《无锡市物业管理条例》解读

9月1日开始，一大波新规又将影响我们的生活。其中，新版《无锡市物业管理条例》因为内容丰富，诸多条款属无锡首创，而受到不少读者、物业公司及业委会成员的关注。下面小编就大家关心的问题解读如下：

1、业主不交物业费怎么办?

与个人信用挂钩，甚至会被曝光

业主不肯缴纳物业费，或是没有足额缴纳，这恐怕是在当前市场经济大潮中搏击的诸多物业公司最为头疼的事情了。的确，目前无锡很多小区的物业费收缴率不高，欠费行为的直接后果就是导致物管企业的服务质量下降。

为此，新版条例第34条规定：业主未按照约定交纳物业服务费用的，业主委员会、物业服务企业可以通过上门催交、在本物业管理区域内公示等方式，督促其限期交纳。换言之，法律赋予业主委员会上门催交物业费的职能，同时可在小区内公示“老赖”名单。对于逾期不交纳的，条例规定，物业服务企业可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

条例第41条补充规定：业主有欠交物业服务费用等违反物业服务合同以及违反管理规约等行为，经生效判决或者仲裁裁决确认的，按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案，可能会影响业主个人的信贷以及出境，甚至会像“老赖”一样被曝光。

2、物业公司服务不到位怎么办?

多项条款“护航”物业服务质量

新版物业管理条例对业主的欠费行为动了真格，那物业公司没有按要求提供相应的服务又有怎样的约束呢?

首先，条例31条规定：物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示包括收费项目、收费方式、收费标准、服务标准、电梯运行维护费、公共能耗费等在内的信息，让业主明明白白消费。

其次，根据无锡市相关规定，新建项目开盘销售前必须先确定物业单位、服务等级以及收费标准，也就是俗称的“前期物业管理”。在这一阶段，业主是完全被动接受物业服务的，无选择权。具体哪家物业公司进驻前期物业管理，是通过公开招投标的方式，由无锡市物业中心充当“第三方”的角色，规范市场准入。为规范前期物业管理，条例首次明确要建立“前期物业服务履约保障制度”，即在前期物业管理中，开发建设单位和物业管理单位应当按中标约定和合同约定，共同履行好前期物业管理职责。根据这一条款，物业服务企业进场要交履约保证金。如果物业服务企业合同到期撤出，则建设单位有责任履行落实前期物业管理单位的责任，即应当按原服务标准、收费标准进行招投标另行选聘前期物业服务企业。

再者，新版条例还规定，物业项目经理发生严重失信行为，例如骗取、挪用或者侵占专项维修资金的;擅自改变物业管理区域内物业服务用房、公共建筑和共用设施设备用途的;擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;擅自利用物业管理区域内业主共有部分、共用设施设备进行经营，将被录入项目经理诚信信息系统，所属物业服务企业录入物业服务企业诚信信息系统。

3、业委会成立难怎么办?

首次明确由街道“领头”筹备业委会

目前无锡市备案在册的业主委员会约有350个，还有1000多个符合成立条件的小区尚未成立业主委员会。“在无锡市多数小区中，由于业主之间不熟悉或者态度不积极，成立业主大会的难度不小。”市住建局有关负责人表示，这就导致现行法律规定的成立业委会选举“双过半”(即参会业主的人数和建筑面积在住宅小区的占比全部超过二分之一)要求难以实现。个别急于成立业委会的小区不惜“制造”投票结果，造成后期管理乱象丛生。

面对诸多楼盘的“嗷嗷待哺”，街道将担负起牵头筹备业主委员会的重责。条例规定，符合成立业主大会条件的，街道办事处应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会筹备组。筹备组由业主成员以及街道办事处、建设单位、公安派出所、社区居(村)民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处指定人员担任，业主成员由街道办事处组织业主推荐产生。

条例还规定，划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合法定条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。

4、最为敏感的经济账怎么管?

小区资金管理无死角

物业公司服务于业主，业主委员会监督物业公司，那么业主委员会的权力谁来限制?这是过去物业管理领域的一个盲点。相关案例显示，个别业主委员会以私人名义设立账户，拥有巨额的小区经营性收益资金，然后随意使用这笔资金，有些甚至组织业委会成员以外出学习为名实则是旅游，甚至用来发放“红包”。根据规定，这笔资金的用途应通过业主大会表决，根据小区管理规约和议事规则使用，并不是任意使用。

新条例对物业公司和业委会的财务管理做了明确规定，禁止业委会成员开设此类个人账户，物业服务企业、业主委员会应当按照财务管理、会计核算等有关规定，建立健全规范的专项财务制度。

停车费、广告费等过去矛盾较为集中的经营性收益资金管理，也形成了环环相扣的闭环。由物业服务企业代管的，应当单独列账，接受业主委员会的监督;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设经营性收益账户，接受社区居民委员会的监督。经营性收益的收支情况应当每半年在物业管理区域内显著位置公示。若街道管理缺位，小区业主可通过有关渠道向上反映。