中奥到家：并购进行时

2016年3月，中奥到家（01538.HK）公布了一项谅解备忘录，公司表示，将收购一家浙江省的物业管理公司257个项目共1916万平方米的物业管理面积。

招银国际的研究报告认为，并购将加快中奥的壮大，收购完成后，计算收益建筑面积会大幅增加，“由并购及内生增长一同带动，我们预计计算收益建筑面积将由2015年末的1555万平方米增加至2016年末的3710万平方米，按年上升138.6%。”

这不是中奥上市后的第一次并购行为。早在2月5日，中奥到家宣布，与卖方订立协议，集团同意以代价1206.6万人民币，收购东方海港工程管理70%的股权。东方海港工程管理是上海怡东物业管理的唯一股东，后者管理了11处物业和约100万平方米的总楼面面积。

中奥到家副总裁梁兵透露，公司2016年战略目标是，以物业消费意识和能力较强的经济相对发达区域为主，展开兼并。

这也符合中奥到家的一贯战略，加大并购力度，以满足不断增长的规模诉求。按照中奥过去10年的增长速度看，复合增长率超过25%，但是上市后，中奥要实现的，是50%、100%、甚至更高的增长。

其在近期披露的2015年年报中表示，目前中国的物业管理市场颇为分散，预期未来将出现行业整合，“本集团能够透过收购加强市场地位、扩展地域覆盖及取得新产能。”

按照规划，中奥到家将动用全球发售所得款项净额的60％进行收购，预期收购目标将位于人口密集及经济发达的地区，如宁波、上海、广州等。

倾向于大型物业公司

早在上市前夕，中奥到家就积极对外寻觅并购和合作对象。

彼时，符合中奥收购条件的目标公司是，合约管理建筑面积超过3万平方米；订约管理新开发及大型物业，并收取较高的物业管理费；管理状况良好、地域集中且适合推进中奥到家的物业模式及策略的物业；无重大法律缺陷或障碍。

2015年，中奥到家成为国内继彩生活、中海物业后成功登陆香港交易所的第三家物业企业。上市的光环，让诸多物业公司主动找上门，洽谈并购事宜。

在不断推进并购的过程中，梁兵坦承，他的团队发现了越来越多的问题：过去一两年来物业行业受到资本的追捧，导致很多目标物业公司要价高，对企业的预期和估值超过了买方的接受程度；其次，非上市企业对于上市公司的财务不理解造成了对接困难，比如不同的财税计算原则会带来不同的营业额统计结果。

“凡是年营业额在2000万以下的公司，自身的税务漏洞会较多，和实际税额相差较大。”梁兵解释说。

这促使中奥持续调整并且完善自身的并购条件。如今，中奥到家的目标公司至少需要符合两个条件：不少于200万平方米的在管建筑面积；或者保证3000万的年营业收入。此外，收购第三方物业公司的时候，中奥一般要求对方是可以盈利的或者盈利性较好的企业。

显然，相对大型的物业公司才更能获得他们的青睐。“我们确实倾向于收购一些比较大型的规范管理的物业公司。我们的想法是，同样的体量下，整合一个大的物业公司，比整合多个小的物业公司难度小很多；第二是，大型物业公司一般管理更规范，更稳定。”梁兵说。

目前，中奥到家已全面开启了辐射北上广深一线重点城市、沿海经济发达地区的并购合作计划，主要合作对象锁定优质独立第三方物业、开发商旗下物业公司。合作方式包括：全部或60%以上股权并购，现金或股权对价，可保留原有企业品牌及运营团队。

“软融合”

为了便于收购动作的展开，中奥内部单独成立了中奥投资有限公司。这家公司的主要任务，就是在全国范围内寻找合适的并购标的。

在并购方法上，梁兵认为中奥到家的优势是显而易见的：“我们强调两个独立个体的融合，即软融合，不是硬融合，不是一定要把两个人变成一个人。”

这种“软融合”，不在于内控模式的整体输出，而是建立在品牌独立和运营独立的基础之上，被收购的公司，只需要在财务上接受中奥的管控，另外，使用中奥的线下管家模式进行物业管理。

这种方式的好处是，难度更小、成本更少，更重要的是，被收购公司的团队更容易接受，不至于造成管理的混乱。

以近期刚完成收购的上海怡东物业为例，梁兵表示，中奥对这家公司的管理，“已经上升到我们只是其中的股东，只是从董事会的股东层面给经营方下任务即可。双方融合得非常好了。”

作为一家手握资金的上市公司，中奥到家在并购市场拥有了更多的话语权。而且，随着行业竞争的加剧，整合和集中度更高，大鱼吃小鱼现象不断，通过借力资本市场，物业服务企业在行业内开展收购、兼并、重组，能够推动企业规模的扩张、资源的整合，这对包括中奥到家在内的上市物业公司来说，既是优势所在，又是必须抓住的发展机会。

值得一提的是，中奥到家在社区O2O领域的表现，也是其用以吸引并购对象的利器。据了解，被收购的物业公司都将使用中奥投资的社区O2O应用平台——爱到家。

最新经营数据显示，截至今年3月底，中奥旗下爱到家手机应用程式平台服务住宅物业数目及注册用户人数分别为2870及29.5万，较截至去年12月底止的1111及17.95万，分别上升了158%及64%。

知情人士透露，国内已经有一家千亿级别的品牌房企，计划将爱到家平台引入到旗下全部管理项目中，该公司还计划战略投资该社区O2O平台。