促使深圳市住房形式消费增长点的对策与措施

深圳经过10年的住房商品化、社会化改革，住房已成为城市居民生活一个最重要的消费品。从深圳人口发展及目前的居住水平看，深圳住房的潜在需求还比较大，居民的住房消费欲望也很强烈，且随着经济收入的逐年增加，普通居民已有到市场购买小型商品住房的能力，但由于住房政策、购房观念等的影响，相当一部分居民还没有完全摆脱依靠单位分房的思想，致使潜在的住房需求大部分不能变成现实需求，住房消费增长点迟迟未能形成。怎样才能促使深圳住房的潜在需求顺利地转为现实，形成新的住房消费增长点，笔者经深入研究分析，提出如下几个方面的对策及措施。

一、进一步深化住房制度改革，逐步完善住房分配货币化制度

深圳在1988年推出以“售楼”为核心的《深圳经济特区住房制度改革方案》时，就采取“发放房补、大步提租（一步提到准成本租金）、购房发放房产证”等措施鼓励买房，考虑到当时深圳整体收入水平还比较低，虽然发放了房补，增加了职工工资收入中的住房消费含量，但大多数工薪阶层的居民还是不可能承担市场商品房的价格，所以在房改政策设计时，不是一下子把大家推向市场，而是提出分准成本价、全成本价、微利价和市场价四步实现住房商品化的改革思路。目前，党政机关、事业单位的房改还处在准成本阶段，企业也有相当比例的住房是按准成本、全成本出售的。准成本和全成本价住房，政府（或单位）在住房里还有相当比例的赔补，职工购买住房还没有取得完全产权，即目前的房改还没有把所有的住房补贴理入工资，还没有完全切断其就业单位在住房产权方面的联系，还不是完全意义上的货币化分房制度。在住房分配方面不是完全货币化，职工解决住房问题还没有完全从依靠单位的传统观念中脱离出来，一定程度上影响到住房消费的动机和取向。因此，有必要加快住房制度改革的步伐，建立完全意义的住房分配货币化制度。且从目前深圳普通居民的收入水平已有较大幅度的提高和深圳经过十多年的房改实践积累了丰富经验看，加快房改步伐，建立完全意义的住房分配货币化制度的条件已基本具备。目前有如下几方面工作可以做或需准备：一是住房商品化改革再往前迈一步，把已按准成本价、全成本价购买的住房通过向原产权单位补交一定费用的办法全部转为微利价商品房，同时新建的安居房全部按微利价发售。按微利价购买的住房产权完全归购房者个人，完全切断职工与其就业单位在住房产权方面的联系。

二是增加职工工资收入中的住房消费含量，提高广大居民的住房消费能力。根据深圳的房改政策规定，党政机关和事业单位的住房补贴全部理入职工工资，按职工基本工资总额的23％随工资直接发放给职工本人；企业单位的住房补贴以住房公积金的形式存入个人社会保险账户，住房公积金的缴交比例为职工工资总额的13%。以上住房补贴规定，是根据以准成本价、全成本价购房的情况制定的，如果改为个人按微利价购房，单位不再需要在职工住房建设方面给予补贴，从理论上讲，这部分住房建设补贴可以转为房补以货币形式发放给职工，以增加职工工资中的住房消费含量。这种情况下，是否需调整住房补贴的政策规定，需要作深入的调查研究。另外，企业单位按职工工资总额的13%给职工缴交住房公积金是以单位自愿为原则的，没有作强制性规定，所以一直存在住房公积金的覆盖面偏低、缴交额不足等问题，且已缴交的住房公积金到目前为止还没有与个人购房抵押贷款相联系。这是与建立住房公积金的初衷相违背的。企业单位房补及住房公积金问题，是涉及维护职工切身利益，关系到提高职工工资中住房消费含量，启动住房消费市场的重要问题，政府房改部门应作专题研究，提出政策性指导意见。

三是解除安居房的产权限制，允许安居房上市交易。据统计，深圳城市居民有72.5%的家庭购买了以成本价或微利价发售的安居房，全市已出售的安居房总量为18.7万套。这些安居房有相当一部分是80年代，甚至是特区建设初期建设的，面积偏小，质量较差，配套设施不全。随着人们收入水平的提高，不少人有改善现有居住条件的强烈愿望。解除安居房的产权限制，允许已购安居房上市交易，不仅能够满足人们通过以小换大，以旧换新，实现住房升级换代的迫切需要，而且可以带动其它产品的消费，刺激相关行业的发展，搞活市场。据报道，上海开放二级市场后，有20069户职工家庭将已购公房上市出售，其中90%的家庭又重新购房，平均每个家庭通过换购增加住房建设面积43平方米，增加住房投入15.91万元，仅此一项就增加住房消费量83万平方米，新增个人直接住房投资22.54亿元。江苏省南通、常熟、江阴三个城市自1998年第四季度已购公房上市以来，已有4360户居民出售已购公房，其中3850户以旧换新，以小换大，新增购房支出总计6亿元，带动装修、家居等间接消费5.67亿元。

二、进一步完善住房供应体系，增加住房的有效供给

深圳房改后，根据分四步实现住房商品化的房改思路，在实践中探索建立起独具深圳特色的“双轨三类多价制”的住房供应体系，并提出逐步实现“中间大，两头小”的建房比例构想（即三类住房中，微利商品房占的比例最大，福利商品房和市场商品房占的比例相对要小些）。这几年的实践表明，“双轨三类多价制”的住房供应体系是比较符合当前深圳的实际情况的，比较有效地解决了不同收入家庭的不同住房需求，在住房问题上较好地兼顾了“效率与公平”的原则。但从目前住房供应情况看，存在各类住房供应比例严重不合理的情况，即市场商品房供过于求，微利商品房供不应求。也就是目前深圳的住房供应有脱离当前居民经济承受能力的情况。从促进住房消费角度看，须进一步完善住房的供应体系。结合居民的实际需要和当前的经济承受能力，有必要调整三类住房的供应比例，以增加住房的有效供给。

一是加大微利商品房建设，适当增加微利商品房供应量。根据前面的分析可知，深圳中等收入家庭只能在市场购小型（50-60平方米）的住房，低收入家庭基本无力到市场购房，要解决和改善中低收入家庭的住房问题，目前最好的办法还是由政府提供微利商品房，所以微利商品房应作为今后一段时间里重点发展的住房。至于微利商品房在三类住房中要占多大比例才合适，要根据居民的需求和收入水平提高情况不断加以调整。

二是严格控制市场商品房的供应量。目前，深圳有能力到市场购买较好的商品房的是月收入超过7000元的较高收入和高收入家庭，这部分家庭所占的比例大约为23%左右，且到1998年底，深圳市场商品房的空置量已达205.42万平方米，市场商品房已明显供过于求，消化这些空置商品住宅已成为当前推动住宅消费市场健康发展的一项重要工作。

三是建立政府廉租住房供应制度。目前，深圳月收入3000元以下的低收入家庭占10-15%，这些低收入家庭完全没能力自己购买或租赁住房。以前，低收入家庭的住房问题主要依靠其就业单位解决，但随着企业改革加快、用工制度的改变和下岗员工的增加，这些低收入家庭的住房问题就会逐步被推向社会，如果不引起足够的重视将会成为影响安定团结和经济发展的社会问题。因此，深圳有必要参照香港等地做法，建立政府廉租住房供应制度，为低收入家庭提供基本的居住条件。另外，深圳总人口中有2/3是暂住人员，目前总量达280多万人，从有利城市规划，加强治安管理，降低劳动力成本，改善投资环境等方面考虑，也很有必要由政府住宅部门集中兴建一些廉租住房住宅区，更好地解决这些暂住人口的基本居住问题。

三、加强住房价格的宏观管理，建立合理的住房价格体系

深圳未能形成住房消费的高增长点，一个重要的原因就是住房价格，特别商品住宅的价格偏高，超出了普通居民的经济承受能力。如果住房的价格能降到一个合理水平，使大多工薪阶层的家庭都有能力承担，都能消费得起，那么住房消费市场肯定会兴旺起来。根据住房价格的构成，建议从如下几个方面加强管理，切实降低住房建设和销售的成本。

一是进一步完善土地价格管理机制，适当调低地价标准。安居房建设用地，应在建设用地年度供应计划中予以安排，并坚持以协议出让方式供应，保证落实地价减免政策，即列入福利商品房建设计划的用地免收土地使用出让金及市政配套设施费，列入微利商品房建设计划的用地免收土地使用出让金。商品住宅的地价是房价的重要组成部分，如罗湖、福田城区的住宅楼市场地价为1800-3400元／平方米，在房价构成中占相当大的比例，如果政府采取倾斜政策，适当调低住宅用地的市场价格，商品住宅售价会有可观的下调空间。

二是清理整顿住宅建设各项收费，落实住宅项目的价格扶持政策。物价部门应会同规划国土、建设、住宅等部门，对全市住宅建设的各种收费项目进行全面清理，杜绝一切没有法规和政策依据的乱收费，落实福利商品房、微利商品房建设的行政事业性收费一律减半征收，设计、监理、安装、评估等经营服务收费按收费标准的低限予以减收的价格扶持政策，对住房建设中供水、供电、消防等附属设施建设费用实行政府指导价。

三是实施税收优惠政策，降低住房转让成本。严格按财政部、国家税务总局的通知要求落实营业税、契税、土地增值税减免优惠政策。另外，应借鉴上海、广州等地的经验和做法，对首次转让的安居房在税收、土地增值费方面给予优惠，降低转让成本，鼓励居民出售已购安居房。

四是积极推进住宅产业现代化，合理降低住宅建设安装成本。住宅产业现代化，就是要运用现代科学技术和管理方法，实现住宅建设的标准化设计、工业化生产、装配化施工，规范化管理的社会化大生产，提高住宅建设的劳动生产率，减少住宅建设过程的人耗、物耗和能耗，以达到工程高质量、低成本的目的。目前，深圳的住宅建设产业化水平在国内来说是比较高的，但同发达国家和地区相比还有相当大的差距，致使住宅建设生产周期过长和建筑成本过高。如果能提高住宅产业化水平，逐步实现住宅建设的规模化生产，住房成本会有一定的下降空间。

四、不断完善金融配套服务，大力发展住房信用消费

深圳经过十多年的实践探索，已初步建立起政策性和商业性并存的住房按揭架构，特别是近两年个人住房按揭贷款得以迅速发展，这对推动居民家庭的住房消费起到了举足轻重的作用。但毕竟深圳的个人住房按揭业务刚刚全面推开，还有许多不够成熟的地方，还存在不少问题，需要今后不断加以解决和完善，这些问题有如下几个方面：

一是首付款比例、贷款年限和利率问题。按国家最新的规定，首付款比例为30%，贷款年限最长为30年，但同一些发达国家的住房按揭相比，首付款比例还是比较高的，贷款年限还是不够长，居民按揭负担还是比较重。利率是直接影响住房按揭贷款负担的一个最重要因素，目前经过7次大幅度下调，利率已降到一个比较低的水平，但利率是根据经济发展状况而调整的，如何使住房按揭贷款利率维持在一个较合理的低水平，特别对于政策性住房贷款如何保持较优惠的利率，是一个值得研究和解决的重要问题。

二是还贷方式问题。住房按揭贷款的归还方式有多种多样，如第比递增还款方式、先还息后还本等额偿还方式、本息均还方式等，在相同贷款条件下，不同还款方式对贷款者的还款能力的影响是有差别的，所以各金融机构应着眼于培育市场，提高服务意识，向居民提供各种各样的按揭还贷品种，同时简化按揭贷款手续，促进居民的住房信用消费。

三是按揭贷款风险问题。深圳开办住房按揭贷款十多年来，按揭贷款逾期率仅为1.5%，利息实收率达99%以上，按揭贷款的资产优良率是比较高的，但这并不意味着按揭贷款没有风险。为了防范和化解按揭贷款的风险问题，政府应制订完善住房按揭贷款的政策法规，加强对住房按揭的监督管理。

四是中低收入家庭按揭担保问题。政府应组建非盈利性的担保、保险机构，为中低收入家庭按揭提供担保、保险服务，使中低收入家庭也能享受到住房金融服务。

五是解决住房按揭长期资金来源问题。大力发展住房按揭的关键是要解决住房按揭的资金来源与运用中的期限错配问题，建议参照美国、香港等地的做法，组建按揭证券机构，将住房按揭贷款证券化并上市流通，利用住房按揭的二级市场解决长期资金来源问题。

五、加强住宅建设管理，提高住宅产品质

随着人们收入水平的提高，深圳城市居民的住房需求正从追求生存空间的数量型需求转向数量、质量并重的时期，对住房的性能和质量的要求越来越高。目前，出现较大数量的商品住宅空置，除供应量过大，房价过高外，部分商品住宅产品质量不高也是其中一个重要原因。这些空置住宅要么地点较偏、交通不便；要么环境较差，配套不全；要么工程质量不高，住房有这样那样的质量问题。也就是说，这些空置住宅有相当一部分是不符合老百姓目前的居住需求的，是产销不对路的无效供应。因此，提高住宅产品质量也是促进住房消费的一项重要措施，今后需在如下几个方面做好工作：

一是提高住宅规划设计水平。住宅平面布局、空间分隔和功能组合的设计要符合现代居住要求，各种细部处理要考虑周全，同时应特别重视居住小区的环境设计，给居民提供优美的居住环境和足够的户外休闲空间。

二是加强工程建设质量管理。保证住宅建设高质量，要从根本上杜绝渗漏、空鼓、门窗开户不灵、管道跑冒滴漏等建筑通病。

三是不断完善住宅小区配套。严格控制单栋住宅楼的建设，新建住宅小区必须达到一定规模，保证配套设施建设用地。认真总结过去住宅区建设的经验教训，结合居民生活水平提高后的各种新需求，进一步修订完善住宅小区配套的建设标准。规划部门要严把小区规划验收关，保证各种配套设施按规划标准要求同步落实。

六、加强住宅物业管理，规范管理收费行为

随着特区的建设和发展，深圳物业管理行业也已发展成为一个拥有物业管理机构1100多家（其中正式注册的物业管理公司430多家），从业人员达10万人的新兴大行业。为加强物业管理，深圳市先后颁布了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》、《物业管理服务收费指导标准的通知》等二十多个规章或规范性文件。从整体上说，深圳的物业管理是比较规范的，管理水平也是全国最高的，且人们也已完全接受“物业管理”概念，都希望有更优质的物业管理服务。物业管理的好坏，已成为直接影响住房消费的一个重要因素。据报道，相同地段相同档次的商品住宅，部分市民愿意每平方米多出几百元到1000元购买管理较好的住房。因此，为了刺激住房消费，进一步加强住宅物业管理也是很重要的一项措施。

一是进一步提高住宅物业管理服务水平。选聘物业管理单位，应严格按规定实行公开招标，通过竞争方式彻底改变“谁开发谁管理”的传统做法，结束物业管理终身制。受聘物业管理公司要严格按《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其《实施细则》的规定做好物业管理工作，为居民提供优质服务。

二是规范物业管理收费。物业管理收费严格按《物业管理服务收费指导标准》执行，杜绝一切乱收费乱摊派行为。按《物业管理服务收费指导标准》规定，目前多层住宅的物业管理收费标准为0.50-1.00元／平方米，高层住宅的物业管理收费标准为2.6-4.5元／平方米，高层住宅物业管理收费过高，一定程度上影响了人们对高层住宅的购买欲望。这个收费标准是否能作调整，值得进行调查研究。

三是整治改造老住宅区。在深圳1992年以前建成的老住宅区普遍存在房屋质量不高、停车位不足、配套设施不全、环境质量较差等问题，抓紧时间对这些老住宅区进行一次全面的整治改造，彻底改变老住宅区的落后面貌，提高老住宅区物业管理水平，减少新老住宅区环境质量的差距，也有利于促进住房消费。