庐江法院：浅议物业服务合同纠纷成因及处理对策

近年来，物业服务合同履行过程中因业主欠交物业费而起诉的纠纷占有一定的数量，且呈逐年增加之势。2016年1-11月，我院调解工作室已受理各类物业服务合同纠纷192件，已结案176件，其中以调解撤诉结案的128件。现结合审判工作实践，就物业服务合同纠纷的成因及处理对策谈谈一管之见。

这类纠纷虽然事实不复杂，争议标的不大，但双方当事人往往针锋相对，各执一词，难以化解。有的非要对簿公堂。这无疑加剧了基层法院人少事多的矛盾，增大了审判工作量。更有媒体报道，这类纠纷因疏导处理不及时，或方法不对，最后引发了物业公司的保安和业主的“全武行”。足见其社会危害性不可小觑。这类纠纷的成因经笔者粗略梳理，有以下几个方面：

一、法规、条例宣传不够。当事人双方对各自拥有的权利和应履行的义务缺乏认识或知之甚少。国务院“物业管理条例”以及“安徽省物业管理条例”对物业服务企业和业主的权利、义务都有明确的规定和详尽的阐述，理应公之于众，使双方当事人知晓。然而实践中，有些物业公司对这项必要的宣传工作未予重视。

1、如“安徽省物业管理条例”对物业服务企业应当履行的义务界定得很清楚：“按照物业服务合同，提供安全防范、卫生保洁、共用部位及设施、设备日常维修养护”，在该类纠纷的处理过程中，有的业主就提出其在楼下停放的摩托车(或电动车)被窃，价值约五、六千元，以此抗辩物业公司按章收费的诉求，甚至要求物业公司对其所受到的财产损失给予赔偿。究其原因是他们不了解“保管合同”和“物业服务合同”在权利、义务上的具体规定大相径庭，仅凭自己的理解相持不下。后来经过耐心解释宣讲，该业主才放弃了要求物业公司百分之百赔偿其财产损失的想法。当然，我们也不失时机地要求物业公司加强治安防范，最大可能地减少、直至杜绝该类盗窃案件的继续发生。

2、再如有的业主以其所居住的房屋存在质量瑕疵抗辩物业公司，拒不交纳物业管理费用。在这里，他们混淆了置业公司和物业公司的区别。在房屋保修期间，所购房屋出现的质量问题应与置业公司或开发商(或者通过物业公司)取得联系，以便瑕疵及时得到修复。物业服务公司承担的是对小区内的日常维修养护责任。在房屋保修期以后，个别业主把房屋瑕疵的修复责任要物业服务公司承担是于法无据的。

3、有的业主提出，因为小区内共用排水管道疏浚不及时，导致墙面渗水或地面污水横流，甚至流入业主家中，致使家具受损。如果这一情况属实，物业服务公司是要承担处理不力的责任。笔者由此联想到小区物业从房产主管部门争取到的或者由广大业主筹集的房屋维修基金主要用途就是对共用设备、设施进行维护、检修，但这一行为必须报经业主委员会同意，并公告周知，以此来充分保障业主们的知情权。

4、有的业主还提出，极少数业主违反法律法规和管理规约，未经有利害关系的业主同意，擅自将住宅房改变为经营性用房，影响了他人正常的工作和生活，这一问题在反映到物业后，答复为“爱莫能助”。笔者认为这类问题的处理，依据为“安徽省物业管理条例”上的禁止条款，具体处理时，物业公司应主动向房产主管部门和所在的社区汇报，取得他们的支持，对擅自改变住宅房屋用途的业主先行劝告和制止，如果其仍一意孤行，房产主管部门有权依据行政法规对其作出相应的处理。

二、物业服务公司应密切与广大业主的关系。物业公司要正确对待业主的意见和要求，在职责范围内及时帮助业主排忧解难，多联系，多沟通，切实做好治安防范、垃圾清扫和转运，以及小区内公共设备、设施的维护检修，增强服务意识，保证服务质量，提升服务水平，努力营造心顺气平、安居乐业的和谐氛围，共同维护和管理好自己的生活家园。诚如此，“吐槽”变“点赞”并非遥不可及，按章收费的物业合同欠费纠纷自然也就会迎刃而解了。

三、司法机关应加强“一站式”纠纷解决平台建设。司法机关在物业管理这一纠纷多发领域要加强与政府相关主管部门行业调解组织的对接，完善调解规则和对接程序，发挥行业调解组织专业化、职业化优势，建立高效便捷的诉讼服务和纠纷解决机制，进而达到努力减轻群众负担，切实维护当事人合法权益之目的。

(庐江法院 朱庭梧)