物业管理人才高消费之痛

人才高消费，物业管理切肤之痛！

人才是现代企业发展永恒的基石，而对于“朝阳产业”物业管理业，人才的作用就显得愈益重要。经过20多年的发展，初具规模的物业管理业正进入发展过程中的盘整期。种种迹象表明，2002年的物业管理已到了行业发展“生死存亡”的关键时期，体制调整、法制建设、管理模式更新等重大课题经过多年来的累积放大，已成为关系到行业能否健康发展的关键问题，到了非解决不可的时候。2001年底到2002年初，深圳万科、中海、科技园、莲花等诸多物业管理公司内部的调整似乎表明，行业大震荡已拉开了序幕！

在这一波行业大震荡中，物业管理的一大隐痛——人才问题，也再一次凸现出来。与体制相关，联系到行业的整合以及加入WTO的背景，历来被视为物业管理业软肋的人才问题显得越发严重，以至于让人们产生这样的担心，人才会不会成为物业管理业永远的痛？

“勇敢者的游戏”

一位物业管理公司老总在评价自己职业时有这样一句话：“怪只怪自己投错了胎。”尽管这只是一句戏言，但这一句话却真实地反映了大多数物业管理人的心态。虽然对自己所从事的工作产生不满是人之常情，但在物业管理业内，对工作不满和对行业失望的情绪却太过普遍。

任何行业的发展都有一个艰难的成长时期，在中国大地上诞生20多年的现代物业管理，目前正处于这样一个脆弱的“婴儿时期”。勇于第一个吃螃蟹的人总是受到别人的尊敬与赞美，“创业”时期投身于物业管理业的第一批物业管理人确实具有一定的胆识和勇气，因为他们所参与的，是一场需要付出自己无数精力与时间，却无法预知结局的“勇敢者的游戏”。

物业管理工作的艰辛自不必说，物业管理业在国人眼中地位的相对低下也需要从业人员足够的勇气，这些从行业薪资状况所反映出的从业人员的真实处境中就可以感受到。记者就物业管理行业薪资状况在深圳市作了一个小范围的调查，因为涉及的问题较为敏感，所以得到的数据不尽全面与真实，但这些数据也大致反映了物业管理行业较为低下的整体薪资水平。

目前深圳物业管理各个岗位的收入大致如下：

高层领导：年薪约10万至50万，因公司经营状况不同而差别较大。

公司中层干部：月薪4000～8000元（少数小公司则低至2000元左右）；管理处主任：2500～5000元；工程师：2000～4500元；部门主管：1500～3000元；普通物业管理员及文员：800～2500元；普通工程人员：800～2500元；保安：600～1500元；保洁员：400～800元。

从总体来看，深圳物业管理业高层领导与中层干部薪资水平与其他高收入行业如IT业相差不是太大，但中层以下则差距明显。另外，深圳物业管理业相同岗位收入差距较大，同一岗位最低收入与最高收入最大差距达4000元。其中，绝大部分中小物业管理公司员工收入处于同业中等偏下水平。

北京市2001年行业薪资调查也表明，物业管理从业人员收入明显处于中下水平。北京市物业管理人员月薪为700～2000元，而同期律师月收入则为1800～8000元，外语翻译为1600～8000元。

可见，物业管理从业人员的“生存”环境相对“恶劣”。人才对高薪的追逐也是一种必然，物业管理业较低的薪资水平也从一定程度上反映出物业管理从业人员素质的相对低下。从事这样一个行业确实不容易，而这样一个行业要想吸引大量人才则更不容易。

“先天不足”与“营养不良”

物业管理业从业人员素质的相对低下首先是由其先天不足引起的。

现在的物业管理公司大部分由房管所或单位房管部门转制而来，而房管所和单位房管部门作为后勤部门，一向被视为“老弱病残”等淘汰人员的“收容站”。因此，大部分物业管理公司成立之初，就背上了沉重的人员包袱。

同样，由房地产公司派生出来的物业管理公司，一开始主要也是由房地产公司的“冗员”组成的，而且物业公司还要不断地“收容”上级房地产公司分流下来的人员。因此，大部分物业管理公司先天就存在人员素质相对低下的问题。

在物业管理发展过程中，因行业整体不受重视，社会上和物业管理业内部都将物业管理行业定位在一个较低的层次上，以至于长期以来，业内业外都认为物业管理就是简单的维修、清洁、绿化和保安，不需要高素质的人才，因此一直就缺乏良好的人才引进机制与培养机制。

物业管理公司限于经济和行业人才培养机制落后等原因，人才的引进与培训工作一直比较滞后。例如成立于1990年的国家建设类一级培训机构——一深圳物业管理进修学院，作为国家建设部在中国南方惟一指定的房地产及物业管理行业专业培训机构，在全国物业管理培训中处于领先位置，十年来也不过培训学员三万七千多人次（其学员来自全国各地）。其他城市成立物业管理培训机构的则很少。屈指可数的高校物业管理专业和培训机构，相对于全国200多万的物业管理从业人员来说，只能是杯水车薪。

“先天的不足”加上“后天的营养不良”，物业管理业由此成为人才资源最为贫瘠的地带。

深圳是全国物业管理最为发达和人才最为集中的地方，而深圳大部分物业管理公司中，管理人员中专文化程度以上的仅占70％，专科以上的仅为50％，与其他行业基本要求中专以上文化程度的状况相比差距明显。如深圳某物业管理公司40多个管理人员中，高工仅有3人，硕士以上学历的则没有。当然，也有少数公司人才较为充足，例如国贸物业即有硕士7人，本科33人，高级职称7人，中级职称43人。

其他经

相关行业房地产业则是人才济济，如去年广州楼市冒出博士一串：广州城建开发集团总经理罗国庆、广州新生活实业公司的总经理李彪、广东源田房地产投资公司总经理汤圣保等都是博士出身，广州信鸿房地产公司的老总梁伯彤则是从英国剑桥大学留学归来的博士……至于硕士研究生，更是数不胜数。在职业经理中，博士、硕士也是一大堆。值得一提的是，广州保利房地产公司还引进了几位硕士研究生卖楼。相较之下，可以看出物业管理业的人才状况确实不容乐观。

火上加油的人才争夺战

随着社会对物业管理的重视和物业管理的发展，近两年来，第一批投身于物业管理业的“勇敢者”的处境开始改观，不断涌现的物业管理公司、管理处急需大量优秀的物业管理人才。在物业管理公司为了抢市场忙得不亦乐乎之际，业内各级人才面对众多机遇也玩起了跳槽游戏。换岗的主要是企业中高层管理人员。工程技术人员的流动也被业内视作寻常事。

这一现象因为几大物业管理公司相继易帅格外引人注目，中海、金地、万科近两年均有大的高层变动，招商局物业配合企业整合也调整了领导班子，其他如科技园、莲花等物业公司也有类似变动。深圳的物业管理公司高层人员另起炉灶或是受聘内地物业管理公司已不再是什么新闻，而优秀中层管理人员、管理处主任、工程人员被“挖”则更为常见。一场物业管理“人才争夺战”已悄然打响。

相对于其他城市，深圳物业管理人才的流失尤为严重，这与深圳物业管理的相对发达和深圳公司向其他城市的扩张关系密切。深圳物业管理发展历史较长，物管人才掌握着较为先进的物业管理理念，有着丰富的管理实战经验。50多家物管公司的市场外拓为深圳培养了不少优秀的物管人才，也让其他市场看中了深圳的优秀人才。物业管理刚刚起步的地区，急需大量掌握全新管理理念、熟悉实际操作的人才，于是纷纷到深圳以高薪和发展空间更大的职位“挖掘”人才。

深圳大有成为全国物业管理人才培养基地之势。深圳周边的城市如广州、东莞、珠海等地已成为深圳物管人才投奔的热门城市，其他物业管理发展较快的城市如成都、长沙、南京等地都有深圳物管人才稳定的足迹。

物管人才的流动，对于行业来说当然是一个积极的现象，对物业管理尚不发达的地区也是一大福音，有助于物管先进经验的传播，有助于各地物业管理的发展，但对于流失人才的企业来说，则是沉重的打击乃至灭顶之灾。物业管理公司近两年来市场拓展力度加大，人才储备本来就跟不上市场的发展，中高层管理人员数量有限，流失一两个对公司来说都是巨大的损失。流失人才带走的不仅是经验和理念，也是市场和品牌。

物管人才向其他行业转移的例子也大量存在。由于收入偏低、体制不顺而致的缺乏发展空间等原因，物业管理人才尤其是中层管理人员以物业管理为跳板，大量向房地产开发、中介和酒店管理等行业转移。

人才的争夺与流失进一步增加了物业公司的管理成本，使得物业管理人才缺乏的问题更加严重，但是——

真正的危机还没有到来

物业管理的人才危机其实才刚刚开始，未来几年才是物业管理人才危机最为严重的时候。物业管理覆盖面的快速增加、加入WTO后外资公司对人才的吸引以及社会对物业管理要求的提高，将会带来更为猛烈的物业管理人才冲击波。

我国物业管理正处于上升期，物业管理的推行将在未来几年内全面铺开。全国绝大部分城市已引进和推广了物业管理新体制，但据统计，全国物业管理的覆盖面只占物业总量的30％，经济发达城市仅为50％。物业管理未来的市场空间十分巨大。

例如北京，至2001年底，其物业管理覆盖率仅为37％，而北京现有的房产价值不低于5000亿元，物业管理的推广尚有大文章可作。另外，申奥成功后，北京在城市建设中必将加大投资力度，兴建一批高质量高水准的房屋建筑，这也为物业管理的发展提供了更为广阔的空间。今后，北京巨大的资产需要至少10万人的管理队伍。

加入WTO后，物业“洋管家”已开始进入我国市场。发达国家的物业管理已经运作了一个多世纪，积累了很多成功的经验，拥有先进的作业技术、丰富的管理经验和大量的专业管理人才。竞争中，本土物业管理公司对人才的要求也会相应提高。而且，“洋管家’也会吸收大量本土物业管理人才，这势必会引起更为激烈的人才争夺大战。

不过这些都不是引起物业管理人才大危机的关键因素。随着物业管理的发展，社会对物业管理要求的全面提高才是物业管理从业人员面临的最大挑战。

整体管理水平的提高、服务的细化与品质的提升、现代楼宇高科技设备的增加以及现代管理手段的应用都对物业管理从业人员提出了更高的要求。来自市场的要求是最有说服力的，未来几年物业管理业为达到这样的要求，必须为全方位提高从业人员的整体素质付出艰巨的努力。

比如随着社区经济的发展，物业管理凭借其天时地利的先天优势，将会涉足社区教育业、社区文化娱乐业、社区家政业、社区商务服务、社区健康服务、社区餐饮业、社区汽车服务业以及其它连锁店经营等，这就需要大量既懂专业，又懂得现代物业服务理念的高素质从业人员。

各种新的物业管理理念和方式对物业管理从主人员提出了更高的专业和素质要求。零干扰服务、个性化服务、酒店式管理、l拖N管理、一卡制等现代管理理念和方式，均有较高的知识含量和科技含量，要求从业人员必须具备较高的素质和能力。

现代物业管理将会建立在一个高科

未来的路别无选择

面对物业管理业的人才困境和更大的人才危机，许多物业管理企业也开始认识到问题的严重性，但相对于其他行业，物业管理业对于人才的重视仍显不足，人力资源的管理明显缺乏有效的手段和应对措施。

就物业管理人才这一问题，记者与深圳近十家物业管理公司的总经理、管理人员进行了接触，从总体上看，高层管理人员对人才问题非常重视，而中层管理人员则较少危机意识。公司总经理一级对公司人才发展战略都有非常独到的见解，而人事经理等管理人员则相对缺乏认识。大公司有更深的人才危机感，中小公司则未能意识到问题的严重性。

有足够的危机意识只是最起码的要求，物业管理公司乃至全行业应该以有效的应对措施，来迎接物业管理人才危机的大挑战。

在人才建设方面，深圳的物业管理公司也有了一些成功的经验，如长城物业的人才储备管理，信拓物业完备的内外部培训体系、金地物业的职业管理处主任制度等，对公司的人才发展都起到了积极的作用。但从行业整体来看，缺乏有利于人才成长的制度创新、后备人才培养乏力、公司用人短视等问题依然非常严重。

深圳部分公司高层人事的震荡乃至中高层管理人员集体出走等现象，主要还在于缺乏一个产权清晰、责任明确、利益有保障的有利于人才发展的企业运作体制。

制度创新是现代企业发展的生命力之所在。物业管理企业的制度创新应适应全球经济一体化和新经济发展的趋势，并充分重视人才资源，真正体现“以人为本”的理念，如实施期权制、全员持股等制度创新计划，以塑造企业的核心竞争力。面对残酷的市场竞争，物业管理企业只有选择制度创新，才能真正按照市场经济的规则来运作人力资源这一特殊“资本”，使人力资源的配置达到最优。

在物业管理后续人才培养和各公司具体的用人过程中，也普遍有着明显的新兴行业难以避免的“近视病”。

带着本身既有的包袱，经过二十年的发展，物业管理业的人才老化现象已不容忽视，但物业管理企业为了眼前的工作，一般都拒绝应届尤其是物业管理专业毕业生。深圳职业技术学院、深圳电大等大专院校几年前就已经开设了物业管理相关专业课程，但直到现在，物业管理专业毕业生找工作仍然十分困难，大部分公司更愿意聘用有实际经验的人员。2001年7月，深圳市第一批物业管理专业大学生怀着献身物管的满腔热情走出了校门，其中一位素质还不错的深圳电大物管专业毕业生却告诉记者，他投了上百份简历，至今还没有找到一份物管的工作。

在社会或公司内部的培训中，设置的课程主要偏向实际操作方面，而有关行业发展和员工综合素质方面的课程则很少，基本上是较为功利的短、平、快模式。这种模式培养出来的“人才”，虽然当前合用，但缺乏发展后劲，相对层次较低，跳不出“物业管理用不着高品质人才”的怪圈。

对于物业管理企业和整个行业来说，面对危机，未来的路没有选择，只有积极应对，彻底创新企业制度，全面更新人才观念，长远规划，才能走出危机，健康发展。

哪里有危机，哪里就有机遇，祈愿未来物业管理成为新兴的人才“珠穆朗玛”。