世博给物业行业带来了什么——长沙物业高峰论坛上的发言

尊敬的谢家瑾会长、各位来宾、各位同仁：

大家下午好。

非常高兴能在“独立寒秋”之日、“湘江北去”之地，出席这样一个高峰论坛，很希望借此机会和同行们共同探讨我们行业发展中的一些问题。

在世博会将要结束之际，谢家瑾会长曾给我们一个思考命题：物业管理给世博会带去了什么？世博会又给我们物业管理带来了什么？谢会长这个命题出得好，它促使我们物业人就后世博时代行业的发展问题进行深入思考。下面我想就世博会给我们物业管理带来了什么谈些思考意见，就教于在座的各位领导、专家和同行们。

我讲四点意见。

第一，世博会丰富了物业管理的内涵、扩展了它的外延，为行业向高端市场拓展开辟了新的天地。

本届世博会，物业服务的范围除了配合公安、武警维护园区安保外，我们主要担纲的任务有：贵宾接待、会务服务、活动组织、参观导览、客流疏导、游客援助、出入口管理、秩序维护、设施设备维保、环境管理以及意外事件应对等，凡是一些责任主体不明确的任务最后都落到了我们物业身上。因此在本届世博会上，物业管理实际上承担了“托底保障”的功能，起着“大管家”的作用，扮演了“集成商”的角色。而且我们的这一角色定位和功能发挥，获得了世博局组织者的充分肯定和高度评价。

世博服务的实践，大大突破了我们物业管理原有的内涵，这就启发我们：今后行业的发展是否应该在现有基础上，大大扩展它的外延，向着公众性、综合型、超大型、集成型的高端物业进军？

明华物业虽然较早进入这一领域，具备了一定的先发优势，然而“一花独放不是春，万紫千红才是春”，我们期盼有更多的同行进入公众物业领域；上海世博会举物业行业之力，打响、打胜了服务保障世博的攻坚战。成功后的我们，自信地认为我们有能力借势拓展到商业地产、文化产业、创意产业等领域，从而培育和占领物业管理的高端市场，共同装扮我们物业行业的春天！

第二，世博会赋予物业“大管家”的角色，推动了物业企业由“劳务型服务”向“集成型管理”的转变，为行业的升级换代指明了方向。

要承担上述功能，物业管理传统意义上的劳务型服务模式显然不能适应，集成型管理的要求便应运而生。事实上，我们通过服务世博的实践，就经历了一番“凤凰涅盘”式的浴火重生。

这又启示我们：为了同高端物业的管理需求相适应，我们行业的业态应该不失时机地从劳务服务型向集成管理型转变，从而实现行业的升级换代。

什么是集成型管理？我个人理解，它是一种对服务需求的高层次响应，对服务资源的综合性利用，以及对服务目标的根本性保障。具体来说，它要求企业具有以下四种能力。

策划能力

大型、高端的物业必定事先要有出色的策划。事实上，我们在世博前期介入阶段感到困难最大、花功夫最多的就是策划工作；我们向主办方提交的第一批重要文件--各类《营运手册》--就是一系列的策划书。

策划能力来自于两个方面，第一是专业水准，第二就是创意能力，这正是集成性管理所要求的又一个重要功能。

创意能力

创意能力决定于策划团队的专业底蕴、思想水平、创新意识，以及创造性思维的能力。这些因素综合起来就决定了策划方案的优劣，从而决定一个高端物业管理的成败。

保障能力

再好的策划方案，只是一张纸或一本书，要实际执行并获得成功，关键在于保障能力。这种能力包括对决策的执行力度、对资源的整合能力，以及对意外事件的应对机制。

经营能力

集成型管理必然会带来较丰厚的利润，与之相匹配的一定是较强的经营能力。

本届世博会的经营活动是统一由世博局直接经管的，物业没有参与，但这不等于说物业没有这种需求和能力。事实上，一旦由物业公司独立来承担某个高端物业的集成管理，就应该，也必须承担起项目的部分经营业务，从而提高项目管理的经济效益。

我认为，如果我们具备了以上四种能力，那就具备了成为集成型管理者的基本条件，从而有可能使企业由原先传统意义上的物业管理公司，一跃而变为具有集成商性质的专业运行公司。而如果我们行业中有相当一批公司完成了这种转变，那么整个行业就实现了业态的升级换代，进入了“换挡提速”的新发展时期。

第三，世博会采用“分条包干、物业托底”的保障模式，将促进行业进行“管作分离”的产业结构调整。

本届世博会，物业实际上起着“集成管理的大管家”的作用，其中一项很重要的功能就是整合资源、协调各方。这样一种运作模式对我们的启示是：应该将我们行业中已初露端倪的管理和作业分离的趋势，继续深入下去、扩大开来，从而实现产业结构的合理调整。

事实上，物业公司在承担了集成管理的角色后，对原先劳务密集型的那部分业务大部分采取专业发包的形式，而物业的责任则重在标准制定和现场管理督导。

为此，物业公司应该同专业公司建立起广泛、稳定和有机的联系。

所谓广泛，是指物业公司手头应该有一大批各类专业公司，而不是仅仅二、三家，三、四家；即使同类专业公司也应该有多家企业以供竞争和选择。

所谓稳定，是指一旦经过比选和实际合作，应同有关专业公司建立起相对固定的合作关系，以保证分包业务的质量。

所谓有机，是指将这些专业分包公司纳入集成管理的范围之内，与之互动交流，对其进行文化输出和培训覆盖，使之成为自己的有机组成部分。

这样的专业公司从何而来？当然是从市场上去物色，也可以将公司原有的队伍按条线剥离，另行重组，甚至对社会上好的专业公司直接收购。

一旦这样的队伍组成，则管作分离的模式就此形成。如果我们行业中有这样一批实行管作分离的公司，那么整个行业结构调整的格局也就基本形成了。

第四，世博会培养、锻炼、造就了一批干部，为物业行业进军高端市场、实现产业升级和结构调整，创造了最重要的条件。

感谢本届世博会为我们物业行业搭建了一个大有可为的舞台。我们公司由于较早进入公众物业领域，较早介入世博服务，因此在本届世博会中，由公司直接派出，或从明华对外输出而进入世博担任负责工作的干部多达12位。他们分别在世博局、C片区、DE片区、中国馆、世博轴、足迹馆、世博公园以及出入口担负重要角色，都出色的完成了各自的任务，先后获得由市委、市府颁发的市级先进荣誉称号。行业内兄弟公司也同样为世博会输送了一大批优秀干部，他们也同样干得相当出色，获得了诸多殊荣。

是世博会提供舞台给予我们的干部锻炼机会，使他们开阔了眼界、增长了才干、迅速地成长、进一步成熟起来。通过他们的言传身又教带出了一大批业务骨干。所有这些干部都是行业的宝贵财富，世博会结束后他们就是播撒在我们行业内的一批种子，将在全行业生根、开花、结出累累硕果，为我们行业进军高端物业市场、实行产业升级和结构调整，发挥重大的作用。

由此得到一个启发：“世间一切事物中，人是第一个可宝贵的”，对我们行业来说，人力资源尤为宝贵。但人力资源不足恰恰是我们大多数企业发展中所遭遇的瓶颈，而人才是要靠培养的，那么，我们为什么不来办一个行业内的培训学校，自己来培养一批又一批的物业管理人才呢？

这个学校应该不同于大专院校的物业班，也不同于对物业师的资格认定，它是我们行业的“黄埔军校”。从这里出来的学生，没有学历认定，也没有资格证书，但他们是“北伐战争”中的“铁军”，在我们物业战线上能攻善战，将成为各个企业争相获得的抢手人才。

我们期望有一所这样的培训学校，我们希望行业协会来牵头组建这样的学校，也希望业内企业都来支持创办这样的学校，明华公司则愿意为之做出力所能及的最大支持。

让我们共同努力，借世博会东风，推动行业的进一步发展！

以上就是我对后世博时代物业行业发展的几点思考，很不成熟，敬请各位领导、专家和同行指正。

谢谢大家。