解读萍乡新版《物业管理办法》，7月1日起实施

记者从市房管部门获悉，我市物业管理将实行新规，新修订的《萍乡市物业管理办法》(以下简称“新《办法》”)将从2015年7月1日起施行。相比已经实施了5年多的原《萍乡市物业管理办法》，新版《办法》在管理部门职责划分，成立业主大会的条件，小区车位、车库的租售等方面作了明确规范，为今后一个时期我市物业管理的专业化、社会化、市场化提供了有力的法律保障。

新《办法》进一步明确、重申和细化了各管理部门的职责，避免物业管理工作推诿扯皮。明确了房管、公安消防、民政、人力资源和社会保障、卫生计生、建设、环保、规划、城管、人防、物价、信访、税务、市场监督管理等14个部门在物业管理活动过程中的职责。公安消防负责对物业服务企业履行消防安全职责情况实施监督检查，依法查处违反消防法律法规行为;卫生计生部门负责对物业管理区域内二次供水的卫生进行监督管理;建设部门负责商品房交付使用监管工作，依法规范商品房交付使用行为，负责物业管理区域内绿化调整的监管，协调解决因绿化影响居民生活以及绿化养护引发的矛盾;规划部门负责查处未取得规划部门许可擅自搭建建筑物、构筑物、在非承重外墙上开门(窗)、破坏房屋外立面等违法行为。

近年来，随着业主维权意识的增强，有的小区建设单位因担心小区有集体维权意识，以各种理由不配合主管部门指导其成立业主大会，针对小区销售情况不一、业主数量多少不同等情况是否成立业主大会，新《办法》都有了明确规定：业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。符合下列条件之一的，应当成立业主大会：(一)交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积50%以上;(二)首次交付使用的物业专有部分面积已满2年且交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积30%以上。业主总人数不足20人的，经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。建设单位应当在三十日内向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府提出召开首次业主大会的书面报告，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当会同市、县(区)房产主管部门指导本辖区的物业管理区域成立业主大会，并选举产生业主委员会。

目前，我市部分小区的车位、车库存在两种情况，一是由于有的开发商对车位、车库只售不租或将租赁价格定得太高，让业主租不起;二是有的干脆将车位租给小区外的人，或卖给小区外的人，加深了业主委员会、业主、开发商及物业公司的矛盾，导致因车位、车库纠纷不断。

新《办法》第四十三条规定，物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位依法取得车位、车库权属登记后方可出售、出租。

建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库，应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定，每户业主只能购买一个车位或者车库。

建设单位未出售或者未附赠的车位、车库，应当优先出租给本区域内业主;业主要求承租车位、车库的，建设单位不得只售不租，不得单方面设定三年以上的租赁期限。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库的业主的房屋套数时，应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主，每户业主只能承租一个车位或者车库。在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的，可以出租给本物业管理区域外的使用人，但租赁期限不得超过六个月。