业主违章装修，物业管理公司诉讼维权案

案情：

何某1997年6月购买了深圳市南山区某商住楼7楼710、711房，该商住楼1至2层为商场，3至16层为住宅。1998年1月，何某向物业管理公司申请装修并交纳了装修押金，物业管理公司经审核，同意开工，但对何某打通710与711两房间的承重隔墙的要求予以否决。数月后，装修完毕，物业管理公司发现何某不仅坚持打通了710与711两房间的承重隔墙，还擅自将位于公共通道处的710房入户门加宽，并将该两处房产作为其自有公司的经营场所。物业管理公司多次要求何某改正未果，双方矛盾日趋激化。1999年 3月，物业管理公司向深圳市南山区人民法院起诉，要求何某将违章装修恢复原状并恢复710、711房的住宅使用用途。

原告物业管理公司诉称的主要理由是，何某的装修和经商行为违反了《深圳经济特区住宅区物业管理条例》和《深圳市家庭居室装修管理规定》，危害到整栋楼宇的安全，也没有得到其批准，应排除妨碍，恢复原状。

被告何某答辩的主要理由是：一、物业管理公司不是该商住楼的产权人，710、711房已被自己购买，即使危害公共安全，也没有侵害物业管理公司的权益。换言之，要告也应由其他全体业主起诉，物业管理公司不具备作为原告的诉讼主体资格。二、710与711两房间的隔墙不是承重墙。三、该商住楼既为 商住 ，就既可住，又可商，其开公司的行为并无不妥。

审判：

深圳市南山区人民法院审理后认为，物业管理公司根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》，有权对业主的装修和房屋使用进行相应的管理，具备诉讼主体资格。何某违章装修710房入户门的事实成立，但原告物业管理公司未提供710与711两房间的隔墙是承重墙的证据。该商住楼是商、住分层设计，而不是商住混用的，710、711房属住宅用途无误。于1999年9月一审判决何某将710房的入户门恢复原状，恢复710、711房的住宅用途，驳回物业管理公司对710与711两房间隔墙的诉讼请求。

何某不服一审判决，上诉至深圳市中级人民法院。二审认为，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法于2000年6月作出二审判决，维持了一审判决。二审判决生效后，何某拒不履行，物业管理公司遂于2000年8月向深圳市南山区人民法院申请强制执行，最终解决了这起纷争。

评析：

本案事实并不复杂，法律关系也比较简单，关键是既非产权人也未遭到直接经济利益损失的物业管理公司是否具备诉讼主体资格？能否直接起诉违章的业主？按照《深圳经济特区住宅区物业管理条例》和《深圳市家庭居室装修管理规定》，物业管理公司享有物业管理权，有权制止违章行为，并可向有关行政主管部门举报和投诉。但是，物业管理公司没有行政处罚权，不能采用停水、断电、强行拆除等强制措施。那么，在制止不听，投诉未果的情况下，物业管理公司可否通过法院来行使物业管理权，从而避免和业主的冲突升级呢？这对物业管理企业来讲具有重要的参考意义。我国《民事诉讼法》第108条关于起诉条件有这样的规定： 原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织 ，可见法律并没有规定起诉的人 利益受到侵害 或 必须是产权人 ，而仅规定了 直接利害关系人 。物业管理公司依据《物业管理条例》和《装修管理规定》，或依据上级行政主管单位的授权取得了物业管理权，必须履行责任，制止违章行为，否则不仅保护不了守法业主的权益，也会被聘请方解聘，还会受到上级单位的处罚。因此，物业管理公司与业主的违章行为具有直接的利害关系，其完全可以作为原告来起诉业主。

如果按照本案被告何某的说法，由其他业主对何某的违章装修行为提起诉讼，也是可行的，与物业管理公司起诉并不矛盾。何某拆除承重墙、扩大位于公共通道上的入户门，以及改变房屋用途，均侵害了其他业主的相邻权。相邻权是指两个或两个以上相互毗邻的不动产所有人或使用人之间，一方行使其所有权或使用权时，享有要求另一方提供便利或接受限制的权利。具体到本案而言，就是其他业主对何某行使710、711两房的所有权和使用权有权合理限制，何某不得侵害其他业主的权益。所以，与何某直接相邻的单个业主或该商住楼的全体业主均有权起诉何某危害楼宇安全、影响公共场合观瞻的装修和经商行为。

需要提醒一点，本案中物业管理公司因未向法院提供710与711两房间的隔墙是承重墙的证据而部分败诉。可见，物业管理企业必须加强证据意识。

实务操作建议：

在装修审批和监督、房屋使用等问题上，物业管理公司应理解业主行使所有权的心情，给予充分的尊重，加大解释说服工作力度。在制止不听，投诉未果的情况下，为避免矛盾升级，可从本案中借鉴以下几点：

1、以直接利害关系人的身份，起诉违章装修和改变房屋用途的业主，通过法院审理和执行程序来行使物业管理权。

2、在业主申报装修审批时，应将房屋建筑结构图作为审批附件交业主，使业主明白哪些墙能拆改，哪些不能。同时，该附件亦可作为证据使用。

核心法条：

1、《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百零八条：起诉必须符合下列条件：

（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；

2、《中华人民共和国民法通则》

第八十三条：不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。

3、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》

第三十八条：业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应当遵守下列规定：

（一）未经市政府有关部门批准，不得改变房屋结构、外貌和用途；

（二）不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占；

4、《深圳市家庭居室装修管理规定》

第四条： 家居装修不得涉及公共设施、公共空间。

第十九条：家居装修活动必须保证建筑物结合和使用安全，禁止下列行为：

（一）改变房屋承重结构；

（二）在承重墙上穿洞，拆除连接阳台的墙体、门窗；

第四十七条：对违反本规定的违章装修行为，物业管理单位均有权制止、责令改正，并应报请有关区主管部门予以处罚。除已作规定者外，本章所设行政处罚由区主管部门作出。