鲍小才：“装修管理难”原因分析与对策探讨

近年来，政府部门对住宅房屋装修管理越来越重视，相继出台了一系列文件和规章，起到了很好的规范作用。广大业主对住宅房屋的安全使用、规范装修重要性的认识也不断提高。尤其是通过物业管理行业的各级创优达标活动，很多住宅小区就是首先从狠抓装修管理开始而创建优秀示范小区的。然而，对照文明城市的要求和物业管理优秀示范小区的标准，就装修管理这一环节来说，还有很长的路要走，存在许多急需解决的问题。

住宅房屋装修中存在的主要问题及原因分析

1．屋顶露台擅自加层建房搭棚。

客观现实当中，房地产公司在住宅顶层的设计上留有1个甚至2-3个大露台，在销售房屋时，有的销售人员把它当作卖点，说是卖顶楼送露台，这对业主有很大的诱惑力，也让购买房屋的业主一开始就认为露台是私人财产。殊不知露台是楼房的共有部分，不是属于任何一个业主的私有财产。而现实当中买到露台的业主往往会对露台加盖搭棚，使其成为洗衣房或阳光房。这样的小区，抬头望去是五颜六色，待若干年过去，屋顶上的搭棚破的破、碎的碎，大风刮来便摇摇欲坠。事实上，的确发生过加层搭棚部分在台风季节刮到地上伤人又伤车的事。所以说，加层搭棚不光是难看又不安全，还直接影响到后幢楼房底层业主的采光。由此，引起了许多的投诉、纠纷，甚至是诉讼，物业服务公司苦不堪言。底层业主不仅到处投诉物业服务不到位，而且还因为违章搭建不拆除坚决不交物业费。

2．阳台封闭，雨棚、花架要求个性化。

就阳台封闭而言，如果能做到有序、统一那也不算什么大的违章之举。尤其南方雨水多，台风多，也是可以理解的。但现在的问题是用材和颜色五花八门，并且是有的封，有的不封，有的早封，有的晚封，整个小区搞得七零八落。雨棚花架更是严重，雨棚的材料、颜色就算统一，也难保风吹雨打没几年就破旧不堪，再加上其表面积灰无法及时消除，看上去更是大煞风景。更为严重的是还会影响日常生活。下雨天，雨水打在雨棚上滴滴答答，让老年业主夜不能寝。花架也是一样，就算是摆花，万一不小心掉落或是台风季节刮落，都会严重影响到他人安全。

3．安装防盗窗盛行，空调室外机定位随意。

特别是在实行物业管理以前，安装防盗窗是很多家庭装修必不可少的环节，花上几千甚至几万元钱也在所不惜。然而现在仍有不少业主搬进高档住宅小区以后还是安装防盗窗。一楼装，二楼装，三楼四楼也就不得不装，因为小偷在楼下有了防盗窗做梯子，这样一来整个小区就乱了套。对于空调室外机位一般来说是事先就有位置、架子再加滴水落管的。问题是有些设计不合理，不能满足业主的正常需求，而有些则是个别业主追求满足自我，不管公共利益，我行我素。最后造成室外机乱放，空调管乱拉，滴水管乱飘。

那么上述这些问题是不是就无法解决了呢？不是的。笔者认为，我们如果能充分发挥物业服务公司独特性并加大综合执法力度，现行的装修管理工作肯定会有一个明显的进步和提高。

发挥物业服务企业的独特作用，有效制止无序装修现象

业主是物业服务企业的衣食父母。这里说的业主有两个层次，尤其是在前期物业管理阶段，房地产公司是大业主，住户是小业主。物业服务公司先是与房地产公司签定委托服务合同，待小区业委会成立后物业服务公司再与业主代表大会受权的业委会签订服务协议。因此，笔者认为，物业服务企业可以重点在以下几个方面发挥作用：

一是在前期介入阶段做好房地产公司的参谋和助手。在规划设计、销售合同、管理规约等方面出谋划策，做到未雨绸缪。

在规划设计上，物业服务公司从今后业主生活实际出发，给房地产公司多一点建议，可以为今后的装修管理省却不少麻烦。譬如说空调室外机位，尽可能做到布局合理，其大小也能满足家庭空调所需的尺寸，并要安装好冷凝水滴水管。顶层露台尽量减少搭建的可能性，如确有空间，也尽可能在相对隐蔽处延伸屋顶，让业主能有序封闭，而不是违章搭建，既不影响外立面，又能满足业主的要求。

在预售合约中，物业服务公司可以建议房产公司明确装修管理要求，以合同形式规定下来。业主临时管理规约，要规定得明确具体，有可操作性，在签订预售合同的同时，让业主书面承诺认可。同时物业服务企业与要购房业主签订的前期物业服务协议要规定双方在装修管理中的权利义务和违约责任。

二是在房屋交付使用和装修管理服务中物业服务企业要“角色到位”。

对于预售合同也好，服务协议也罢，甚至于自己的书面承诺，很多业主是不会太多在意的，有些业主为了买下房子，签就签了。但是真正到了实施阶段，可能就是另一码事了。所以作为物业服务企业，不得不在业主服务指南（入住手册）里再三明确、广泛宣传。在房屋交付现场，利用宣传窗、宣传栏、拉横幅等，大张旗鼓地宣传装修管理规定和注意事项。营造一种规范有序装修的环境氛围，特别是当业主装修方案来物业服务公司备案时，一定要仔细，如有问题及时明确地告知，千万不能装修到一半再说这个不行，那个不行。

大家知道，装修是有阶段性的，在小区装修高峰期到来之前，物业服务企业一定要强化力量配置，强化巡查力度，强化责任到人。对每户业主的装修阶段要了如指掌，列表明示。因为不同阶段会有不同的巡查要求和装修管理要求，所以如果按常规配置秩序，维护员、装修管理人员是远远不够的。只有人配足了，才能随时掌握业主装修动态，及时发现纠正存在问题。不但不会让事态扩大，同时也能减少业主损失，实际结果与业主沟通协调一致的可能性较大。

三是主动争取城管、房管、派出所、新闻媒体等相关部门的理解、配合、指导和支持。

物业服务企业在装修管理中行使的是知告权、劝阻权、制止权和上报权，特别是当劝阻无效，制止不力的时候，只有上报权了，那就要看各有关管理部门的力度了，如果他们按部就班，走司法程序，或是以一纸通告了结的话，那么这个小区的后果就很难想像。比如屋顶露台加层搭棚，不要说主管部门目前还是很少实施行政执法的，就是准备行政执法走程序也得几个月或更长时间。那么，只要有一家搭了，其他业主怎么能挡得住？还有当业主个性化要求不能满足，与物业服务公司发生争执时，属地派出所、当地新闻媒体采取怎样态度，也至关重要。

笔者所在公司是国家一级资质的物业服务公司，在宁波管理了40万平方米的优秀示范住宅小区天一家园和40万平方米的大型高档楼盘天水家园。目前，正在实施近30万平方米的中高层项目天合家园的装修管理。我们吸取了过去的经验教训，在天合家园的装修管理中，争取并得到了各有关部门的大力支持，所以装修管理效果很好。事实上，物业服务公司对个别装修行为采取强硬制止措施，是根据服务协议和业主承诺等行使权利，如果拆除某件违章装修是因为业主违约在前，根据协议恢复原状，不牵涉到处罚，笔者以为不应该是执法行为，只是一种管理工作。

加大综合执法力度，及时纠正查处违章违法行为

“装修管理难”往往根源于物业服务企业不可能经常与业主发生纠纷和争执，不可能过度的采取强制措施。另一方面也往往根源于装修管理涉及到政府各职能部门，并且职责不是太明确，不具有可操作性。由于违章违法装修得不到及时有效的纠正和查处，很快蔓延，法不责众，最后不了了之。所以笔者认为加大综合执法力度已成为当务之急。

首先是建立健全装修管理法律法规，做到有法可依，有章可循，并且依法制定具有可操作性的实施细则。

第二，各行政职能部门的装修管理分工和职责划分具体明确，责任清晰，一旦接到报告，可以直接行动。

第三，政府建立综合执法队伍，实行综合执法。装修管理往往涉及到各部门之间的配合和职能交错。如果由房管、城管、规划、公安等部门组成综合执法队伍，一旦接到报告，立即采取强制措施，效果一定很好。

第四，社会各界和新闻媒体，应该从法律法规出发，而不以个别业主利益角度出发进行宣传报道和舆论导向。唯有如此，实行综合执法，装修管理难题才能得到有效破解。◇

作者系宁波联合物业管理有限公司总经理