成本监审下，物业费当如何转向？

老办法两头不讨好

“你千万不要以为物业费成本监审光业主们高兴，我们其实也赞成。”从事物业服务十多年的物业公司负责人谈先生告诉记者，淮安现行的物业收费管理办法是2004年制定，2005年开始施行的，一些老小区受老办法影响，物业费至今调不上去。这位物业公司负责人坦言，如果没有停车费，不少老小区单靠低廉的物业费是入不敷出，难以维继的。

2004年，淮安出台《淮安市市区物业服务收费管理实施细则》的通知，该通知规定，普通住宅的公共服务收费，实行政府指导价，非普通住宅实行市场调节价。通知将市区普通住宅收费分为五级，标准为0.15元至0.5元每月每平米不等。

在谈先生托管的住宅小区里，至今还有每月每平米0.15元的收费区域。谈先生说，2004年保安每个月工资400元，现在最低要1300元，各类运行成本都在上涨，单单这物业费没有调上去，这是何道理?实际上，以谈先生为代表的，托管老小区的物业公司普遍对此有怨言，而一但想要调高物业费，业主就拿出旧通知当“尚方宝剑”。

然而，业主们对旧通知也颇有不满。在市区一家新小区，小高层收费标准达到1.4元每月每平米。而按照2004年的通知规定，普通住宅每月每平米不能超过5毛。业主们觉得这样的收费缺乏依据，老收费通知规定已然成为一纸空文。

新办法酝酿中待出

事实上，在近年来的物业收费矛盾中，不少业主都搬出束之高阁的2004版规定质疑物业费收取过高。在淮水等一些网帖里，至今还能轻松搜索到2004版规定，但在一次次质疑和热议中，大家并未等到回应。

采访中记者了解到，囿于老规定的失灵，淮安市区物业收费实际上正呈现出以市场调节为主的气象。在新近开发的小区，多层物业费平均定价在0.6元每月每平米，小高层平均定价在1.2元每月每平米，这显然早已突破了0.15-0.5元每月每平米的旧规定。但市场定价，百姓是否能接受显然也是个问号。

市民陈女士去年选购了一套新房，她告诉记者，买房子时更多地是关注房价、户型、地段和配套，对物业费关注的则不多。今年，当她入住小区时，才被有些高的物业费吓了一跳。“我们小区高层收到了一块五，一年物业费近三千块。”陈女士说，这个价格是开发商与物业商定的，没有听取业主的意见。“如有政府指导价并严格执行，业主才不会吃亏。”她说。

记者了解到，去年，江苏省出台了《江苏省物业收费管理办法》，这一办法已于今年1月1日施行。该《办法》明确规定，住宅小区物业收费前期，物业实行政府指导价。这意味着，所有住宅小区在业主大会未成立前，开发企业选聘物业时与物业公司议定的价格要执行政府指导价。业主大会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定，通过物业服务合同约定执行。

对照新的省《办法》，淮安早在去年底就开始酝酿出台新的收费实施细则，以指导住宅小区前期物业收费。

“高低走向”众说纷纭

监审物业成本为物业收费办法提供参考，物业费会呈怎样的走向?记者了解到，市场调节中的收费行情、周边城市的收费标准、本地物业的成本监审……这些都可能成为影响物业收费新办法、新标准的元素。物业收费该不该提高?实际走访中，业主们给出的，更多的是一种理性态度：他们承认人工等成本上涨因素，但也提出全面考虑的建议。

小区业主潘先生说，物业费、停车费、广告费、摊位费、活动场地费，这些都是物业公司的收入，不能以物业费低作为唯一依据来大幅提高收费。“更大的问题是，物业收费时振振有词，服务打折却悄无声息。”潘先生以小高层物业收费为例说，电梯、供水等费用都是大笔支出，但很多物业只支付了电费和维保费，小维修都在打公共维修基金的主意，更别说日常的电梯保洁和配件更换了。如何做到收费与服务相吻合，这依然是制定收费价格时需要通盘考虑的问题。

而作为物业企业，他们则期望物业费朝着有利于企业利益的方向调整。一位物业公司负责人的话说得很到位：“没有哪个搞企业的从家里拿钱来服务小区业主，办公司就是为了利润。物业费过低没有利润，只能打折服务!”

物业收费是不是越低越好?淮安物业行业协会人士徐先生认为，实际上，过高、过低都不切实际。过高业主不愿意交，过低物业公司服务打折。他坦言，从短期看，业主和物业企业立场对立;但从长期看，业主和物业企业应该是利益共同体。一个物业小区如果没有好的物业服务，直接反应便是居住环境差;其次，配套设施养护会不到位，房屋老化快，最终住宅保值性就差，更谈不上增值。这一点，从很多物业差的小区与周边小区相比，房价总有几百元的差距就可以看出来。因此，物业收费调向应该是在考虑物业实际运行成本的基础上，综合考虑业主感受和行业发展而制定。