怎样让业主配合提高物管费？

自2013年1月开始，有22万平方米的福建长乐阳光小区物业费由过去的0.65元/(平方米·月)提高到0.70元/(平方米·月)。与许多小区物业费增加方式不同的是，此次该小区物业费提高是业主积极配合通过投票后作出的决定。可是，物业费单价只涨5分钱值得涨吗?涨5分钱的依据是什么呢?面对物价不断上升、各地物业服务企业普遍遭遇物业费难以提高的尴尬局面，长乐小区业主为何能够积极配合物管提高收费呢?

服务于这个小区的福建永安物业管理有限公司(以下简称“永安物业”)董事长林常青说，物业管理公司和业委会在优质服务、财务支出等方面双方沟通、公开透明是很重要的一个环节。林常青介绍，自2012年下半年开始，小区业委会了解到物业管理公司员工有所流失，后来物管将项目每年的收入及各项开支情况通报给业委会，业委会通过分析后认为，物管已非常微利，应该加价了。

业委会提出涨价以后，就将涨价方案在小区内予以公示。这是一个22万平方米的项目，规模比较大，但处于县级城市，价格水平相较省会城市不算高。在物管的配合下，业委会挨家挨户书面征求业主签字意见，结果三分之二以上业主投了赞成票，到2013年1月份，履行完调整收费相关程序后，按新调整价格顺利实行，收费率在95%以上。此外，单独收取的电梯费用每户调整至200元/年。

长乐阳光小区此次提高物业费如此顺利，小区业委会陈尊兴主任接受《现代物业》采访时称，永安物业在这个小区的服务性价比比较高，保洁服务方面做得较好，如果满分100分，业主可以给物管打90分，而保安服务还有待提高，原因正在于人员不够，很多事情不能管理到位，发生失窃时会受到业主抱怨。但是服务该小区的物管员工收入月均在2,000元左右，低于当地平均工资，也没有其他小区的物管高。陈尊兴说：“物业管理人员也多是打工者，有适当的工资水平才能管理好小区。我们业委会开会之后觉得，这次涨价要加在员工身上，我本身就是打工出身的，为了公司着想，有了员工才能有其他的项目，从其他项目才能赚钱。涨价的主要原因就是希望保安服务能保证社区秩序和安全。”

永安物业组织的社区文化活动

永安物业为期两年的物业服务合同期到后，业委会根据物业服务和物价上涨等各方面原因，经过测算，认为物业费单价提高5分钱，项目暂时不产生盈利，先提高物管员工的收入。因为业委会的成员并不能决定涨价与否，要通过50%以上业主同意才能进行，所以业委会在与物管公司就涨价方案达成一致意见后，在物管公司的配合下到每家每户征集意见。对于本次涨价，80%多的业主表示同意，不同意的主要原因是有的业主并不知道这件事或是没有参与表决，只有少数业主表示反对，觉得不该涨。

而本次涨价也不是小区第一次提高物业费，小区在2007年交房时物业费为0.55元/(平方米·月)，2009年时曾调整到了0.65元/(平方米·月)。陈尊兴介绍，小区自成立业主大会后，重新统筹小区公共收益的处置，并每一年都召开一次例行的业主大会会议，每年向业主进行礼物的发放，让业主都来关心小区的公共事务。

直接参与长乐阳光小区物业服务的永安物业管委会唐卫彬主任对《现代物业》说，小区有20多万平方米的建筑面积，仅物管人员就40多名，小区核算实行的是包干制，人员成本占整成个项目成本支出80%以上，此次每月每平方米提高5分钱的收费，主要补贴员工收入，目的是留住员工、减少出走现象。项目现在基本没有利润，按物管的测算单价至少涨1角5分(达到0.85元)才实现微利。

唐卫彬介绍，永安物业的服务得到业主认可，才有了这次调价机会，在管理方面，业委会与物管配合得比较好，比如电梯、门铃、漏电维护等，都是由业主分摊和维修资金支持，如这些支出都从物业费中开支，项目的运行就很难承受。正是有小区业委会支持，由业委会对每一项维修内容进行内部研究，并与物管积极沟通，物管才得以持续发展。

长乐小区内的安保工作

林常青说，物管要赢得业主信任，优质服务是一方面，尊重小区业委会以及业主的知情权也非常关键。永安物业进入长乐阳光小区两年来，一直将小区所有收益，不管是广告收益，还是游泳池、网球场的各种收益都公示给小区业主，主动接受业主监督，物管的收入分成也是按照国家相关规定与业主事先约定，做到物管承诺给业主的分成，及时兑现给业主。业委会和业主能够了解到物管是明明白白赚钱，物管亏损了他们也看得清楚明白。物管还经常组织一些活动，特别是儿童节、重阳节等节日都会投入一定费用，使业主对物管有认同感，感到物业管理是业主日常生活中密不可分的一部分。长乐阳光小区很多业主都是外出务工者或出国人士，在家中的大部分都是老人小孩，所以要做好两头工作，这一点很重要。

林常青强调，小区事务公开透明、与业委会的沟通和建立互信至关重要。他说：“物管越公开，反而事情越好做，因为你没挣业主太多钱，非高利润项目更应该公开，透明。我作为董事长每一年都去小区两次到三次与业委会沟通，我了解他们的想法和愿望，同时他也了解我的想法，我没有能力去收买你们每一个人，但是小区的集体活动，公司愿意资助和补贴，贴在明处。从开始就让业委会的公信力得到提升，很多有‘小九九’的业委会自然会被赶下台。”同时，业委会得到了物管的支持，也会反过来支持物管。长乐阳光小区业主多是因机场建设而搬迁进入城镇生活的，很多城市的生活习惯还没养成，业委会就会主动上门做业主的工作，帮助物管建议业主养成良好的生活习惯。小区被评为示范项目，政府组织到项目参观，业委会也有自豪感。

长乐阳光小区业委会和业主之所以能够积极配合物管工作，最直接因素是这家公司的服务得到小区居民认可，虽然物业费单价仅仅提高5分钱，但此行为与那些被小区业主驱赶离开以及一些因经营不善、不提高物业费收入即难以经营的公司行为比较，其性质和结果却有天壤之别。

在当下各方物价上涨，物业管理成本不断增加的大背景下，大多数物业管理公司都把提高物业费的希望寄托在国家或地方政府以行政命令、法律法规方式上，但这种方式决策程序复杂，远水难解近渴。而像永安物业这样以服务和不断完善的管理方式，赢得小区业委会和业主信任，从而达到提高物业费的目的的做法，对一些经营困难或是微利经营的物业管理企业来说有一定的借鉴意义。

(原载于《现代物业·新业主》2013年04期/总第254期)