《北京市住宅专项维修资金管理办法》要点提示

为进一步加强对住宅专项维修资金的管理，规范住宅专项维修资金的归集、划转、使用等行为，日前，北京市住房和城乡建设委员会制定发布了《北京市住宅专项维修资金管理办法》（京建物〔2009〕836号）（以下简称《办法》），将于2009年12月1日起开始施行。《办法》对建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》做出了细化规定，并有许多创新之处。具体表现在：

（一）制定了北京市商品住宅每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的标准

两部办法规定，商品住宅每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额，并适时调整。

《办法》规定，商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的标准为：独立式住宅、非住宅为50元/平方米；多层住宅、非住宅为100元/平方米；高层住宅、非住宅为200元/平方米。同时，市住房城乡建设委根据本市住宅建筑安装工程每平方米造价的变化情况，适时调整首期住宅专项维修资金的交存标准。

（二）规定了住宅专项维修资金的补建、续交办法

对于没有缴纳住宅专项维修资金的，以及分户帐户余额不足30％的业主续交住宅专项维修资金的办法，本市一直没有相应规定。为解决这个问题，办法第十八条规定：（1）成立业主大会的，住宅专项维修资金的续交方案包括续交条件、续交工作流程、额度等内容应当在管理规约中予以明确；未成立业主大会的，业主续交后的分户账面余额不得低于首期交存的额度；（2）补建和续筹住宅专项维修资金工作，由专户银行或业委会开户银行启动，当业主分户余额不足30％时，由银行向业主发出续交通知，业主应当在接到续交通知之日起30日内，将续交的住宅专项维修资金存储到专户管理银行或开户银行。

实际工作中，业主在办理房屋登记手续前交纳了首期住宅专项维修资金后，在续交或补建时，没有相应的强制措施作为保障，致使部分业主不续交、不补建，严重影响了资金的正常使用。为保证住宅专项维修资金补建和续筹到位，办法第十九条第二款规定，业主未按规定补建、续交住宅专项维修资金的，业主委员会应当督促其交纳，也可以依据管理规约向人民法院提起诉讼。

（三）细化“紧急情况”，规定政府代修程序

建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》第二十四条规定，发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可不经相关业主表决而直接申请使用住宅专项维修资金。为贯彻落实此条规定，《办法》在第二十九条明确了危及房屋安全等的五种紧急情况：（1）屋面防水损坏造成渗漏的；（2）电梯故障危及人身安全的；（3）高层住宅水泵损坏导致供水中断的；（4）楼体单侧外立面20%以上有脱落危险危及公共安全的；（5）消防部门要求对消防设施设备维修及更新、改造的。在发生以上情况时，可由房屋管理单位申请，经房屋安全及设备鉴定部门出具鉴定报告后，不经业主表决直接维修，相关费用由住宅专项维修资金列支。如果房屋管理单位或业主委员会未按规定实施维修和更新、改造，区、县建委（房管局）房屋安全和设备管理部门可以组织代修，费用从相关业主住宅专项维修资金账户中列支；其中涉及已售公有住房的，应当从售后公有住房住宅专项维修资金中列支。办法在第三十条明确了组织代修的工作流程。

在实际工作中，业主委员会划转住宅专项维修资金后，使用业委会开户银行账户的资金需提供业主委员会印章及业主委员会主任及副主任的个人印鉴。在遇到危及房屋安全等的五种紧急情况由政府主管部门组织代修后付款时将面临无法支付的问题。为解决这一问题，办法在第十五条第三款设定了预授权条款，规定在划转住宅专项维修资金时，业主委员会应当与开户银行、区县建委（房管局）签订发生危及房屋安全等紧急情况时，同意区县建委（房管局）组织代修并支付费用的授权协议书。这一规定为政府主管部门顺利组织代修提供了制度保障。

（四）明确住宅共用部位及共用设施设备的具体范围

住宅专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。但对于住宅共用部位及共用设施设备的具体范围历来存在争议。《办法》第二十一条、第二十二条予以了明确。

（五）鼓励使用住宅专项维修资金的维修工程引入第三方审价、监理服务

使用住宅专项维修资金的工程，资金是否全额用于该项工程，工程造价是否合理，是否达到国家规定的施工工艺和标准，以上事项均缺乏监管。为保证工程质量和住宅专项维修资金的合理使用，《办法》鼓励业主聘请专业工程造价咨询机构及工程监理机构对工程预算进行评估及对工程进行监理。