沈克明：借美国实例谈业主大会法人地位可行性

地产商潘石屹的建外SOHO小区爆发物业管理战争：自2008年10月开始，业主、业主委员会和物业服务企业之间的矛盾日益激化，其中还涉及巨额物业费去向不明，进而导致社区处于无管理状态，甚至因巨额欠费处于停电、停暖边缘。而物业服务企业负责人解释说，原因很简单，因为很多业主都不交物业费。其中，潘石屹也拖欠了高额的物业费。

由建外SOHO案，说业主大会地位

据报道，这场战争的起因是：2008年10月，建外SOHO东区业主委员会主任以1700万元物业费去向不明为由，通知物业服务企业“终止合同”，同时委托新物业服务企业进行临时托管。但业主委员会的做法受到部分业主反对与质疑。前任物业服务企业不愿撤离，新老物业服务企业的秩序维护员为争夺物业办公室酿成冲突，小区由此陷入混乱。

概括而言，建外SOHO小区的业主委员会不能做到名正言顺，建外SOHO小区的业主委员会没能掌管好财务。

但如果你要责怪建外SOHO小区的业主委员会，猜想他们也有一肚子的苦水要吐，当今中国小区想做些事的业主委员会要实施一些决议会常常会被业主杯葛，阻挠，反对；啥事不管的业主委员会会被物业服务企业牵着鼻子走，败了家当还不知道呢！

上海晨报在去年7月报道，业委会在小区的矛盾突出。其中反映业委会运作不规范的占被调查对象总数的19.28%，反映超范围活动影响社区稳定的占5.89%，反映业主委员有特权化倾向的占13.50%，反映业主委员成为物业服务企业对立面的占11.30%。

总的来说，国内的业委会的位置是十分尴尬。

由老美故事，说业主大会在国外

有一天，与一位房产经纪人约好，下午3点到花园宾馆喝咖啡聊天。但她失约了，第二天打来电话说，昨天中午带领一位客户在曼哈顿租房，业主与房客谈好协议后，去物业服务企业登记，结果等到晚上9点，审查手续还没办完，客户不能住进。

房产经纪人想在曼哈顿半天、一天搞定一笔租赁生意，那太天真了！

这是因为曼哈顿大部分公寓业主委员会制定的公寓管理制度非常严格，目的是保证公寓业主的居住品质，不能让“阿猫阿狗”混进来。物业服务企业是执行业主委员会的规则，对准房客的收入与品行进行调查，至少要准房客工作单位证明，收入证明，信誉分数，原房东的对该房客的评估信件等，还要收几百元的申请费，搬进搬出要交近千元搬家出入费。

这种制度要在国内执行，房东，房客，业主委员会，物业服务企业早就“火拼”起来了，物业服务企业有什么权利审查业主准房客？我的房客给你们挑来挑去，客人跑了，损失谁来赔？业主委员会有什么权利制定这些“混蛋”规则？搬个家，还要收“过门费”，太霸道了吧！

但是，美国就行，几十年，近百年了，行过来了，这是因为美国的公寓业主大会是法人，业主委员会与普通的公司董事会一样，也叫董事会，它具有普通公司企业董事会相同的职责与权利。

美国的公寓小区只要开盘（美国卖楼花是犯法的，出售的是装修好的房间），哪怕只卖出一套，公寓小区的财务就要与开发商划清，利益要分开。

由纽约司法规定，说业主大会运作

第一，纽约司法部准许开发商有两年担任业主委员会主席及其他职务的权力，或指定他的代理人担任。换句话说，开发商有两年时间来管理这个公寓的运作。但是，一年以后或有51%的单元售出，业主有权自行选举业主委员会。开发商按照这项规定，在开盘的同时，就向纽约州政府注册一个以该公寓小区命名的一个公司，如这公寓叫“河畔公寓”，注册的公司就叫“河畔公寓有限公司”。注册公司一般委托律师或税务事务所，交二三百元手续费即可。申请三个星期后，就可拿到政府颁发的开业证书、有限公司的法规手册、董事会股东手册以及钢印一个。

公司法人，往往是开发商指定的业主委员会主席，一个物业服务企业的负责人。

第二，如果这个公寓小区有500套单元，两年只售出240套，出售的单元不到51%，第三年，开发商也要委托物业服务企业举行业主代表大会，选举新“河畔公寓有限公司”业主委员会（董事会）。当然也可保留老委员。

第三，物业服务企业的角色是业主委员会（董事会）所聘请的总经理，他也只拿一份工资，物业服务企业只能获取该公寓小区的总物业费的3%至7%作为管理费，其他的钱均是“河畔公寓有限公司”的。

第四，美国的公司财务支出入账都用支票，一般不允许使用现金，业主交物业费也是交支票，政府要求每一笔钱都要控制在国税局眼皮底下。因此，物业服务企业要动用“河畔公寓有限公司”的钱，要写申报单，开好支票，递交给业主委员会财务委员（董事会财会）过目，签字生效。

第五，没有出售的单元的物业费由开发商支付，这些单元的产权还是他的，在业主委员会改选时，他拥有未售出所有单元的选票。纽约司法部门规定，只要开发商在该楼盘的1%的单元还没有卖出（留着自己用的不计），他在业主委员会（董事会）就可以保留一席。

第六，小区业主委员会每月举行一次会议，研讨小区财务设备维护人事等事宜，并把会议备忘录交给管理公司，让管理公司执行，有些会议决议印成通告，发给每个业主。

第七，无论哪家物业服务企业来接管，“河畔公寓有限公司”还是“河畔公寓有限公司”，跟一般公司一样，董事长CEO可换，公司牌子不变。到年底，管理“河畔公寓有限公司”的物业服务企业还要请会计事务所查核“河畔公寓有限公司”的财务，写年终财务报告，并向政府报税，填写公司税表。它与普通公司唯一不同的是，“河畔公寓有限公司”账面的余额不用交盈利税，因为它是属非盈利公司。

从以上的例子看，美国把公寓小区它当一个经济实体的公司来经营，运行的。业主委员会就是公司的董事会，单元多的业主股份就多，选票比例就高。所有，美国有许多开放商对自己开发的楼盘只出售49%，其余51%自己留用出租，其目的就想掌控业主委员会（董事会）与物业服务企业，使他开发的公寓小区始终保持他的设计管理理念，而不是搞的乌七八糟。

业主大会确立法人地位的可行性

我国现行《物业管理条例》主要突出的是业主大会，很多地方政府的有关条例的描述相同，“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1／2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业服务企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2／3以上通过。”

业主委员会的形式与人代会的模式相仿，但是各级人民代表是兼职的，它不是直接来经营一个经济实体。而小区的业主委员是在经营一个经济实体，因为业主委员会与物业服务企业，业主三者之间的矛盾焦点、工作重点是“钱”，设法制衡相互之间的利益，使三者之间利益均得，这与人代会有本质的区别。

最近《北京市物业管理办法(草案）》在市政府法制办网站上征求民意，草案规定具备条件的业主大会可以试行法人登记，经依法登记取得法人资格的，可以按照相关规定开展与物业管理有关的活动。

这是个好消息。近十余年来,国内的物业管理制度一直是“摸着石头过河”,一步一步改革，一步一步接近市场经济规律。

我想，国内的公寓小区业主大会的身份改变成法人，应该有个试点，进行一两年评估后，停止或逐步推广，在试点过程中，要有防止业主委员会权力过大，滥用职权，以权谋私的措施，要有个监督体制，例如小区开支的支出金额全部用支票，支票要管理公司与业主委员会主席共同签名盖章，每月公布财务账目，业主委员会每个月要开公寓小区事宜研讨会，并邀请业主参加等等。业主委员会每年要评估改选是最重要的！◇