【看点】如何提升园区物业管理效率

当前园区物业管理普遍存在的问题

调查发现，现今大多数园区的物业管理服务还处于“粗放式”的简单管理，没有认识到物业资产经营的战略价值，存在诸多值得重视的问题。体现在：

1.经营意识淡漠，经营方式被动。缺乏针对性的市场分析，无明显的细分市场，在实际工作中只能被动地接受市场带来的租价变化；“守株待兔”式进行租赁经营，客户结构分布散乱；“抓到篮子里的都是菜”的选择方式，导致后续的租价持续走低和优质客户远离；没有品牌或品牌认识度较低，没有借用外力来提升自己物业的价值和品牌度；未能及时关注客户的动态和变化，从而有效降低欠租和逃租发生的机率。

2.被动性管理，浪费资源，加大内耗。大部分企业对租赁物业的管理采取的都是“记账式”的思路，割裂了管理环节之间的联系，使管理呈现出一种分散不清晰的状态。在财务管理上，采用现金方式收租金，不仅占用过多的人力资源，而且加大了事故发生机率；物业服务与物业经营谁主谁辅，关系理不清，容易相互扯皮，互相推诿；在维护方面，“坏什么修什么”，未将有限的维修资源配置到最能带来收益的物业维修等。

发挥资源效能，提升园区物业管理效率

实践证明，物业服务已经成为提升园区竞争力的有效手段，也是维护和提高物业价值的根本途径之一。提升园区的物业管理效率，必须发挥资源的最大时空价值，提高资源利用的深度与广度，并且必须做到各类资源整合互动，相互匹配，相互促进，才能最终形成企业的核心能力和竞争优势，也才能获得优良的经营效益和管理效率。

1.根据环境区位资源，找准市场定位，引进优质客户。环境区位资源对园区经营至关重要。作为经营者，必须根据国家政策导向和工业区所在的地理位置、区位特点，有针对性地进行市场调研，对潜在的目标客户进行分析，以此来确定工业区的发展定位和招商对象范围。

2.导入CRM理念，整合多方资源，提高效益。CRM是客户关系管理（CustomerRelationshipManagement）的简写，它是一种通过围绕客户细分来组织企业，鼓励满足客户需要的行为，并通过加强客户与供应商之间联系等手段，来提高盈利、收入和客户满意度的遍及整个企业的商业策略。在园区经营中导入CRM理念，重点要做好五方面工作。一要及时建立客户档案，掌握客户基本情况。以此为平台，分析其经营的主要风险来源及对履行合同的影响；定期（每月、每季、半年）对客户履约能力进行评估。二要加强客户沟通，除正常开展园区的正常物业服务外，有针对性地开展个性化服务。三加强租费管理，对各客户风险情况进行分类（安全期、风险期、危险期），并分别实行不同的管理。四要定期对客户信息进行统计分析，为企业设计和优化业务流程、识别不同客户的价值差别化和需求差别化，从而针对不同客户采取不同的服务方式提供信息支持。五要为客户提供有效的物业服务。

3.强化风险管理，确保资源安全利用。园区的主要风险来源有：消防安全风险、治安安全风险、社会安全风险。因此，园区物业服务企业者要防患未然，强化风险管理：做好风险识别和风险评估；制订应急预案；采取有效的手段进行风险控制，如回避、自担或保留、预防与抑制、转移等。

4.发挥资源最大时空价值，实行综合经营。工业园区拥有大量厂房、配套宿舍等不动产，具有价值重大、土地稀缺性、特殊的价格形成机制（级差地租）、外部经济性等经济特性。这些资源不仅用于正常的租赁经营，获得稳定的现金回流，还可以发挥其最大的时空价值，获取更大的利益。如物业服务企业可以为园区各工厂员工提供诸多配套服务，为物业抵押贷款融资，利用园区的物业进行不动产的资本经营等。