浅谈广州市物业管理行业的发展趋势

80年代以来，物业管理作为从房地产业中脱离出来的行业，受到社会各界越来越多的关注。据不完全统计，仅广州市就有700多家物业管理企业，从业人员6万多人，在管项目3000多个，面积近1.3亿M2。物业管理从无到有，从专业化、社会化到企业化、经营型，从自建自管到向市场招标，从发展商移交管理权到业主委员会聘请物业管理公司，物业管理市场化的步伐在不断加快。物业管理已在房地产与其他服务业相结合的基础上，发展成为与广大人民的生活、工作息息相关的一个相对独立的新兴行业。从总体来看，广州的物业管理仍处于全国同行业中的领先位置。展望广州物业管理行业的发展，将大致呈现如下趋势：

政府方面：

1、政府管理主体将进一步充实。根据政府“三级管理网络”属地管理职能下放原则，市级负责制定政策措施、区级负责指导工作、街道负责日常的管理工作精神，以城市管理者而非直接参与者的身份，对行业实施间接管理和业务指导，特别是对业主大会、业委会的运作、管理权的交接监管等都将更易到位。

2、政策法规、指导性文件将逐步完善。广州市职能部门颁布了《广州市物业管理行政执法》、《广州市物业管理专家管理规定》、《广州市物业管理招标投标程序》，以及即将颁布的针对普遍住宅的《广州市物业服务收费管理实施细则》和《广州市首次业主大会成立指引》，都将更有利于行业各方的沟通，促进行业的健康发展。

3、市场竞争机制走向成熟。物业管理走向市场化是物业管理行业发展的大势所趋。广州目前每年招投标项目不下80个，通过竞争提高物业管理公司的服务和管理水平，优胜劣汰，扶持信誉好、管理水平高的物业管理公司扩大幅射面，实现规模经营。对没有资质的公司承担物业管理工作，将“加大行政处罚的执行力度”，以维护合法经营者的权益。

物业协会：

广州市物业管理协会成立已有近10个年头，在国土房管局的领导下，已发展成为拥有近400家会员单位的机构，逐步摸索出一条会员交流、协调竞争、维护行业声誉等的路子。

1、建立协会与政府部门的新型关系。政府管理体制创新是必然的，市国土房管局最近提出：对工作开展已经比较成熟、制度比较健全的行业协会，不再选派在职人员兼任领导职务。将逐步改变官办色彩，而协会对政府的依附、隶属和行政命令关系，将逐步过渡为互动的协调、沟通、协助关系上来。在接受政府指导的同时，协会将根据行业的发展需要提出各项改善措施，成为政府在行业管理方面的参谋和助手。

2、沟通平台角色将进一步深化。要把协会真正办成企业自己的组织，为企业办实事，才能增强协会的凝聚力、提高权威性。因此，协会将为广大的物业管理企业提供协调、消化各类矛盾的沟通平台，在减轻政府直接面对各类社会矛盾的压力上将起积极作用。

3、指导作用更加强。随着管理品种的不断增加、业主的要求不断地提升，协会新设立的工作指导部将围绕企业所需、充分发挥理事单位的能动性而开展工作。今年，国土房管局已把考评等工作逐步下放给协会，这样更凸显了协会对行业的监督指导意义，也更有利于行业的自治自律。

物业管理企业：

从不认识市场到接受市场竞争考验，从盲目扩张到理智接盘，从“全能”物业管理到分工细化。

1、物业管理的市场竞争趋于激烈。由于物业管理是低风险、低利润的行业，许多管理公司认识到三分薄田难致富，管理效益源于广种薄收。特别是新的资质管理办法出台后，为摆脱困境，在守住“根据地”的基础上，参与竞争，对外扩张，力争更多的地盘，实现规模效益，成为众多管理公司求生存的必然选择。

2、物业管理企业的市场意识不断增强，目标是“争夺顾客”，获取利润。从当初物业管理公司提供什么服务给业主，业主只能得到什么服务，发展成为业主需要什么服务，物业管理公司就能提供什么服务。这不只是一种观念上的转变，更是一个新兴的服务行业向市场化迈进的重要转变。无利润楼盘逐步放弃（有企业一年退出8个楼盘），企业经营者将逐步转为理性接盘，真正体现企业的市场本质，是以经营获利去管理而不再是以价格为主战场。

3、物业管理企业的专业分工越来越细。目前，广州的物业管理在广度、深度上都有了很大的发展。物业管理已由最初的单纯住宅楼宇的管理服务，向机关写字楼、医院、学校、酒店等大型物业延伸。由于物业管理企业各自的整体人员素质、基础条件有所不同，客观上决定了他们的发展方向各异。专业性能好、技术高、服务全面的物业管理企业，运作成本相应较高，其管理的物业回报也要求较高；低价位的物业管理费，只能运作低成本的管理。因此，物业管理企业须通过对企业本身的综合分析，客观评价，为企业的发展定位。随着市场化程度越来越高，今后，物业管理企业将根据各自优势分成若干类型：（1）商业楼宇管理公司；（2）高尚住宅管理公司；（3）一般住宅管理公司；（4）顾问公司。

4、面临区域性的拓展问题。中国已加入WTO，未来物业管理的行业竞争将更趋激烈。境内、已入境及将入境的物业管理企业将有一番角逐。物业管理企业在“市场竞争、优胜劣汰”的规律面前，是成为佼佼者，还是惨遭淘汰，在前期同行所说的勤练内功的同时，关键在于企业对市场的把握和选择。我市的管理企业将逐步转守为攻，主动出击，在省内接盘的基础上将向省外拓展，如广西、北京、武汉、长沙、大庆等，都曾向广州市企业发出招标书，更多的企业将乐于走出广州，到外地开拓市场。

四、人员素质：

1、业委会素质将提高。业主委员会成员在去年市国土房管局举办的各区培训班中，据协会统计，有230多人参加，使他们认识到物业管理的基本内容，更有业委会成员认为通过学习真正懂得了物业管理消费的意义、管理费的含金量。今年的业主委员会沙龙的举办，他们认为信息不对称造成的矛盾将逐步减少，而对管理水平的要求将提高。作为业主，由于对物业管理的认识和认同程度的提高，在自身素质提高的同时，处事将更公正，对管理公司的判断不再是“费用决定论”，即谁报低价就选择谁，而是根据公司的管理风格、管理水平、管理业绩进行综合评价。

2、各职能部门人员的业务水平将得到进一步的提高。继东山区对分管街道干部进行物业管理知识学习后，黄埔区对副处以上干部、白云区对街道干部均进行了《物业管理条例》及常识学习。市仲裁委与物协举办物业管理研讨会，以及广州市律师协会为律师举办专场物业管理常识课等，均起到强化各职能部门人员物业管理业务水平的作用。

3、物业管理从业人员的素质要求更高。物业管理的内涵扩大，迫使物业管理从业人员知识结构调整。物业管理涵盖的内容越来越广泛，对物业管理的专业人才是一种提升。物业管理企业通过补充专业人才，完成服务内容的延伸，满足社会的需求。“以人为本，注重育才”是物业管理企业提高市场竞争力的重要途径。各类物业管理书籍的出版、物业管理进入高等教育系统，为物业管理培育所需人才提供了条件；另外，随着行业的发展壮大，也必将吸引越来越多高素质的人才加盟。而作为管理处主任的缺口将更突显。

我们初期在住宅小区小心翼翼尝试的专业物业管理目前已推及到各类物业，广州市申亚的成功，行政区域的改革，将县级市改为市直辖，为我市物业管理提供更好的机遇，我市物业将在各方的共同努力下，迎接一个更辉煌的明天