物业管理制度的法经济学分析

在市民社会，一项制度的产生，是以一定的权利需求为基础的。这种权利需求来自于对社会稀缺资源的分配或再分配，以达到其效用最大化的目的。物业管理制度作为新兴的房屋管理制度，其产生亦不例外。由房地产所有权形态发展来看，是沿着由简单逐渐到复杂的轨迹演化的，即从传统的单一所有权到共有权，再到建筑物区分所有权。其内在现实动力就是日益增长的人口在有限而稀缺的土地资源条件下如何满足生产、生活的需要，实际就是追求土地资源利用最大化。而当新兴的能够满足人们追求土地资源利用最大化的建筑物区分所有权之形态出现以后，人们便面临着选择与之相适应的房屋管理模式。这就是本文以法经济学理论来分析物业管理制度的出发点。

物业管理是否必须

根据建筑物区分所有权理论，建筑物区分所有权属于由专有部分专有权、共有部分共有权、及成员权构成的复合物权。这是土地利用由平面向立体发展所引发的产权制度产物，它有效地防止了因法律制度对这种特殊权利形态的界定不清或缺失而产生的“外部性”问题。这在我国的现实中就有非常好的例证，随着商品楼房成为人们解决生活、居住的主要手段，一种人们因利用立体空间而“累积”一起的事实状态，急需必要的制度予以规定，然而，由于我国没有及时的相应立法予以调整，导致现实中出现了大量业主产权被房地产开发公司、物业服务企业等侵害的现象。《物业管理条例》的出台，尤其是《物权法》对建筑物区分所有权的专门规定，比较清晰的界定了这种产权的界限，为业主防止其产权“外溢”提供了有利的制度依据。

同时，也恰恰是这种产权形态下的建筑物及其配套设施设备引起了人们对其如何维修养护的思考，因为一个建筑物是由各个业主的专有部分与共有性质的共有部分共同构成了物理形态的建筑物结构整体，众多的业主虽然对其专有部分享有排他性的产权，并能够自行决定及承担维修责任，但对于属于建筑物不可或缺且不可分割（离）的共有部分，业主间形成了共有法律关系，每一名业主却不能根据自身的目的（如维修、使用）对共用部分进行分割，以行使权利或承担义务，尤其是维修义务。而对共有部分的维修养护将直接关系着业主对专有部分的利用程度。所以，对共有部分的维修养护，与业主是有利害关系的。可众多的业主在共有部分维修时达成决策上的一致：共有部分是否需要维修、何时维修、维修开支是否合理、如何分担、由谁具体实施等等，必将发生长时间的讨价还价、协商、实施及监督等巨大的交易成本。同时，还会发生个别业主“搭便车”等投机行为，不承担维修开支，而对这些业主的监督，也将花费其他业主大量的时间、精力，监督成本同样是很高的。

在这种状态下，对共有部分的维修养护所发生的交易费用，对单个业主而言，是不经济的、无效率的。因此，只有在损坏的共有部分构成某一（些）业主承受不利损害的直接原因时，这些业主才有实施维修的激励，但对于其他业主而言，却无激励，其将懒于参加维修行为,并不愿承担维修费用，虽然其作为共有部分的权利人亦受益这一维修行为。例如楼房的屋盖因防水层老化，在雨天渗水，那么，住在顶层的业主对于该屋盖的维修则积极主张并参与，而未受渗水之害的其他业主则会无动于衷。

另外，随着建筑技术（如电梯、空调系统、管道设施等）的不断发展和应用，对共有部分的维修技术要求远远超出了业主的自身能力，也致使业主不可能承担共有部分的具体维修养护行为。这些因业主自身原因而产生的限制性因素，势必影响对建筑物共有部分实施有效、及时的维修养护，进而使每个业主的房屋财产权利最终承受不利结果。这是业主所不愿看到的。

于是，业主为了节省因共有部分需维修养护时产生的众人参与的费时费力的谈判过程，就将维修义务一致委托于单一的专业化服务主体，由这一服务主体按合同约定来实施必要的维修养护，这就大大减少了业主“一事一议”所发生的交易成本，这种以专业化的服务主体为业主提供服务，对于享有建筑物区分所有权的业主而言是有效率的。所以，在建筑物区分所有权之形态下，以接受业主委托提供专业化服务为内容的物业管理成为与之相适应的必须之选。这就是物业管理制度产生的现实基础。

业主议事机制是否必须

在一个建筑物中，作为建筑物区分所有权人的业主之间因其对建筑物共有部分所享有的共有权，而形成一个利益集团，每一名业主在集团中的权利就是建筑物区分所有权构成中的业主成员权。它是以业主对共有部分所享有的共有权为基础的，其主要内容就是每一名业主对共有部分管理、维修的参与权、决策权、监督权等。业主在行使权利时，会发生一定的成本，这种成本由于集团内业主人数众多，其发生具有不可预测性，并不是每一名业主的成本之简单相加之和。

因此，业主的成员权的实现，由于其多人数的特征因素，不可避免地面临着两方面现实困境。一方面是业主承担的高成本。虽然业主数量占优，但由于信息和组织的难题，人数越多，越发分散，只能有更多的业主因无法发挥作用而成为“隐形人”，这就形成了“少数人的偏见”（即集中在一起的少数派的利益被过度代表的现象），在现实中，已发生极少数业主为实现自己的不当利益而将广大业主的权利作为其与物业服务企业讨价还价的手段的现象。另外，一些业主在作出其承担的成本远远大于其收益的判断时，并不乐意参与涉及共有部分的维权活动。