办法》 9月1日起实施

关键词一：业主委员会

户数超三百可成立业主大会

针对常州的一些小区业主人数众多，存在业主大会成立难、开会难、履职难的现象，《新办法》明确，物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。业主户数超过三百户的，可以按幢、单元、楼层为单位，推选业主代表成立业主代表大会，履行业主大会的职责。这增强了业主代表大会制度的可操作性。

入住业主超一半可开业主大会

《新办法》规定，物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到百分之五十以上的或者物业管理区域内业主已入住户数的比例达到百分之五十以上的，都应当召开首次业主大会或者业主代表大会。具备成立首次业主大会条件的，建设单位应当向物业所在地的街道办事处（镇人民政府）报送筹备资料。筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担，建设单位应当在物业承接查验前计提费用，交由物业所在地街道办事处（镇人民政府）代管。

有违规行为者不得担任业委会成员

《新办法》明确，业主有损坏房屋承重结构、违法搭建、破坏房屋外貌、擅自改变物业使用性质、无故欠交物业服务费、电梯使用费或者专项维修资金、违法出租房屋等违反法律、法规和管理规约的情形且未改正的，不得担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员；担任业主大会筹备组成员、业主代表和业主委员会委员后出现上述情形的，应当按照规定予以罢免。

关键词二：小区停车

车库数量少于套数每户只能购买一个

小区车位、车库管理是物业管理中的一大难题。《新办法》规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要。建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。拟出售车位、车库数量少于本区域房屋套数时，每户业主只能购买一个车位或者车库。

车位只售不租的最高可罚款50万元

一些小区由于开发商对车库坚持“只售不租”，造成小区车库内车辆空荡荡，小区道路上车辆满当当，影响了小区业主的生活和出行。《新办法》明确了建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主，租金按照价格行政主管部门核定的标准执行；业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，不得单方面设定三年以上的租赁期限。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库的业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。

建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的，由辖市（区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处十万元以上五十万元以下罚款。不优先出租给本区域内业主，或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的，由辖市（区）物业管理行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下罚款。

《新办法》还规定，物业管理区域内依法配建的人民防空工程，平时用作停车位的，应当向全体业主开放，出租的租赁期限不得超过三年，不得将停车位出售、附赠。违反规定的，由民防行政主管部门责令限期改正，没收违法所得；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下罚款。