行业而立之后的思考与探讨

跨越2011年，蓦然回首，中国物业管理已走过了自己发展的第三十个年头，迎来了而立之年。在这样一个特殊时刻，中国物业管理行业有必要“以史为镜”，探索出一条符合自身现状与特点的发展道路。

行业发展面临一系列问题

物业管理行业是伴随市场经济发展和住房制度改革产生的新兴行业。在三十年的时间里，我国物业管理行业取得了较为快速的发展，但在表面蓬勃发展的背后，仍无法掩盖行业自身发展所面临的问题。这主要存在于如下几个方面：

物业管理区域发展不平衡。从我国物业管理的发展实践看，经济发达地区、沿海城市、大城市开展早、发展快；经济不发达地区、内陆城市和中小城市推进较慢。行业整体呈现南方比北方发达、沿海比内地发达、东部比西部发达的发展态势。

行业仍处于粗放型增长阶段。目前，行业的增长主要依靠劳动力这一生产要素的投入，导致一系列其它影响行业发展的问题。这主要包括：行业进入门槛不高，使得从业人员素质普遍偏低，高素质专业人才缺失；其次，物业服务企业进入门槛偏低导致行业恶性竞争，摊薄行业利润水平，企业经营压力偏大；高素质人才缺失导致企业经营缺乏创新，企业经济效益低下，导致行业难以吸引高素质人才、引进新技术，形成恶性循环。

行业社会地位偏低。当前，由于社会普遍认为物业服务属于简单劳动，不仅劳动强度大，而且技术含量低、从业人员待遇差，这导致了许多人对物业管理行业的认识偏见，甚至恶意贬低行业。一些社会媒体片面追求轰动效应，不作深入调查研究，刊发一些行业的负面报道，给行业发展造成了不利影响。

业主对物业服务的消费意识不强。虽然经过多年发展，人们对物业服务的商品属性已经有一定了解，但受传统住房福利观念的影响，仍然有许多业主对缴纳物业费比较抵触，对物业服务企业的服务活动和收缴物业费的行为不积极支持、不主动配合，给物业服务企业的正常生产经营工作带来了麻烦。在行业发展三十周年到来之际，在肯定行业发展三十年所取得成绩的同时，我们也应看到行业发展所面临的问题，并思考如何解决。笔者就解决行业面临的问题提出自己的一些思考和见解。

利用行业的三项优势地位促进产业升级

牢牢抓住“排它性”优势。

物业管理相比较其它行业一个最大的优势是具有排它性市场占有，这是因为，物业服务企业一旦取得了物业项目的管理权后，便可利用物业管理平台的优势，通过高质量的物业服务培养业主对自己服务的忠诚度，而业主的这种忠诚具有专一性和排它性，可以使物业服务企业获得对该项目的优先开拓权与管理权。在行业大力倡导开展多种经营、创新商业模式的大背景下，行业的这一先天性优势更显得弥足珍贵，物业服务企业应牢牢抓住自己的这一优势，并利用好这一优势，获得经济收益。

深入巩固“人和”优势。

由于物业管理行业的服务行业特点，使行业自身天然的具有亲民的优势，加之物业管理相比其它行业具有稳定性和长期性的特点，因此，物业管理还具有“人和”的优势。物业服务企业只要能够以较高质量的物业服务不断提高业主的满意度，即可巩固自身的“人和”优势。物业服务企业在具备“人和”优势后，便可掌握消费者的基本信息、消费能力以及各种显性和隐性的需求，而在了解消费者的需求之后，物业服务企业完全可以结合自身实际状况开展多种经营，或与其它机构合作或自行为业主提供服务，以增加企业收入，提高企业经济效益。因此，物业服务企业必须充分认识“人和”优势对企业发展的重要意义并深入巩固。

确立“综合性”优势。

在社会分工越来越细化的今天，如果将物业管理的具体服务内容一一拆解单独立项来看，在每个专项领域中物业服务企业与专业公司相比都存在着专业劣势。但是，依托物业服务企业的“人和”优势，物业服务企业具备为消费者提供量身定做服务的能力，即找准或深挖业主需求，进而在市场上寻找、聘请专业服务机构满足业主需求。这样，物业服务企业就可以避开自身“全而不精”的专业劣势，突出并放大自身“人和”优势所转化而来的“综合性”管理顾问优势，逐渐由物业服务的提供商转化为集成商，由粗放发展的劳动密集型企业过渡为集约发展的管理密集型企业，从而实现产业升级和企业核心产品再造的目标。

找准行业“短板”并进行弥补

首先，我们要弥补行业发展的政策“短板”。

当前，我国物业管理行业的立法主要集中于行政法规和地方立法。在基本法律层面，则只有《物权法》第六章“业主的建筑物区分所有权”对其做了规定，物业管理行业的整体立法层次偏低。业内已经多次呼吁尽快制定颁布《中华人民共和国物业管理法》，以提升物业管理立法层次，提高行业地位，为行业发展提供更为有效的法律保障。其次是要争取政府对行业的扶持优惠政策。目前，物业管理价格的形成在很大程度上仍然受制于政府指导价，我们应尽量争取让物业管理价格的形成回归市场，让市场供需关系来决定物业管理的价格，避免过分剥夺行业利益。此外，鉴于行业对社会稳定和解决就业所做出的巨大贡献以及行业目前的生存状况，我们还应该积极争取政府在税收政策方面给予物业管理行业一定的优惠，以降低行业运营成本，增加企业利润。

其次，我们要弥补行业发展的人才“短板”。

目前，物业管理行业高素质人才短缺的现象没有改变，“人才”短板仍然是制约行业快速健康发展和产业升级的重要瓶颈之一。在行业发展的下一阶段，我们应着力弥补行业发展的人才“短板”。当前，物业管理行业人力资源结构复杂，纵向包括一线基础人员、中高级管理人员；横向则又被不同的领域和业务范畴所细分。因此，为适应当前行业人力资源发展现状，应采用“纵向科学分层、横向精细分类”的原则，力争做到人力资源开发的广覆盖，保证涉及到物业管理实际工作的每个领域与岗位都有相应的开发及认证培训计划，以完善行业人力资源的开发。

此外，各物业服务企业还应根据自身发展需求开发人力资源培训体系，建立科学的人才梯队。同时，各级物业管理协会还应充分发挥其在行业中的枢纽作用，建立行业人力资源交流平台，实现整个行业的人力资源信息共享，统一规范、合理整合，争取为行业培养更多的高素质人才。◇

作者单位：深圳市华侨城物业服务有限公司

编辑：谢罗群