如何有效避免物业维修资金变成“不动产”？

近年来，物业专项维修资金逐渐成为社会关注的焦点和热点。如何科学、合理、规范使用维修资金，保障房屋及设施设备正常运转，让维修资金发挥最大效能，不再变成“不动产”，是当前我市面临的棘手而又亟待解决的问题。

案例：业主不配合，维修资金使用难

2012年年底，中瀚财富广场小区因垃圾处理系统急需维修向市物业专项维修资金管理中心递交了维修申请，但因该小区入住率不高，“两个三分二业主表决”根本无法开展，很多业主不了解情况，不配合维修资金使用，小区垃圾系统的维修陷入了停滞状态，业主们一时群情激愤，对该项目物业服务公司大加责备。

业内专家：从三方面破解难题

业内专家认为，要破解难题，必须着重从三个方面入手：

一是加强宣传，提高社会及广大业主的物业维修意识和责任，使其意识到维修资金的归集和使用是一种责任和义务。通过宣传，形成政府重视、房企物企认可、业主理解的良好社会环境。

二是积极探索“多元化表决方式”，有效解决维修资金使用表决难。为方便表决，湘潭市物业专项维修资金管理中心在推出采取召开业主大会表决、业主签名确认的同时，鼓励申报人采用电子邮件、短信平台和在第三方见证下的电话沟通等多种方式相结合的“多元化表决”来征求业主的意见，达到有效解决表决难的问题。目前已有“中翰财富广场 ”的电梯维修、“南岭花园”的屋顶维修、金侨世纪苑的垃圾站及水泵房的维修等项目通过“多元化表决”方式成功使用维修资金。

三是进一步完善应急维修制度，化解短时间内征集业主意见难题。《湘潭市城区住宅专项维修资金管理办法》第二十五条规定：发生下列紧急情形之一，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，维修费用可以直接从受益业主住宅专项维修资金中列支：(一)电梯故障危及人身安全的;(二)消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况的;(三)屋面、外墙损坏、渗漏严重的;(四)楼体外墙饰面脱落，玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的;(五)发生危及人身安全和房屋使用安全的其他紧急情况。该条明确了适应紧急维修的情形，其最大的特点就是出现了规定范围的紧急情形时不需要业主“双2/3”表决而可立 即进行抢修，但所属社区、街道必须参与，且维修项目和所需费用要及时公示。目前我市湘大教师公寓自来水管爆裂、岚园新城外墙脱落、金湘潭商业广场消防设施抢修等项目已成功启动应急维修。