重庆市场深渝两地物业企业优势分析

自二零零三年九月一日起，国务院颁布的《物业管理条例》已经正式实施。首部《物业管理条例》中最主要的是明确了两个基本原则：一是物业管理的最终权力属于业主大会，即业主自治原则；二是提出了走市场化道路，即双方议定服务价格原则。

《物业管理条例》的颁布，标志着我国物业管理进入到了一个崭新的历史时期，对于内地物业管理企业来讲，即带来了新的发展机遇，也面临着严峻的挑战。随着〈物业管理条例〉的深入贯彻，一轮新的洗牌运动即将来临。东部沿海发达城市的优秀物管企业将进一步加速和加强对西部等城市的扩张。因此，正确认识深渝两地物业管理的特点，找到自己的差距，发挥优势，对于在即将爆发的激烈的市场竞争中站稳脚跟，赢得胜利，具有十分重要的作用。

一、深渝两地物业管理现状

深圳是中国大陆物业管理的发源地，自第一家物业管理企业诞生至今已有二十二年的历史。到目前为止，深圳市物业管理企业总数达687家，从业人员7.6万人；物业管理总面积1.45亿平方米，物业管理率高达95﹪；年产值近50亿元人民币；管理规模在100万平方米以上的企业有40余个，在500万平方米以上的企业有20余个，在1000万平方米以上的企业有2个；有20余个企业走出深圳，在全国范围内承接各类物业管理项目或物业管理顾问咨询服务；获得国优小区、大厦称号的项目100余个；物业管理企业普遍盈利，且绝大多数物业管理企业已逐步进入到良性发展的轨道，一些物管企业正探索新的思路，走联合强大之路。

重庆市第一家物业管理公司诞生于一九九一年初，但真正意义上的物业管理公司运作起步是在一九九三年以后，到现在也有十年的历史。到目前为止，全市物业管理企业总数已达883家，从业人员7万余人；物业管理总面积约1亿平方米，物业管理率30﹪左右；年产值近5亿元人民币；管理规模在200万平方米以上的企业为零，管理规模在100万平方米以上的企业不到5家；获得国优小区、大厦称号的项目16个；走出重庆在市外承接物业项目的企业不足5家。尽管一九九八年以来的近五年，重庆物业管理得到了较快的发展，但量的增加速度超过了质的提高速度；物管企业普遍属于依存于开发商的，盈利能力也较差，真正走上良性循环，具有自我发展能力的物业企业还不够多。

二、深渝两地物业管理差异性分析

深渝两地物业管理存在较大的差异性，笔者从以下几方面进行分析：

（一）从业主方面看：

1、业主构成方面的差异。深圳业主多数是外地人，其物业多数是以商品交换形式取得。重庆是老工业城市，原职工住宅比例较大。

2、业主消费意识上的差异。深圳作为我国改革开放的第一个特区城市，完全按照市场经济运作。因而业主的商品意识、物业管理消费意识较高；而重庆业主的商品意识、物业管理消费意识正在逐步形成中。

3、经济承受能力的差异。深圳的业主，其普遍的经济承受能力较强；重庆的许多中、低档小区的业主则普遍经济承受能力相对较弱。

4、物业服务需求的差异。深圳的业主对物业服务的需求普遍较高；重庆只有中、高档小区的业主对物业服务的需求才较高，相当一部分业主对物业管理“没有”需求。

（二）从物业方面看：

1、新老物业比例的差异。深圳是一座新建城市，物业中的绝大部分都是以商品物业出现的，都是新建筑；而重庆是一个具有一定规模的老城市，旧房、老房多，商品物业占物业总数的比例远远低于深圳，不适合实施正规物业管理服务的物业项目较多。

2、中高档物业比例的差异。深圳的物业绝大部分都属于中档以上的物业，单个项目规模较大，设计较好，配套比较完善，有利于实施物业管理。而重庆上世纪九十年代初中期乃至今天正在见缝插针地建设的一些项目，档次不够高，配套不够齐全，规模小，很不利也不便于实施物业管理。

（三）从物业企业方面看：

1、时间上的差异。深圳起步早，起点高；而重庆起步整整晚了十年，且起点不够高。

2、规模上的差异。重庆物业企业的总数超过了深圳，但单个企业管理规模及总的管理规模远比深圳小。到目前为止，重庆无一家管理规模在200万平方米以上的物业企业，而深圳管理规模在500万平方米以上的物业企业就达20余家。

3、管理水平上的的差异。深圳物业企业管理水平比较整齐，整体水平较高，优秀的大型物业管理企业40余家；重庆物业企业的水平参差不齐，虽有一批企业在管理服务水平上可与深圳优秀企业比美，但低水平的物业管理企业占的比例较大，整体水平不高。

4、对外扩张方面的差异。深圳的物业管理企业，尤其是规模较大，管理水平较高的企业，比较注重扩张，在本地扩张的同时，向中、西部地区扩张。现深圳在全国承接有物业项目的企业有20余家，其中在重庆原有6家，现有两家，最长的时间已达5年。而重庆企业扩张意识不强，不愿输出品牌。近一年来，在市内走扩张之路的物业管理企业有较大增长，如大正物业公司、锦绣山庄物业公司、中怡物业公司、金恒物业公司，并且已开始向市外扩张。

5、经济效益方面的差异。深圳物业管理企业普遍盈利，且获利能力较强，获优秀称号的小区物业管理费可上浮，国优可上浮20﹪，执行较好，企业经济效益显着，为其扩张奠定了坚实的经济基础。而重庆的物业管理企业亏损面达80﹪左右，绝大部分企业靠开发商的补贴维持，市优、国优项目物业管理费上浮行不通，既使是获利的企业，其利润率远低于深圳物业管理企业的水平。

（四）从政策环境方面看：

1、地方政府及各部门重视支持程度的差异。深圳市的物业管理在二十世纪八十年代初，从它诞生的那一天起，就得到了地方人大和政府各部门的高度重视与支持，出台了全国最早的物业管理条例和收费政策。重庆的物业管理在一九九八年之前，基本上处于自由发展阶段，政府未明确行业主管部门，谁都可以管，但谁都不管，这个时期是重庆物业管理发展最艰难的时期，也浪费了宝贵的时间。

2、地方政策支持度的差异。深圳市因地制宜制定的物业管理条例和收费政策及配套政策对物业管理起到了较好的支撑作用。如公务员小区，物业管理收费标准低一些，但明确了财政支持，对小区的市政设施、公共设备的维护相关部门会承担一定费用或给予补贴。而面对重庆大量的小规模、低档次、低收入者居住的物业无任何财政支持政策，且有关部门尽可能地向物业企业增加负担。

3、物业管理服务收费标准差异：深圳市物业项目的物业管理服务收费标准基本上都是以市场为导向，按照价值规律办事，政府制定的指导价符合市场实际。而重庆物业管理服务收费标准除了写字楼、高档物业的价格基本符合价值规律原则外，普通物业及以下的收费标准，背离了价值补偿原则，收费标准普遍偏低。这是造成重庆物业管理企业总亏损面大的重要原因之一，也是制约重庆物业企业扩张和提升的重要原因之一。

（五）相关方的差异：

1、开发商对物业管理认识上的差异：深圳的绝大多数开发商都认识到物业管理的重要性，无论是在规划设计时对物业管理的考虑，还是在物业管理实实在在的重视和支持都优于重庆的开发商。重庆过去的许多开发商认为物业管理就是扫扫地，看看门，随便招聘几个人就组建一个物业公司。现在有许多开发商重视物业管理了，但是没有重视到根本上。他们认为物业管理这块招牌要打好，不是结合企业实际，组建一支高素质的物业管理队伍，而是采取低标准收费，较高标准服务去赢得业主口碑，使物业管理企业成为其附庸，无法健康发展。还有的开发商不是把钱花在招聘高素质的物业管理人才队伍上，而是用在广告或名不符实的物业咨询上。象中建科地产及刚进入重庆的融侨地产，把资金花在网络、培养、造就一大批物业管理人才队伍上才是上策。

2、行业协会作用的差异：深圳市物业管理协会非常注重调查研究，积极为企业出谋划策，为政府提合理化建议。当一个会员单位遇到新的问题时，他们认为不仅是企业的事，而且是整个行业的事，积极奔走呼号。如“笔架山庄”案例，没有协会的积极作用，二审很难胜诉。而我市物管协会近年来的作用不尽人意，会员单位意见较大，近日又闻市物协将并入市房协作为专委会而存在，其作用的发挥更将受到影响。

三、重庆市场深渝两地物业企业优势分析

深渝两地物业管理企业的差异主要是在整体水平上和企业的规模上。就重庆物业管理市场而言，深渝两地物业企业在竞争中各有优势。

1、深圳骨干物业企业扩张意识强，注重宣传，名气较响。本地骨干物业企业，扩张意识不强，只管自己的物业，如龙湖物业公司。

2、深圳骨干物业企业广告效应优于本地企业。由于受“外来的和尚会念经”意识影响，因此，深圳物业企业在一部分开发商选聘企业时占有一定优势。

3、深圳企业中标后，除少数骨干人员从深圳公司派出以外，绝大多数员工都是本地招聘，其人力资源优势并不明显。相反，同等条件下，其管理费用会高于本地企业，一定程度上影响其竞争力。

4、重庆本地骨干企业市情熟、民情熟，业主的观念、意识熟，地域文化熟，其企业文化与经营理念更能与广大市民、业主相融；同时，与当地居民委员会、街道及相关方面容易沟通与协调处理，有利于社区建设与物业管理工作的开展，管理成本相对较低。在物业管理竞争中具有较强的优势。

综上所述，在新一轮物业企业洗牌阶段到来之时，我们重庆本地的物业管理企业要认识到我们自身的优势，增强发展的信心。但更重要的是，我们要看到企业自身的劣势和不足，在苦练内功、不断提高管理水平和服务能力的条件下，要注重社会形象的提升；要注重物管品牌的树立与宣传，要注重人才的培养与储备；要有扩张、做强、做大的意识和具体的战略、战术，不能拘泥于长时期的小打小闹，国家建设部新的物业企业资质管理办法将对企业规模提出了更高的要求，三、五年后，不能做大、做强的小公司必将淘汰出局。

对于物业档次不高，收费困难的小物业，该退出的要退出，交由当地居民委员会，走社区管理之路。切忌片面追求规模，而不论条件、不讲经济效益，盲目扩张。建议开发商们充分发挥开发优势，走专业化道路，对于本身开发规模有限的房产商，建议将项目通过多种形式交由管理经验、有一定名气和管理水平的专业公司管理，从而获得双赢，促进物业企业做大做强。

同时，我们希望政府的行业主管部门及价格管理部门，认真履行《物业管理条例》赋予的职责，加强对物业市场的管理，促进公平竞争，对于那些采用非法手段、违规操作的恶性竞争物业企业，包括外地企业要严肃查处，以确保物业管理市场的健康发展。