关于 《 物业服务定价成本监审办法（试行） 》

（征求意见稿）修改意见的报告

针对国家发改委价格司近期发布的《物业服务定价成本监审办法（试行）》（征求意见稿，以下简称“监审办法”），协会组织人员进行了认真的研究，并于11月8日召开专题研讨会，在充分听取了近10家具有代表性的与会物业管理企业经理以及北京市发改委、小区办等相关部门意见的基础上，现将修改意见报告如下：

一、总体评价和建议

1.现阶段，我国物业管理市场仍处于初级发展阶段，业主与物业管理企业的自由竞价机制尚未形成，尤其是普通居住物业和政策性住房的管理服务涉及到民生问题，因此，针对部分物业服务类型保留政府指导价是一种现实的选择。规范物业服务定价成本监审行为，有利于克服物业服务定价过程中的信息不对称问题，维护业主利益，提高定价效率，减少价格争议，因此，制定“监审办法”无疑有其积极意义。

2.对照“监审办法”的征求意见稿和讨论稿，我们注意到，虽然征求意见稿在吸收了我们的建议基础上，对讨论稿的部分条款做了修改（如业主大会决议，行业职工平均工资标准等），但是总体上征求意见稿似乎进步不大，甚至在相关表述上（如制定依据、监审对象和范围、成本构成内容等）与相关法规政策和物业管理行业发展的实际情况有所偏差，同时专业性和可操作性还存在较多的欠缺。

3.我们认为：物业服务项目千差万别，物业管理行业不具有垄断性，物业服务成本复杂可变，都是我们在制定“监审办法”时应当充分考虑的因素。如果不充分考虑行业的特殊性和发展趋势，简单照搬和模仿其他行业的成本监审办法，或者扩大其适用范围，不仅不利于遵循市场价值规律，鼓励竞争、降低成本，推进物业管理行业的市场化，而且可能在操作中引发新的问题和矛盾，无法达到减少价格纠纷、维护业主财产权的初衷。

4.我们建议：鉴于物业服务的付费主体是业主，政府并不能完全代替业主决定价格标准，“监审办法”应妥善处理好业主自主选择权和政府指导价的关系；鉴于物业服务价格多通过合同方式明确约定，“监审办法”应妥善处理好契约自由和行政监管的关系；鉴于物业服务成本均与物业服务标准相对应，“监审办法”应妥善处理好服务标准和服务成本的关系；鉴于物业管理活动由建设行政主管部门负责监督管理，而物业管理企业财务工作由财政主管部门负责监督管理，“监审办法”应妥善处理好价格主管部门与建设主管部门及财政主管部门在物业服务成本监审工作中的协同配合关系。

二、必须明确的原则性问题

基于以上认识，我们希望修改后的“监审办法”中必须明确以下原则性问题：

1.“监审办法”制定的法规政策依据，除《价格法》和《政府制定价格成本监审办法》（以下简称第42号令）外，还应包括《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》以及《物业管理企业财务管理规定（试行）》等；

2.“监审办法”应规定物业服务定价成本监审仅适用于包干制的物业服务计费方式。理由是只有实行包干制的物业服务费用构成才包括物业服务成本，而实行酬金制的物业服务资金包括物业服务支出和酬金，其监督审计的主体为业主大会或者业主，而非政府价格管理部门；

3.“监审办法”应明确物业服务定价成本监审仅适用于前期物业管理阶段。理由是业主大会成立后，业主大会有权自主决定物业服务的成本构成和价格标准，自行监督物业管理企业的经营行为；

4.“监审办法”应明确物业服务定价成本监审仅适用于普通居住物业小区（或政策性住宅小区），而非所有类型和性质的物业，对于公寓、别墅以及办公、商业等高档物业或经营性物业，应依市场定价而非成本定价；

5.“监审办法”应明确物业服务定价成本监审为制定价格前监审，因为第42号令虽然规定了定期监审，但如适用于物业管理行业，容易造成不必要的问题和矛盾（如部分项目成本高于核定定价成本时，是否应当调高成本定价等问题）；

6.“监审办法”应明确物业服务定价成本采取抽样监审办法。理由是物业管理服务的经营者数量众多，符合第42号令第十条抽样监审的条件；

7.“监审办法”应明确物业服务定价成本监审的对象为物业管理项目，而非物业管理企业。因为一个物业管理企业除了管理普通居住小区外，还可能管理其他类型的物业和经营其他的商业项目，非相关成本并非该办法的监审对象；

8.“监审办法”应严格贯彻“收支两条线”的财务规定，明确区分成本和收益的界限和来源，如实执行第42号令第13条关于“生产经营成本和收入分别核算”的规定；

9.“监审办法”应明确物业管理企业在成本监审过程中的知情权和异议权。具体地说，“监审办法”应援引第42号令第16条中相关“告知”和“异议”等程序性规定；

10.“监审办法”应在行使政府价格部门监管权的同时，注意保护物业管理企业的商业秘密。具体地说，“监审办法”应增加“成本调查机构及其工作人员不得泄露和滥用物业管理企业的成本资料”等内容。

三、具体条款的修改意见

1.第一条建议保留“讨论稿”中的《物业服务收费管理办法》的规定，并增加《物业管理条例》的法规依据；

2.第二条和第三条的表述不清楚，容易引起误解和混乱，建议保留“讨论稿”第二条的表述，并统一“物业管理企业”的称谓；

3.建议保留“讨论稿”第三条的规定，明确物业管理行政监管部门在成本监审工作中的作用；

4.第四条建议是否增加“谨慎性原则”和“对应性原则”（即物业服务成本与物业服务标准相对应的原则）；

5.第五条第一款要求物业管理企业提供原始凭证及帐册似乎过苛，可能构成对企业商业秘密的侵犯，应修改为“以及物业管理企业提供的真实、完整和有效的其他成本材料”。

6.第五条第二款“以审查批准的前期物业管理方案为基础”的表述与实际情况不符，可修改为“以物业管理招投标文件的约定为基础”。

7.第八条中“不包括保修期内的维修费”，应修改为“不包括保修期内由建设单位履行保修职责而支出的维修费”，理由是保修期内因为装修、搬家等人为原因导致的维修费一般由物业管理企业承担，而且督促保修事项的实施也需要物业管理企业支付人工和管理成本；

8.第十条清洁卫生费的成本构成中有明确缺项，至少应增加管道疏通、垃圾消纳等内容；

9.第十三条电梯及增压水泵日常维护费，建议将“增压水泵”修改为“二次供水设施”更准确，成本构成中应增加“电梯、二次供水设施检测费”的内容。同时有关保修期的维修费的规定应参照前述关于第八条的修改意见；

10.第十四条中“管理费分摊”的表述不明确，“项目分摊”还是“企业分摊”？何谓“上级”？在实际操作中容易产生偏差和歧义；

11.第十八条第二款中“符合国家规定的定员标准”与实际情况不符。目前国家对物业管理行业并无相应定员标准，由于物业情况的千差万别，今后也不可能有相应标准，务实的修改是“人员数指标应符合物业管理招投标文件确立的人员数量”。

12.第十九条人均工资的核定方法将物业管理行业等同于简单的劳动密集型行业，不仅与实际情况不符，也限制了物业管理行业的薪酬竞争力，不利于行业的长远发展。

13.第二十二条建议删除。理由是《物业管理条例》对此已有明确规定，相关经营收费应独立核算，不宜与物业管理成本和收入混同，同时该条规定也不利于发挥物业管理企业经营共用部位和共用设施设备的积极性，容易引发业主和物业管理企业的纠纷。

14.第二十四条的规定与实际情况不符，外包的公共性服务成本构成应增加“物业管理企业为实现该项服务的其他实际支出”。

15.第二十八条成本相关指标中的“服务小区示范等级”和“服务小区入住率”可删除。根据相关法规和现实情况，上述两指标与服务成本并无直接关系。

16.《物业服务定价成本监审表》应做如下修改：（1）该表首页“年度”应修改为“项目名称”，“企业资格等级”修改为“企业资质等级”；（2）物业服务基本情况表（表一）中大量内容属物业管理企业整体情况，许多指标与具体项目成本的测算无关（如专项维修资金等），建议删除，许多分类方法与现实不符并存在逻辑上的错误（如第六、第十项中的分类和面积计算），建议调整；（3）物业服务成本支出情况表（表二）中应增加相应实际发生的费用明细（如装修管理费及业主委员会活动经费等），或者在第十项“其他费用”中列明。同时第十二、十三、十四项中物业服务成本的计算公式也值得商榷。

中国物业管理协会秘书处陈伟执笔

二00六年十一月十四日

编辑：周维