物业管理第三方机构的呼声日渐高涨

近几年，关于组建物业管理第三方机构的呼声在物业管理行业日渐高涨，并被许多物业管理人士所接受，在深圳、上海、南京等城市，一些物业管理第三方机构正纷纷涌现，并对行业产生日渐重要的影响。

一、第三方机构的现实需求

第三方机构是一个含义十分宽泛的概念。它广泛存在于社会各个行业领域内，虽然在物业管理行业还是一个新事物，但对物业管理行业而言，依然十分的重要，并存在许多现实的需求作用，主要表现在：

需求一：政府的需求。

在今天，中国物业管理不断向纵深发展，一些多层次的问题与矛盾逐渐暴露，行业发展面临许多的挑战，社区间的纠纷和争议也日渐增多，政府的职能的也被无形增加。由于多方原因，使行业主管部门对其往往有些疲于奔命，而力不从心。甚至由于操作上的不慎，往往容易引起更多的矛盾。因此，一旦一个能够扮演监督和评估的第三方机构出现后，政府部门可以适当将烦琐的具体的事务性的问题交给第三方机构打理，能较好的解决这个问题。

在去年的北京朝阳区法院强制执行物管费一事件中，法院在作出宣判之后，针对物业纠纷发出了十项《司法建议》，其中就有一项建议是：建议引入具有评估、监测功能的第三方机构，提供对物业服务标准、物业公司资质等级、物业管理费分级收取的评估、监测等服务。

需求二：业主的需求

在物业管理公司与业主的纠纷中，物业管理费的合理收取是一个焦点。而在这种争论中，业主多是处于一个弱势的地位，其中一个原因是业主对物业管理不了解。一方面信息的不对等，导致物业管理中有很多专业环节是业主难以掌握的，物业管理是一个复杂的行业。业主方面如果想和物业通过谈判协商物业费，要么是代表业主的谈判人学的是物业管理专业，要么从事物业管理工作，否则根本不具备谈判的最起码的知识水平。而另一方面物业和业主的利益很难依靠双方协商达成一致。所以对业主而言，非常有希望引能成立一个由政府、行业协会、工程师、律师和业主等构成的中立评估机构，并有效运作，由第三方站在中立公正的立场为双方评估出双方认可的收费标准。

需求三：物业管理公司的需求

对物业管理公司而言，第三方可以至少在二个方面发挥重要的作用。一是有一个社会各方，包括业主、政府、物业管理公司，都能认可的权威机构对其服务质量进行有效的评价，尤其对优秀的物业管理公司而言，更能使其树立品牌，在市场的竞争中处于有利地位，避免行业的恶性竞争。二是可以引导业主进行理性的维权，减少社区不必要的纷争。

二、第三方机构的实践

物业管理的第三方机构现在已经在全国许多城市出现，并呈现良好的发展态势。同时也促进物业管理的健康有序的发展

【案例一】深圳市某物业咨询有限公司

深圳市某物业咨询有限公司成立于2005年，注册资本为50万人民币，是深圳市较早的物业管理第三方机构。公司的主要业务范围分为三部分：一是物业管理质量体系认证以及物业管理服务质量鉴定、评估等，其目标是设计一套符合物业管理自身特点、能真正提高物业管理质量的物业管理工作流程及审核体系，并使之成为判断物业管理企业的物业管理质量的行业标准，最后获得物业管理企业和业主及住户的普遍认同从而成为物业管理中的“ISO”。

物业管理质量认证体系的建立和推广必将改革ISO质量认证体系中的形式主义，真正重视物业管理企业的实际工作流程和工作质量。设计和建立该质量体系后，通过行业协会的自律作用，获得企业和业主的普遍认同是它最大的特点。

其二是作为物业管理企业和业主以外的第三方机构对某一个具体的物业管理项目的服务质量进行评估，得出一个客观公正的评价，作为业主或者物业管理企业证明其管理质量的依据。

其三提供物业管理顾问与咨询。包括物业管理招投标技术顾问（招投标方案及招投标书制作）、面向开发商的物业管理服务咨询、物业管理企业资信调查、前期物业管理招标咨询顾问、与业主的物业交接见证、业主维权指导、政府后勤管理事务社会化改革顾问咨询等等。

公司的发展规划和目标也十分的清楚：一是推动建立物业管理行业服务质量认证体系；二是推动建立物业管理行业服务质量评估机构；三是作为物业管理的专业顾问咨询。

【案例二】上海原创物业管理招投标代理有限公司

上海原创物业管理招投标代理有限公司成立于2004年5月，是上海首家专业从事物业管理招投标代理的中介机构。

公司成立之后，在上海物业管理行业引起良好的反响，并成功的对上海市“祥和星宇花园”进行了招投代理工作。这一机构的成立，在某种程度上填补市场的一个空白点，部分解决了发展商前期物业管理招投中的一些问题。

【案例三】江苏成立首家物业管理招投标中心

2004年9月，江苏省首家物业管理招投标交易中心在镇江成立。建立专门的物业管理招投标中心旨在对物业管理招投标市场进行有效的管理，通过市场竞争来改变发展商“自建自管”的状况。同时，随着该中心的成立，今后将全部采用公共招投标的方式来确定物业管理部门。

三、第三方机构对物业管理的影响

在第三方机构出现之后，不可避免会对物业管理行业产生重要的影响和冲击，主要有以下几个方面：

影响一：透明度进一步提高

物业管理是一项长期的延续性的工作，需要不断的资金投入。物业管理收费虽有明文规定、明码标价，物管公司也都承诺收费以及资金管理透明化，并定期公布帐务。但在今天的状况之下，物业管理公司违规情况还时有发生，物业管理透明度的问题依然是业主与物业管理公司之间一个争论的焦点。

这一问题将在第三方机构出现之后大大改善。在政府的授权下，第三方机构将有权对物业管理的相关帐务进行审计和核查，并作为一个衡量服务水平的重要指标，从而提高物业管理中的透明度。

影响二：业主地位更加彰显

虽然《物业管理条例》中，对业主委员会的选举和更换、物业公司的选聘和解聘、维修基金的使用等权利都做出了明确的规定。这样的规定，也加强了对发展商、物业管理公司的约束力。但目前这种在社区的纷争中，业主依然处于一种相对弱势地位。在第三方机构出现后，由于第三方机构的介入，这将对目前物业管理的运作模式产生重大影响，业主地位将会更加彰显出来。

影响三：市场竞争日趋激烈

第三方机构的出现，将进一步加剧物业管理市场的竞争，市场化运作的程度也会日趋提高。同时对现在数量型的行业发展提出了挑战。这将迫使物业管理企业走市场化、规模化的经营之路，为物业管理行业发展从数量型向质量型转变带来机遇。

影响四：企业观念发生转变

有了第三方机构的存在，加强了对物业管理公司的约束和监督能力。同时，对物业公司而言，应该非常清楚市场的主人就是业主。物业管理本质是服务，是业主行使财产权、选聘物业管理企业为其提供服务，物管机构是业主花钱雇来的“管家”，应该尽心尽力为业主排忧解难，做好服务工作，而不是居高临下地以管理者的姿态出现，这种观念的转变不可避免。只有不断增强服务意识，物业管理公司才能真正得到业主的认可。

影响五：政府作用逐渐淡化

由于第三方机构能部分承担政府部门的某些职能，行使监督和约束的权利，政府主管部门就可以从繁琐的小区纷争中抽出身来。同时，当第三方机构日渐成熟时，政府在物业管理的作用可以逐渐淡化，市场的作用的进一步提升，更有效的促进物业管理行业的健康发展。

参考文献：

[1]《物业管理经营》王荷