广州外籍人士居住行为分析

近年来，随着广州经济的发展，外籍人士在广州工作、生活居住的数量越来越多，使得广州这座城市居民的居住模式趋向于国际化的大杂居、小聚居。而外籍人士在广州的居住情况如何？他们对居住的需求状况又是怎样的呢？我们课题小组进行了三个多月的外籍人士在广州的居住需求调研。一方面是以居住在广州的外籍人士为对象，进行抽样问卷调查；另一方面与楼盘部门主管、经理等面对面交流。调查中共对10个楼盘发放问卷，回收27份有效问卷；对5个楼盘的主管、部门经理进行访谈，回收5份采访记录，共33份。尽管调查比较粗略，但也基本反映出外籍人士的居住行为方式。

一、广州外籍人士概况

在调查中发现，在广州居住的外籍人士中，来自印度的占了大多数，其次是美国人和日本人。据中原地产的一份调查资料显示，广州外籍人士主要来自东南亚、美国、中东等地（见表一）：

表一：2003年广州居住的不同国籍外籍人士数量

总的来说，广州经济的稳健、快速发展，促使来参加广州各种贸易活动的外籍人士越来越多，常驻广州的跨国公司的高级外籍雇员、领事馆及各种相关机构的外籍人员日益增多。据广州市（2001～2004）年鉴及广州市统计局（2001～2004）的资料数据显示，外籍人员一直呈递增趋势（如表二）：

表二：广州市外籍人士数量增长情况

以国际化大都市外籍人口比例的最低标准5%计算，以广州在2004年年底预测数字是1130万来看，广州居住的外籍人口应当达到55万以上才能满足这一标准，所以广州未来外籍人士的比重将会越来越高。

据我们的调查以及资料显示，外籍人士主要居住在二沙岛的豪宅、天河北中信公寓、环市东华侨新村等地，主要聚集在天河区、东山区、海珠区等新区。

二、外籍人士居住需求现状特征分析

（1）安全第一

我们的调查结果显示，在小区里居住的外国人士中，78%的外籍人士在选房时考虑最多的是安全因素。由于他们身处他国异乡，日常的交流沟通和生活习性及价值观的差异，会让他们产生一种陌生感，还有一些是身份特殊的原因，也使得他们对个人安全的需求更加强烈。

物业管理公司首先要做的是保证客户安全，再考虑其他如会所、代办等方面的工作。特别是对住在二沙岛的众多外国领事及官员和跨国公司的高层们而言，由于他们身份、地位及社会影响力的因素，不仅他们自身对社区的安全设施和管理极为重视，公安部门也会加大力度来给予保证。比如最初的金亚花园，其小区的报警器是与白云区派出所连在一起的。发展商基于这些理由也会在建设期间不惜重金安装先进的安保设施，物业管理公司更是把安全列为第一位，不敢有丝毫松懈。一旦某个涉外住宅发生重大涉外社会治安案件，不仅该物业要蒙受巨大的租售损失，造成恶劣影响，还可能会产生外交麻烦。

（2）租赁为主，购买为辅，服务购买力水平差异较大

在我们的调查中发现，目前广州的涉外居住消费群层次基本可分为三大类：

①驻华领事、参赞和跨国公司管理高层及投资者；

②外资公司的一般职员和高级主管；

③外国留学生和外籍老师

外籍人士在住房消费上具有两个明显特征：一是有较高的住房补贴；二是公司的福利政策是只租不买，如此的财务制度，也就决定了他们住房大部分都是采取租赁而不是买卖。外籍人士住房津贴和补助在欧美国家可高达2000～5000美元不等，较低的东南亚人士也有2000～20000人民币不等。当然，随着一些外籍人士对广州生活环境的适应和对广州发展前景的认可，也会选择在广州置业买楼。因此在每年的五一、十一黄金周，夹杂在看楼大军里的外国人也大有人在。但总的来说，外籍人士对住房的消费是租赁为主，购买为辅。

（3）环境需求

环境需求对外籍人士来说也占据着很重要的地位。大部分外国人在选房时都要求小区的居住环境要好、生活要便利、配套也要齐全。比如二沙岛的住户在客户意见中就提出要人车分流，强调环境安宁。对于小区的绿化覆盖率，76%的外籍人士选择要在40％以上。现在越来越多的楼盘很注重自然景观的设计，显然自然景观对外国人的吸引力很大，就如棕榈园的园林设计多是借助价格昂贵的棕榈科植物，充分体现了亚热带风情，该楼盘在销售时就定位为涉外楼盘，其独特的园林设计也是为了顺应市场的需求。

生活配套方面，我们的调查结果显示，外籍人士对于社区内小型超市、体育场地、游泳池、健身房以及高档西餐厅和国际学校的需求较大，大部分外籍人士均表示必须配备，但对医院等则没有特别的要求。

（4）精神文化需求

外国人来华之后一般先通过各自的政府驻华机构或民间团体，得到各方面的指引，他们所住的楼盘多是朋友介绍的，他们会有来自同一国度的共同生活、工作圈子。据我们的实地考察和业内相关的调查显示，随着大量的外籍人士进入广州，一些人数较多且来自同一国家的外籍人士开始以国家“群居”在一些住宅小区内。比如：中信公寓就聚居着大量的日籍人士，同时也有大量的韩国客人；而在广州着名的豪宅二沙岛，则聚居了大量的来自欧美国家的外交人士及大型跨国公司高层与商客，位于天河北的帝景苑内则聚居了大量的印度籍人士。这种现象就像美国的“唐人街”一样。

另一方面，中国是一个文明古国，礼仪之邦，中国文化丰富多彩，独特而深厚。外国人对华夏文化一直以来都怀有浓厚的兴趣，所以广州居住的外国人在注重私人空间的同时也注意与这个城市的融合。来看一组数据：47.2％的外国人喜欢中西结合的饮食，20％的人喜欢中式饮食，61％的外国人表示对广州的饮食习惯较能适应；对广州的生活、工作方式，72%的外国人表示基本适应；有53％的人选择的是半封闭式的小区管理，39％的人选择的是开放式；63%的外籍人士对居住氛围倾向于多元化的本土人员与外籍人士相对集中的大杂居，这体现出他们也很乐意融入到广州本土化的生活中。而且我们观察到，外国人对中国传统文化表现出强烈的兴趣，他们除了看重西方传统节日圣诞节外，还十分看重中国传统节日春节。所以涉外楼盘中的社区文化活动在促进中西方文化的融合方面显得尤为重要。

（5）其他需求（沟通的需求、个性化的需求等）

对于物业管理常规服务的要求：在小区的保洁方面，外国人最注重的是公共区域的卫生；对于电梯，他们则注重电梯的安全、舒适、方便。接受调查的所有外国人都认为有必要实行小区的智能化管理，而且应做到可视对讲，“一卡通”管理（包括停车，门禁，消费）等方面的内容。有53％的外国人表示完全听不懂广州话，有75％的外国人平时是用英语跟所在小区/写字楼的物业管理人员沟通的。这显示出，在涉外楼盘中对物业管理从业人员的语言水平有较高的要求，同时在服务管理中提供多语种服务的必要性。外籍人士比较注重物业管理质量，有47.2%的外籍人士推崇物业管理中近年兴起的管家式服务。

三、满足外籍人士居住需求的物业服务模式

要在物业服务中有效满足外籍人士的居住需求，我们认为无论是物业公司还是物业服务人员，做到以下六点是非常必要的：

①将服务摆在物业管理的首位；

②加强社会的分工协作，进行有效的社会化分包管理；

③针对特殊的用户群制定有针对性的管理服务，例如对高层次服务需求强烈的外籍人士进行酒店式的服务；

④满足一些外籍人士的短期租赁服务需求；

⑤以不动产经营服务为主的物业管理服务模式；

⑥要具备时刻提供创新服务模式的意识。