住宅小区业委会监督体系亟须引入第三方

一个住宅小区的正常管理，离不开业委会作用的正常发挥。但是业委会的权力若被滥用，又可能反过来危害业主的共同利益，使公民权利饱受损害。业委会的权力越来越大，但是对业委会的权力的监督却未同步加强，所以就造成了众多源自于业委会成员滥用权力的违法犯罪案例。对个别业委会及其组成人员的无良行为，仅仅给予道德谴责于事无补，必须积极发挥全社会的力量，对业委会权力实施有效的监督和制约。

在我国现有的管理体制下，对业委会的权力监督包括内部监督与外部监督两种形式。所谓内部监督，是指来自业主委员会及其成员彼此之间的自我约束与控制，很明显，仅靠业主委员会成员的自律和规章制度的约束，其监督效果并不见佳。对此，本文不予赘述。从其外部监督机制来看，除了由全体业主组成的业主大会，业主委员会没有任何别的可以直接制约的“上级”。《物业管理条例》虽然也规定业主和业主大会都有权监督业主委员会的工作，但对监督权的行使、监督机构、监督方式等都没有明确规定，这就造成了“人人监督、人人都没时间、精力、能力监督，最终人人都没监督”的尴尬局面。可见，对业委会权力的监督仅从监督主体上看就存在明显的缺漏，必须设法加以填补。

从逻辑上看，对业主委员会监督体制的缺漏首先应从业主监督角度设法加以填补。在实践中，业主委员会监督体制的缺失和问责制度的匮乏，也让很多业主很不放心。据了解，由于业主和业主大会对业主委员会监督乏力，有的小区为了想办法监督业主委员会，又成立了一个名为“业主委员会监督委员会”的组织，但实行效果平平，且又有个别业主发问：又由谁来监督这个“业主委员会监督委员会”呢？看来对业主委员会的的监督权必须由业主内部向外转移，而且这种监督权的向外转让也是必不可少的。

笔者以为，在业主委员会运作监督制度设计中引入第三方，建立异体监督或称第三方监督体制，是强化对业主委员会工作的监督力量的一条有效途径。如果我们将业主和业主大会作为甲方，将业主委员会作为乙方，所谓对业主委员会引入多种方式的第三方监督也就是要寻求甲乙双方以外的第三方主体对业主委员会实施有效的外部监督。业委会活动的第三方监督，无论从理论还是从实践来看，对不少人来说，还是一个新概念。作为独立于委托方（业主和业主大会）和业委会的第三方，对业主委员会及其组成人员的管理行为进行监控、督导与评价，克服管理工作中的随意性与盲目性。监督方作为独立、公正的第三方，接受业主的委托后，依照物业管理法律法规及业委会的职责权限，帮助业主对业委会活动的全过程进行监督管理。实施监督的第三方可以提供的服务包括许多方面，如协调各方关系促成业委会如期依法成立，对业委会提供法律业务咨询，对业委会实施财务监控与审计，定期对业委会工作展开监督与评价等。

对第三方监督可以从广义和狭义两方面分析。

从广义角度分析，第三方监督包括各种广泛的形式，比如政府行政监督非政府机构监督舆论监督、及聘请监督员开展的个人监督等。这些监督主体不是一种摆设，它们以第三方的视角来监督业主委员会，这不但使个别管理区域的业主委员会处在监督之下，宏观上看也使全社会的业主委员会同样处于被监督的位置。

按照国际通行的惯例，所谓“第三方”监督，狭义上只是特指非政府机构的监督。因而，在其本来意义上，所谓对业主委员会第三方监督就是要发挥各种民间社团和企事业单位的积极作用，赋予它们一定的监督权力，在维护自己合法权益的同时，对业委会的管理行为实施监督。如对现在一些小区业委会的监督，完全可以聘请律师事务所、审计事务所和会计事务所等中介组织来进行，便于对业委会财务等方面的工作开展监督。业主委员会日常管理工作中出现的一些不公正现象大多和某些程序不透明有关，实现业委会工作的公正、透明需要“第三只眼”加以有效监督。在业主委员会监督管理中引进由第三方社会中介机构对业委会管理工作过程进行监督的形式，由第三方对这些程序进行监督，使每一个管理环节都能做到公开、透明，不仅能大大提高业委会工作的信誉度，还能有效阻止业委会运作过程中各种腐败现象的发生。

在当前的实践中，除了业委会的自身监督和来自业主和业主大会的监督以外，目前各地的业委会工作都是由是由相关政府部门如建设主管机关来履行监督功能的，媒体等社会舆论机构也会对业委会进行监督，但由第三方机构参与到对业主委员会的监督程序中尚鲜有所见。看来，即使这一形式正式被引入物业管理中，第三方社会中介机构要切实发挥对业主委员会的监督作用，需要一个相当长的过程！