新版《宿迁市市区物业管理办法》解读

一、起草背景

物业管理一直是城市管理的难点，更是市民反映强烈的突出问题。为贯彻落实《江苏省物业管理条例》，健全物业管理长效机制，提高我市物业服务水平，2013年3月以来市住建局开展《宿迁市市区物业管理办法》修订工作。历时一年半，经过多轮征求意见和反复修改、逐步完善，目前该《办法》已经被市政府常务会议原则通过。

二、起草过程

市住建局于2013年3月启动《办法》的起草工作，成立了专门的起草小组。先后组织有关人员分别赴徐州、常州、南通、东台等地考察，同时借鉴北京、上海、杭州、南京、常州、无锡、苏州等地的先进经验。在考察、调研、借鉴的基础上形成征求意见稿。为增强公众参与度和透明度，采取多种途径广泛向社会各界征求意见。在网上宿迁、宿迁论坛(鼎鼎有民)、宿迁市住房城乡建设局网和宿迁安居网等4个网站发布并公开征求意见。召开人大代表、政协委员，各区、各部门、业委会代表、业主代表、网民代表、开发企业、物业企业等各层面座谈会11次，参会人员达300余人次。书面向市委、市人大、市政府、市政协领导报告有关情况，向各区委、各区政府(管委会)主要领导、市直各部门主要负责人、分管负责人书面征求意见，共发送书面材料600余份，累计收集意见和建议1063条，之后认真对意见和建议进行了梳理、汇总和吸纳，并对征求意见稿进一步完善。

2014年8月5日，市政府法制办组织召开了《办法》听证会，市直相关管理部门负责人，23名群众代表、街道(社区)、村(居)委会工作人员、开发企业、物业公司和业主委员会代表以及部分网友代表参加会议，共提出了52个具体问题和建议，现场解释了44个，梳理吸收了8条。

三、特色亮点

《办法》起草坚持以问题为导向，坚持以市场为导向，针对我市物业管理中存在的“两低”(市场主体资质弱水平低、物业收费标准与收缴率低)和“两不到位”(属地管理责任不到位、部门执法责任不到位)现象，围绕“服务与收费”这个市场机制核心问题，形成1个《办法》加4个配套文件的体系。

《办法》包括总则，业主、业主大会与业主委员会，前期物业管理，物业服务，物业的使用和维护，责任追究和附则，共7章68条。

(一)针对属地管理责任不到位问题，按照责权利对等原则，进一步明确属地负责的管理体制

《办法》第三条明确规定：物业管理工作实行属地负责制。各区人民政府(含开发区、园区、新区管委会)应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系;建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，为物业管理提供机构、人员、经费保障。建立区级住房城乡建设、城管、公安等部门物业管理联席会议制度，依法处理重大问题，化解矛盾纠纷。

同时明确街道办事处(乡镇人民政府)负责对物业服务企业管理情况进行日常监督考核和业绩评定等7项职责与权利。明确街道办事处(乡镇人民政府)应设立投诉调解工作站和应急维修服务站，调解处理物业管理各类纠纷，维护社区和谐稳定。为群众在“家门口”解决矛盾纠纷提供了有利条件。

《办法》第四条将物业管理的资质管理、信用管理、行政处罚、维修资金使用等权力等全部下放到各区，确保各区开展工作有抓手，同时《办法》第二十二条、第三十一条分别规定将按项目总建筑面积10元/平方米的物业管理储备金和1元/平方米的履约保证金缴纳到各区，并由各区具体负责监管。

(二)针对部门执法责任不到位问题，建立违法行为投诉登记制度，明确部门进小区公布联系人以及监督规定

《办法》第四条规定：住房城乡建设、城管、公安、价格、质监、工商、环保、卫生、规划、民防、文广、水务及其他有关行政管理部门，按照各自职责，加强物业管理区域内的房屋使用、公共秩序、消防安全、治安防范、环境卫生等方面的监督管理，建立违法行为投诉登记制度，依法处理物业管理区域内的违法行为，并在物业管理区域内显著位置公布联系人姓名和联系方式。监察部门对各相关部门工作落实情况进行督查，并定期公布各部门履职情况。这将有力推动相关行政主管部门执法进小区，改变物业企业势单力薄难以作为的现状，减少小区矛盾纠纷，维护小区的良好居住环境。

(三)针对市场主体资质弱水平低问题，强化政府行业监管，放开市场竞争，规定了物业企业服务职责、标准

《办法》第四条规定：建立物业服务企业及其项目负责人信用档案和守信企业激励机制、失信企业惩戒机制和严重失信企业淘汰机制，实施动态黑名单制度;第二十八条规定：从事物业服务的企业应依法取得物业服务企业资质，从事物业服务的专业管理人员应取得职业资格证书。同时放开市场竞争，第十八条规定：新建住宅物业，建设单位通过公开招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

《办法》第二十四条、第三十三条、第三十四条详细规定了物业服务企业的17项具体服务职责和服务标准。

(四)针对物业收费标准与收缴率低问题，提出具体措施

一是坚持物业收费市场化导向。《办法》第三十九条规定， 物业收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理公开、优质优价的原则确定，实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的前期物业收费实行政府指导价;非普通住宅和非住宅，实行市场调节价。

实行政府指导价的，综合考虑物业服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及消费物价指数变动情况，每三年对物业服务等级标准以及相应的基准价与浮动幅度进行评估，并根据评估结果适时调整。

二是依法推动物业费收缴率提升。《办法》第四十一条依法规定了上门催缴，公示催缴，申请仲裁或向人民法院起诉，恶意欠费记入诚信档案，以及二手房交易过户把关物业服务费用等5种措施。

(五)针对前期物业服务问题，调整了前期物业收费规定

《办法》第十八条规定，建设单位应当提供前期物业管理开办费;第二十三条规定，前期物业公共服务费由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担，合同未约定的，由建设单位承担。

(六)针对物业企业信息和收支不公开问题，规定了3个方面具体公示内容和方式

《办法》第三十七条规定：物业项目负责人的姓名、联系方式及服务投诉电话，合同约定的物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式，物业服务费用和利用业主共有的物业设置广告等经营性收支、占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的收益收支情况、公共水电费分摊情况等3个方面信息要在物业管理区域内显著位置公开并及时更新。

(七)针对物业企业退出服务项目不畅问题，详细规定了退出情形、退出程序、退出行为等监管要求

《办法》第四十五条规定了6种退出情形;第四十六条规定了3个方面退出程序;第四十七条明确了3种接收主体;第四十八条规定了6个方面退出交接资料清单;第四十九条规定了退出时禁止的8种行为。

(八)针对低端物业开展困难问题，明确了低端物业的3个方面保障规定

《办法》第二十五条规定：集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三的比例增加配置经营性用房，收益用于弥补物业公共服务费不足。第四十二条规定：各区财政应建立低端保障型物业小区长效管理保障资金，按建筑面积每月0.15元/平方米给予政策性补贴。对创建成全国示范、省优、市优的物业项目，实行以奖代补政策。第四十三条规定：老旧小区以及物业服务企业中途退出的、矛盾集中的小区，由街道办事处(乡镇人民政府)接管，开展保洁、保绿、保安等基本物业服务与其他公共服务，并收取公共服务费。做出这些规定，有利于低端物业服务的开展，有利于落实属地责任，更好为业主服务。

(九)针对小区停车难问题，明确了各种类型车位、车库的租售办法和收益规定

《办法》从第五十二条到第五十六条分别规定了有产权的车位、车库租售办法和利用业主公共区域划定的车位、车库(含政府投资改造的老旧小区公共停车位)、人民防空工程车位、车库的租赁办法，以及收益分配规定。

(十)针对物业用房配比不足、使用不明问题，明确了物业用房配比和使用规定

《办法》第二十五条、第二十六条规定：新建住宅物业管理区域内，建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房，低于一百平方米的按照一百平方米配置，并无偿移交。本着安全实用的原则，根据项目的规模配备业主委员会议事活动用房、业主文化娱乐活动用房、物业办公室、矛盾调解室、资料档案室、技防控制室、消防控制室、门卫室、工具物料室等相应库室。

物业服务用房不计入分摊公用建筑面积，其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当注明物业服务用房并申请登记。任何单位和个人不得占用物业服务用房或者将其改作他用，对已非法占用或改作他用的，予以清理恢复其用途。

(十一)针对住宅小区周边门前铺装损坏维修及保洁等不到位问题，明确了物业管理区域划分。

《办法》第十六条规定：用地红线范围内住宅小区实际围合区域以外的区域，纳入市政公共管理区域。进一步落实“一把扫帚扫到边”的机制。

(十二)针对建设单位推卸责任和遗留房屋质量等问题，明确了建设单位相应责任。

《办法》第十九条规定：前期物业服务未达到标准的由开发建设单位负责监管履行到位。第二十二条规定：建设单位在办理商品房销售许可时，按照本项目总建筑面积10元/平方米的标准缴纳物业管理储备金，专项用于弥补后期物业管理费用的不足和公共部位、设施设备的紧急维修等。第五十八条规定：在国家规定的保修期限内，物业由建设单位负责保修。保修期届满时建设单位是否遗留应该保修的质量问题由物业服务企业会同业主委员会提出书面意见，属地街道办事处(乡镇人民政府)负责监督管理，保修期内建设单位未履行保修义务的仍由建设单位保修。

四、配套文件主要内容

与《办法》同时起草了4个相关配套文件，分别是《宿迁市市区物业管理工作考核办法》、《宿迁市市区房屋专项维修资金使用管理办法》、《宿迁市市区业主大会和业主委员会指导规则》和《宿迁市市区普通住宅物业服务等级标准》。

其中《宿迁市市区物业管理工作考核办法》进一步明确了市区物业管理工作的考核方法、步骤和奖惩措施，实施三级分类考核，将有效引导和推动市区物业服务水平整体提高。