对业主维权的深度解读

业主维权是中国社区中滋生出来的民主萌芽，是一种以产权为基础、以业主自治维权为诉求、以业主委员会为主导的新型民主形式。目前业主的维权意识苏醒了，但在一定程度上维权活动还比较盲目，引发了一些新的社会问题。

业主维权的误区

1.业主委员会全能。

业主大会和业主委员会的活动应该在物业管理活动的范围内，而不应该超出这个范畴。业主委员会超出职权范围的活动，不受支持和法律保护，业主委员会只能为维护全体业主的合法权益提起民事诉讼。

2.拒绝交纳物业管理费就是维权。

业主维权活动要建立在合法的基础上，不能盲目将不交纳物业管理费作为维权的手段，业主要明确侵权的主体，并通过正当手段进行维权，不按物业服务合同交纳物业管理费本身就是不合法的行为。

3.“公德意识”不重要。

业主是物业区域的主人，业主有责任维护物业区域的清洁、安宁和完好，对物业的爱护是业主共同的利益和义务，这是基本的公德意识。共用部位、共用设施设备的损坏和占用，有可能正是某些作为主人的业主造成的，作为业主既要维权，又要履行义务，要爱护物业，要有良好的公德意识。

4.要“低价格”的“高服务”。

物业管理服务是有偿服务，业主要从市场经济规律分析物业管理的得与失，不能一味地追求好的服务，而不愿交纳相应的服务费用或是一厢情愿地压低价格，这样只能造成物业管理公司的低质量服务。

5.责任方只有物业管理公司。

有业主发现楼上厕所漏水、邻居空调声音太响、房屋质量有问题、配套设施没到位等等影响了自己生活，就理所当然认为是物业管理公司的责任。搞清楚责任方到底是谁，才有助于纠纷的更快、更好解决。

业主维权项目的分类

1.房屋买卖纠纷。

业主在订购商品房时，开发建设单位通过广告、售楼人员介绍等方式宣传产品，并对物业的环境、配套、管理方式等进行一些承诺，购房人取房后认为没有达到开发建设单位介绍、承诺的产品要求，或是结算价格方面存在意见不一致，引起不满和纠纷。

2.产权纠纷。

由于国家相关的法律法规不完善，现有的规定可操作性不强，因此对物业区域内配套的会馆、车库、服务用房、场地的产权发生争议，或是开发建设单位没有按照规定配备物业管理用房，成为业主主张权利的重要内容。

3.房屋质量纠纷。

住房问题是百年大计，业主购买商品房后，由于房屋出现渗漏、裂缝等问题，得不到及时维修或维修后达不到业主要求，业主产生不满情绪是人之常情，维权纠纷自然产生。

4.毗连业主利益冲突。

业主入住后，与邻居、其他业主在安装空调、使用公用部位、装修冲突、维修责任等方面，处理方式和损失赔偿问题无法达成一致意见，产生矛盾。

5.物业管理公司服务不到位。

企业收取物业管理费，职责是为业主服务，但是部分企业服务意识缺乏、服务态度差，不按合同要求降低服务标准，造成业主不满意。或者是物业管理公司被解聘后，不能及时、正当地移交，引起矛盾。

6.其他业主违章违法行为。

业主虽然是物业的主人，但是部分业主片面夸大了自己的权利，破坏绿化乱种植、违法搭建盖房子、违章装修破坏墙、饲养鸽子或宠物等等，物业管理公司往往难以劝阻，相关执法部门力度不够，影响了其他业主的生活和利益。

业主维权的方式和效果

1.寻求协调和沟通。

中国的百姓比较中庸谦和，不到万不得以不愿通过司法诉讼，所以，协调和沟通总是业主维权的第一选择。应该说，大多数的矛盾和纠纷是通过协调和沟通予以解决的。

2.向政府行政部门投诉寻求援助。

计划经济时代，人与人之间的经济利益冲突比较少，产生的矛盾也往往由单位、政府通过行政手段进行解决，因此，群众比较依赖于政府的力量。但是随着法制建设的发展，政府也不是万能的，许多经济利益纠纷并不能都依靠政府来解决。

3.法律诉讼。

业主维权备受社会关注，正是因为业主维权诉讼官司增加所引起的。业主、业主委员会拿起了法律武器保护自己的权利，但是这样的维权很“沉重”，首先是成本高，其次是周期长，第三是业主对败诉没有足够的承受能力。

4.报复性维权。

业主因为自己的利益，如房屋质量问题等受到侵害，通过不缴纳物业管理费来弥补，或是因为房屋面积发生“短斤缺两”，就在空地上进行违法搭建等等。这样的维权方式不合法，也往往得不偿失。

业主拒交物业管理费维权的成本

通过物业管理法律法规的健全与宣传，多数业主已经知道，欠交物业管理费不仅损坏了物业管理企业的利益，也是对交费业主的侵害。但是，不少业主没有计算拒交物业管理费的成本。

1.物业贬值。

房屋自交付使用之后，其使用价值包括遮风避雨、安居乐业、享受天伦、生活情趣等等，同时，它作为不动产还具有很大的潜在货币价值，因为土地的稀缺性和环境价值的体现，房屋由于良好的维护和保养而得到保值和升值。但是，假如业主不履行职责——出钱维护物业的完好使用，势必造成物业管理企业的退出或是降低服务标准，恶性循环的结果是物业管理企业没有赚到钱，业主的物业破烂不堪，物业相对贬值。

2.信誉缺损。

少数业主不缴费，却依然在享受其他缴费业主带来的服务，一方面从道德上、信誉上缺失了自己的尊严，另一方面从法律上侵害了其他业主的利益。中国是讲求尊严和信誉的国家，但是在缴纳物业管理费上出现了“丑”不责众的现象，与和谐社会的建设氛围相当不协调。

3.经济损失。

《物业管理条例》赋予了物业管理企业通过法律途径追讨物业管理费的权利，企业纷纷拿起了法律武器，业主委员会也在支持企业起诉欠费业主。据不完全统计，物业管理企业的催费诉讼几乎都能获胜，这说明，业主用欠费方式来维权是错误的。同时业主也为此付出了高额代价，一是全数交纳欠费，二是承担滞纳金，三是承担诉讼费。后两项往往超出了物业管理费本身。

业主的理性维权

业主维权应当通过正当途径，合理、合法、理性地进行。千万不能因为维权造成新的侵权，损害了别人的利益，从“受害者”变成“施害者”。

1.理清权利。

业主维权都是围绕着物业展开的，如在房屋买卖纠纷中，一定要将房屋买卖合同作为维权的依据，购买房屋时检查销售单位是否获得许可，签订合法的合同，应把自己认为重要的内容、质量相关的问题明确写入购房合同。

2.找准对象。

业主维权不能盲目，谁侵害自己的利益要搞清楚，比如楼上业主装修造成漏水，应该找楼上业主进行沟通、协商，可以请物业管理公司、社区居委会出面协调，但是千万不能将责任转嫁给物业管理企业。

3.选好方式。

因为房屋质量、合同纠纷、产权争议而不交纳物业管理费的做法，显然不是恰当的维权方式，但是业主自觉弱小，似乎除了法律诉讼就没有和开发企业、相关单位抗衡的办法；与其他业主之间的纠纷和利益冲突又碍于面子，背地里虽然恨得咬牙切齿，当面还不好意思表露；况且打官司费神、费钱又冒风险。因此，业主选择维权方式要把握好两点：一是个人利益问题自己解决，比如房屋质量、邻里矛盾等等，主张权利要正当合法，尽量与侵权对象协商，必要时通过法律途径来解决；二是业主共同利益依靠业主大会、业主委员会，比如物业管理公司服务不到位，业主物业管理用房被占用等等。业主要积极参与小区业主大会工作，履行好作为业主的义务，合法有效地成立业主委员会，由业主委员会代表全体业主维护业主的共同权益。

作者单位：江苏南通市房管局

◇编辑：胡克