香港李蕙明:物业管理的由来

物业管理的由来，一般都以作为香港人，而又成为英国房屋经理学会或香港房屋经理学会会员後，不得不推广的所谓的“典故”。这是无可奈何的。其实物业管理在中国民间自古已有之雏型规范，究竟孰是孰非？且待我娓娓道来。

房屋经理学会的典故是这样的：

19世纪60年代的英国，由於工业革命的发展，当时英国正处於发展的高潮阶段，对劳动力的需求很大。无可避免地，大量农村人口涌入，城市原有的房屋及各方面设施已远远满足不了人口增长的幅度，房屋的供应成为一大社会问题。一些开发商相继修建了一批简易住宅以低廉的租金租给贫民和工人家庭居住。由於住宅设施极为简陋，环境条件又脏又差，不仅承租人拖欠租金严重，而且人为破坏房屋设施的情况时有发生，严重影响了业主的经济收益。

当时有一位名叫“恶她围亚嚣(OctaviaHill)”的女士为在其名下出租的物业制定了一系列行之有效的管理办法，要求承租人严格遵守，出乎意料地取得了成功，不仅成功地改善了居住环境，而且还使业主与承租人的关系由原来的对立变得友善起来，首开物业管理之先河。从那以後，物业管理逐渐被业主和政府有关部门重视，被普遍推广到世界各国，并不断发展成熟。

请细心考虑以下各点：

第一在搜寻器(SearchEngine)不论是搜狗、百度或Google，只要打上“OctaviaHill物业管理”，大家便可得到过百篇与上两段极之一模一样的文字，特别是国内的网址，这当然是“你参考我的，我参考你的”的结果，他们都很忠於原着，即是第一份的原稿，究竟这个原稿是一位曾负笈英伦深造一番後取得英国房屋经理学会会员的国内同业？抑或是由香港的有心人为了打入中国物管市场分一杯羹的一个鳝稿之作？，

第二当时英国地主将其名下的物业是分散租给个别租客，并不是把产业买给个别的业主。即是说，个体单位的关系是地主与租客，并非管理单位与业主法人。

第三“恶她围亚嚣(OctaviaHill)”女士是一个地主。当时所制定的是“租约”，并非“管理公约”，以当时的文化和传统，“租约”是用来綑绑租客的圣旨，是地主和租客的合约。相反，“管理公约”是业主与业主之间、与及管理人所须共同遵守和履行的责任。不过，尽管当时倘有“管理公约”，对那些穿着西服而又到处吐口水、大小便、说话间总夹杂着“忽忽”声的农民租客，是否能被约束？(很多人总认为穿西服代表了专业，这也是无奈的误会，请看看记录片，欧洲在码头干苦力的，或是在农村种植的，或在街头流浪的，都穿西服。)

第四“在出租的物业制定了一系列行之有效的管理办法，要求承租人严格遵守，”是否真有其事？百多年後，结合多方面的经验和个别情况，经过千锤百链至今时今日的租约内，有没有秉承这些管理办法？

第五当时英国政府要解决的问题是怎样计划来安置大量涌入的农民，这是说需要解决的是提供房屋、分配房屋等等（Housing）的问题？抑或是大地主们管理他们自己物业的问题？

第六“不仅成功地改善了居住环境，而且还使业主与承租人的关系由原来的对立变得友善起来，”大家可以想想，一个君主立宪制传统下的英国社会，在百多年前，在该政制中君主和贵族院属於“尊严的部分”，在当时的社会文化，尊贵的大地主要和这些由乡下出来农民友菩起来？就算当时被喻为科学管理（ScientificManagement）之父的FrederickW.Taylor(1856-1915)，都未能有这麽的思维。况且死迟一点的另一位管理学祖师爷MaxWeber(1864-1920)，推广的更是官僚制度(Bureaucracy)的主张。所以“业主与承租人的关系由原来的对立变得友善起来，”这个现象绝非百多年前“首开物业管理之先河”可以发生，亦非英国房屋经理学会20世纪30年代立会时，当时的管理思想可以想像得到的。那麽原稿创作的年份应该是甚麽时候?

第七“被普遍推广到世界各国，并不断发展成熟。”大家有机会可查看遂学会的年刊，被普遍推广到世界各国其实只有几国，最多会员的国就是香港，北爱尔兰也被界定为外国。另一方面，大家是很难找到欧洲其他国家、日韩、南北美洲国家的会员的。

香港在20世纪50年代就出现了英国在19世纪60年代所发生的相类情况，大量内地居民不断南下涌到香港，他们自行搭建简陃的房舍，一起骤居，简称为木屋区；这些自行搭建的房屋群组大部份分布於九龙半岛，殖民政府当时称之为寮屋，亦成立一个名为寮仔部的部门专门“处理”寮屋的问题，大家要留意是“处理”，而不是“管理”，当时仍未有房屋署这个部门。

於1953年12月24日圣诞节前夕，在九龙石硖尾的木屋区发生火灾，当时的香港总督葛量洪向英国政府报告，指这场石硖尾大火，涉及三个木屋区，灾场广及41英亩，即相当於164,000平米。大火烧毁万间房屋，六万人顿成灾民，无家可归。

殖民政府急急建造楼高7层的房屋，来安置这些灾民或其後须要拆卸的寮屋居民，这些被称之为七层大厦的建筑物，殖民政府命名为徒置区。七层大厦每层有数十个内里没有间隔的单位；在初时，两至三户人家一起住在一间12平米的单位里。居民不但要用大厦中间的公用厕所和浴室，单位中也没有水电供应；因为单位里没有厨房，所以居民都在走廊用火水炉做饭。

其後，房屋署(HousingDepartment)成立，寮仔部亦收编入该部门，从上述情况，不难理解殖民政府极需要有关“房屋事务”的经验，请留意：是“房屋事务”或“住房事务“，并不是“物业管理”。顺理成章地，殖民政府当然要安排挟有称谓专业的英国人来坐镇此部门，英国的房屋经理学会自然占领香港，进行播种的工作；打从那时开始，虽不至於恶形恶相的她，便开始围剿亚洲正在萌芽的城市的房屋事务活动，甚嚣尘上霸占着那几把交椅了。

英国随着工业革命时代过去，英国房屋经理学会(CharteredInstituteofHousing)成立，其尊崇“恶她围亚嚣(OctaviaHill)”女士为房屋管理的开山鼻祖实不为过，但其范畴只限於房屋事务或住房问题即楼房的编配、制订编配的政策等为主导，说到底，当年只不过是恶死的地主用苛刻的条件，制约着那些想掘金的农民租客罢了，硬要和物业管理扯上关系，极其量也只不过扯着衫尾而已。

在香港，因行政上所需，房屋署有他一套沿袭自主子的房屋事务的处理文化，是可以理解的。可是，对於其他物业，例如香港置地公司的甲级写字楼、半山高级住宅大厦、以至各自拥有物业业权的小区（私人屋苑）等等，怎样房屋事务？特别是上世纪60至70年代，香港置地公司正值其高峰时期，她所骋用的“专材”来打理那些甲级办公大楼的是BuildingSurveyor-GeneralPractice，意译为“实践的大厦测量师”香港则名为“测量师（一般事务）”，与房屋经理相对比较下，BuildingSurveyor-GeneralPractice与物业管理的关系是否更密切？

理所当然地，香港房屋署就是拥有最多经理学会会员的机构，事实上，当年要成为学会会员而必须修读的文凭课程，也就是专为房屋署的公仆而开办的（有关学会的情况，有机会另文分享）。若干年前，房屋署推行的“肥鸡餐”（提早退休计划），在推动将政府屋村的管理私营化的大前题下，私营物管公司被迫招聘这些提早退休的“房屋经理”，因为在竞投这些政府屋村的管理合约招标条件，是要顾用某额定数目的这些前房署公仆，他们的表现是有目共睹的-是惨不忍睹！这正因为除了官僚制度与私营行政体系不同外，至重要的，是由於房屋事务与物业管理不迳相同。故此，就算是一个实实在在的房屋管理专才高手，也并非就能管理物业。（实际的例子，将另文与大家分享。）

另一方面，在20世纪80年代开始，国内经济发展迅速，各行各业都引进国际惯例。在物管行业来说，在国内发展物业管理便是一块块可以狂噬的肥肉。就算在香港，专业管理公司你争我夺，零经理人酬金、派卧底出席业主大会生事等等可谓狼相百出。专业房屋经理，究竟是“衔”着一块有专业两个字的牌匾瞎叫？抑或是“含”着老爷子的玉萧乱吹？