从经济学角度看住房保障制度的实施

关于住宅保障制度的讨论很是火热，因为其意义是多重的。但是迄今为止，对于住房制度的理解，绝大部分仅限于政治层面。也就是说，要保证这个社会上的每个人都具有一个最基本的生活资料：房地产。而一旦每个人都获得了自己的最基本的生活资料的时候，社会将呈现出稳定的状态。

这些充斥着政治气息的讨论带来的结果只能是更加混乱。我们并不是排斥政治视角的讨论，而是必须指出：当住宅保障制度的经济学基础被讨论清楚之后，我们才能正确地讨论这一的问题。

实际上，住房保障制度甚至很难说主要是政治层面的问题，它在本质上还是经济层面的问题。并且唯有通过对它经济意义的揭示，才能更好的彰显它的政治意义。也就是说，它关系到房地产市场的完善和房地产业的健康发展，关系到整个市场的健全和成熟。如果没有住房保障制度的研究以及相应的实践，首先不是社会，而是整个房地产市场和房地产业会走向停滞。

一、完全自由的房地产市场未必导致房屋的过度集中

住房保障制度的全部依据是：第一，生活在这个世界上的人，每个人都要有其屋；第二，如果放任市场制度运作，将有大量的人没有自己的“屋”。

这里首先要澄清的概念就是“有其屋”。“有其屋”是指对“屋”的所有权还是使用权？很多人都把它理解为所有权，这是一个严重的误解。所有权不是意味着现在，它意味着在未来数年中的收益流，如果我们赋予每一个人都拥有所有权，它将一下子拥有未来数年的收益流，这个数量巨大的收益流采用计划的方式予以配给，在效率上颇成问题。因此，每个人都有其“屋”在本质上是有一个可以居住的地方，而未必是所有权。当然，这一点下面有详细的论述。正向我们要保证这个世界上的每个人都有自己的面包从而避免被饿死一样，我们同样可以要求每个人都有自己的房屋而避免自己的被冻死。所以，住房保证的第一根据我们是承认的每个人都具有房屋的使用权。

接下来我们要解决第二个问题：放任市场制度运作，会不会造成大量的人会露宿街头。几乎所有住宅住房保障制度的研究者都自觉不自觉地默认了这个前提：在完全竞价情况下房屋将出现过度集中。表明看来这个问题非常正确，一个浅显的解释是：伴随着房地产价格的上涨，越来越少的人能够不能够买起房屋。于是，房屋的所有权逐渐集中在少数的富裕人的手中。

这种情况会发生吗？从历史的经验来看，只要土地是自由交易的，并不是导致土地的集中。经济学家温铁军曾经指出下列一个事实：

“我把一百多年来无论是国内还是国外的学者在农村调查结果排序，不问政治派别、不问背景，只按年代排下来以后，发现在人口不断增长，而土地资源不可能大幅度增加的情况，旧中国的土地的所有权，并不呈现集中的趋势。随着人口不断增加，相对来讲土地所有权是呈分散趋势的。”。

自由的中国古代土地市场之所以没有出现所有权的过度集中，源于市场机制的使然。因为对土地的纯粹所有权没有的意义，它必须通过租金的获取才能获得它的价值，因此，土地购买的真正意义是：未来租金如果按照当前的平均投资回报率进行贴现，应该不低于当前的土地价格。而在相当自由的市场经济条件下，土地的价格不可能低于上述租金贴现值。实际的情况是，中国的土地购买年恰恰很高，也就是说，土地的购买价格甚至远远高于上述贴现值。在这种情况下，土地的购买未必有太大的意义，因而土地没有出现大规模的集中。如果说集中了，那只是土地向产租能力高的种地户集中，这是土地价格高昂的历史必然。

我们回到今天，完全自由的房地产市场实际上也未必导致住宅所有权的大量集中。因为富裕阶层的人购买房子的目的是什么呢？目的之一是为了居住，但是我们知道，住房作为消费品同其他消费品一样，同样存在着边际效用递减，于是，富裕阶层也不可能无限制的购买房子以便自住。目的之二是为了投资，但是在一个比较完全的房地产市场中，房地产的市场价格无非是未来租金流的贴现值，所以，价格受制于租金水平，它并不为房屋的所有者所左右。同时，在没有金融约束的情况下，如果市场的价格低于未来租金的贴现值，那么非富裕阶层同样可以通过借贷来购买房产获取其中的利润。所以，与非富裕阶层相比，富裕阶层并没有大量购买房产的优势，并且伴随着激烈的竞争，住宅投资的回报率未必高于社会的一般回报率。所以，富裕阶层从而也没有大量购买房产的必要性。

二、房屋呈现集中的条件与住房保障的依据

但是，在特殊的情况下，房屋还是会出现集中的。这种特殊的情况是：

1.土地和可建的房产确实很少

可以这样设想，每个人都有自己的最低居住面积，低于这个居住面积的时候将不能称之为居住。或者说，如果一个社会中存在3万个人，每个人的最低居住面积为5个平方米，而这些人所居住的区域总共才5万平方米。于是，只有1万个人才能获得资金的居住。如果这个社会的收入是完全公平的，那就是说每个人都有力量买起整个房屋，那么，最终谁能够得到这个房屋将取决于一种配给机制、或者取决于一种解决机制。如果这个社会的收入是不公平的，最终肯定是少数的人获得全部的房屋。

注意，在这种情况下，并不是由于富裕人的购买力比较高才能垄断所有的房屋，然后通过高额的租金来掠夺低收入者。相反，房屋的集中是由于房屋供应的不足导致的，因为无论是通过什么方法，房屋仍然是集中在少数人的手中。

实际上，在现实生活中这种情况是不存在的。因为一方面，人们居住所要的东西在根本上不是土地，而是房屋，同样的土地可以通过房屋高度的不断增加来提高建造面积；另一方面，如果一个社会的土地真是到了如此紧张的地步，这个社会面临的最大问题可能就不是住房问题了，而是残酷的生存竞争。所以，在实际上，几乎没有一个国家的房屋居住面积可以少到这样的地步。

2.收入分配差异过于严重

在收入差异非常大的情况下，整个社会的收入呈现瘦尾的卡方分布：占人口大多数的是低收入阶层，高收入阶层占人口的少数，中间阶层的人数也很少。这个时候，富裕阶层的极度奢侈同贫穷阶层的极度困窘形成鲜明的对照。这个时候，由于低收入者可接受的租金价格非常之低，甚至低于除了土地成本之外的房屋的建设成本。于是，租赁市场无法形成，新建的房屋市场无法有效供给。最终的必然结果是，所有的住宅都是为富裕阶层建设的，所有的住宅都是为富裕阶层而购买和使用的。之所以说是为他们使用的，因为不存在租赁市场。

相反，如果一个国家或者一个区域可供居住的房产是充足的，而收入的差距又不是足够大。也就是说，收入呈现正态分布，并且是瘦尾的。这个时候可否出现土地的过度集中呢？答案是否定的。由于收入的差异不大，因此可接受的租金价格也将差异不大。在没有金融抑制的情况下，社会上可以接受的房产的出售价格也差异不大。这个时候，如果特别富裕的人通过自己雄厚的资金实力购买了许多超出自己需求的房屋，在理论上和实践上来说是可行的，但这样做同样却是不划算的。因为当富裕的人购买了大于自己能够使用的房屋之后，只能再用于出租，而租客正是那些中等收入的阶层。上面已经说过，这种收入阶层可接受的租金及其相应的租赁价格已经被决定了，所以，富裕阶层的这种投资行为必定是亏损的，因为在没有金融压抑的情况下为了与这种中等收入阶层竞争，他的购买价格必然高于中等收入阶层愿意购买的价格。

于是，至少收入分配的差异不大同时不存在信贷约束，房产不大会出现过度集中。即便是出现了所有权的集中现象，在使用权上依然是呈现了分化的趋势。也就是说，全社会的人都居住在“房子之中”。

3.存在金融抑制，或者说存在信贷配额

在信贷配额存在的条件下，即便是有人发现此时的价格被低估，如果他的收入水平有限的话，他同样无法进行购买。这个时候，有经济实力的富裕阶层将会控制房屋的购买权，于是，房屋的所有权必将出现集中。当然，在这个时候，租金的价格同样是由市场决定的。如果收入水平的差异不是非常大，使用权仍然呈现出分散的趋势。

因此，信贷配给在本质上不影响使用权的分散，影响只是使用权的集中。在这种情况下，人们的使用不售影响，但是却扭曲了资产的价格，从而扭曲了资本收益的分配。首先，由于大量的人在发现资产价格低估的时候无法去购买资产，于是，富裕的阶层会通过购买来享有这些收益；其次，当一个城市在快速上升的时期（尤其是这个国家处在城市化的进程中），伴随着预期租金的不断增长，房地产的价格呈现不断上升的趋势。如果存在信贷约束，房价不断上升的收益就为富裕阶层所独享，收入低的阶层将无法分享经济增长的成果。于是，在收入相对平均的情况下，信贷约束虽然没有扭曲暂时的房屋使用权的分配，但是却扭曲了资产价格，恶化的资本利得的分配。

所以，进行住房保障唯有在下列条件下实施才是合理的：存在信贷约束、收入过于集中。

在这两个条件中，第二个条件是中国的现实。中国正处在城市化的进程中，农村的大量劳动力使得城市的劳动力市场呈现出无限供给的趋势。在无限供给的调价下，不断增加的需求并不能带来工资的不断提高。于是，绝大多数的低收入者不能分享发展的任何成果，而只是在不同辛勤劳作的过程中继续造就自己的贫困。在另外一个方面，持有资产的富裕阶层独享了发展的巨大成果，从而变得更加富有。到了今天，这个差距如此之大，以至于庞大的低收入阶层逐渐不具有租起房的能力。大量的“工棚”、挤满了人的阴暗的、不通风的、没有卫生设备小屋，成了中国大量低收入者的居住地，这和马克思笔下的18世纪的欧洲工人“露宿街头”“住在下水道”的状态只有一步之遥。

第一个条件即信贷约束自从本世纪以来已经有了很大的改观，宽松的抵押贷款标准使得大量的购房者可以获得必要的资金支持。但是，在收入差距的过分拉大的情况下，20-30%的首付款也成为了很多人的信贷约束。

于是，中国存在进行住房保障制度的必要性。这个必要性（也就是住房保障的依据）在于：中国的收入差距过大，并且这个趋势还在继续；中国的金融压抑是广泛存在的。

三、由于认识偏差所导致的住房保障制度的误区

由第二部分的分析可以看出，住房保证制度的必要性不是源于房地产市场制度本身，而是源于：1.金融市场的不健全；2.社会的收入分配差距过大。因而，不断致力于健全金融市场，不断消除造成收入差距的制度性原因，乃是我国住房保障问题得以最终解决的根本条件。

因此，住房问题的迅速解决，其根本的出路不在于房地产市场本身，而在于整个经济体的健康运行与否。当然这并不是说在如上问题没有解决之前，我们在住房保障这一问题上就可以消极等待了。在当前，如果要解决住房保证问题，必须把承认房地产市场制度和房地产的资产性质为基本基点，按照市场经济条件下进行社会福利制度的基本原理，恰当地设计合适的方案进行。当前，住房保障政策出现的众多偏误，均与不理解房地产市场的运作规律和房地产的产品性质有着直接的关系。

举例来说，虽然政府一直强调要建立“廉租＋经济适用房”的住房保障体系，但是在现实实践中占主导地位的却是“经济适用房”。直观的来看，经济适用房是一个很好的措施，正像政府为中低收入者提供日常日活用品的救济或补贴一样，经济适用房也是政府对中低收入者的一种救济或补贴。但在实践中它却带来了很严重的问题，并且，很严重的问题还首先不是中低收入标准制定的困难、家庭收入评估的困难、资格审定时的各种寻租行为所带来的各种腐败，而是经济适用房在时间上的不一致问题。具体的说，就是如果一个家庭通过严格的审定，当前确实是一个中低收入家庭，符合经济适用房的条件，但这并不能保证该家庭以后仍然是中低收入家庭，仍然符合经济适用房的条件。如果该家庭因为现在符合资格获得了经济适用房，但是在几年之后，该家庭由于某种原因迈入中高收入的行列，但此时，政府却并没有权利剥夺它对经济适用房的占有，因为该家庭已经拥有了该房产的产权。于是，社会福利的流向就出现了重大偏差，本来是该流向中低收入者的社会财富，现在却流向了中高收入的家庭。

存在这么大问题的经济适用房，为什么还是占据政策的核心？根本的原因就是对经济学的忽视，具体的说，经济适用房被理解成了“消费品”--当前的效用，而不是“资产品”--未来的收益流，这背后的一个潜在的逻辑是：房屋的购买当出于自住动机的时候就是消费品，当出于投资动机的时候就是资产品。这是一个严重的误解，因为按照经济学的基本原理，只要是购买而非租用房产，房产就是作为资产品而存在的，因为购买的目的主要不是当前的消费而是未来的一系列的收益流。

结论：住房保证制度的方向

为什么要建立住房保障制度？这个问题是推行住房保障制度的理论前提。对这一问题的通常理解是：自由的房地产市场会导致住宅的过度集中，从而使大批人无家可归。但是前面的分析已经表面，只要不存在金融压抑，只要一个社会的收入差距不要过大，自由的房地产市场并不会把大量的人置于无家可归的境地，相反，能够把居住资源配置到最佳的位置。所以，消除金融压抑，从根本上消除收入差距不断扩大的制度性原因，才是一个完善的住房保障制度得益可能的根本条件。因而，我们有一下结论，这些结论可以看作我国住房保障制度建立的方向：

1.住宅不是公共品，所以，住房保障制度的实施并不能寻找市场失灵的依据。

2.如果相当一部分人的居住问题确实存在，问题不在于房地产市场的运作机制，而在于整个社会的分配机制。所以，住房问题的解决不能仅仅在房地产市场中打转转，而应该从整个社会的收入分配体制中寻找原因，并要把住房问题的解决纳入到整个收入分配问题解决的框架之内。

3.对于住宅市场来说，任何强行的实物分配、价格控制要么导致更大的扭曲，要么除了增加交易成本，什么东西都不能带来。所以，住房问题的解决要主要靠调整收入分配来进行，具体的说，尽量采用收入补贴或税收减免的方式进行。

4.鉴于房地产这种产品的特殊性质，住房保障体系中不宜采用所有权转让的方式，而应该着眼于使用权。