深圳物业管理费体系的变革与思考

在这次变革当中，首先要面临的问题便是物业管理费的定价形式上。在深圳乃至全国物业管理费的体系当中，我们都注意到有所谓“政府指导价”和“市场调节价”两种定价形式。“市场调节价”权且不必多言，但“政府指导价”作为计划经济发展的定价形式之一，在计划经济日渐退出中国历史舞台之时还在继续发展，而且还有着巨大的市场。其中缘由万千，自有其存在的道理。不过就实质而言，其形式和内容过于苛刻，也过于死板。在“政府指导价”还不能完全退出历史舞台之际，对其内容的革新，便成为此次深圳市物业管理费体系变革的主要内容之一。而最终在多方权衡与角力的基础之上，“分项分级”的概念成为了深圳市物业管理费体系变革的核心。

所谓“分项分级”，就是对物业管理费的构成根据不同项目不同级别进行定价，将物业管理费明细化，便于业主选择。就这次深圳的改革而言，初步设想为：分人员管理、保安管理、清洁管理、绿化管理、设备管理等十大项，每项分为三级。每级根据不同服务标准进行定价。业主根据选择情况进行自由组合。

我们把这种物业管理费构成方式归纳为“菜单式”。这种方式意味着透明与公开，揭示出业主对于物业管理费公正公开的向往。物业管理费是物业管理的核心所在，也是日常业主一笔重要的开支，由此我们可以联想到业主对物业管理费的看重，也可以看出业主寻求公开和透明的渴望。“菜单式”是在这种渴望的基础上组织起来的，这个制度支配着业主对物业管理的认识形态，渲染着物业管理的整个现状。

（二）成本调查的困局

这次看似简单的内容上的变革，从2004年发端，其间历经是非责问，时至2006年9月1日《深圳市物业管理服务收费管理规定》的发布才成为定论。但对其争论却没有停止的迹象，其中一个重要原因是如何进行有效的物业管理成本调查，而成本调查的数据是制定物业管理费标准的基础。

我们看得出，要保证这次物业管理费体系的科学和有效性，成本调查的过程和结果至关重要，成本调查的过程看似简单易于操作，殊不知我们一旦在某个环节疏漏，就会发现最后结果是毫无意义的。

这次成本调查通过对深圳目前近2,000个住宅小区，按建成年限、建筑规模以及区域等特点进行抽样，共抽取80个有效样本，其中高层小区40个，多层小区40个。调查以问卷的方式，由样本小区的物业管理公司财务部经理按实际情况进行填写，然后由成本调查组织方以查帐方式对60%以上的调查问卷进行复核，以检查数据的有效性。

但目前看来，物业管理成本调查的困局主要集中于两个方面：一是调查数据的设计与样本选取；二是调查者的重视程度和调查对象的配合程度。

就前者而言，调查数据的设计与样本选取至关重要，但由于政府相关部门缺乏物业管理实践的感同身受，对物业管理费概念较为模糊，在一定程度上也影响参与专家的调查方向，使调查数据的设计与样本的选取并不完全具有代表性。

就后者而言，调查者与被调查者的态度至关重要，在今天物业管理现实中，融洽与平衡基础已然动摇，公平与公正观念面临着威胁，相反，不信任逐渐上升。因此，调查数据的真实性并不能得到有效的保障。