物业管理改革发展30周年思考之一公司的力量

为了远行的回望——你能看到多远的过去，就能看到多远的未来。

2010年我国经济总量超过日本，成为全球第二大经济体。社会对此给予极大的关注，央视摄制播出了一部大型电视纪录片《公司的力量》——解读了“公司”对于社会、经济、文化乃至精神生活等诸多层面的推动和影响。

2011年，我国内地物业管理迎来改革发展的30周年，业界陆续展开了隆重的总结思考、专题研讨以及纪念活动。在纷繁的各色活动中，纪录片《公司的力量》给予我们一种全新视角的启示：对于物业管理改革发展30年的回望中，以公司为切入点的观察，有着独特而深刻的意义。

物业管理的启蒙和传播

一定程度上来说，内地物业管理由深圳、广州到全国，自沿海向内地的传播和发展，不管是出于业主满意度、收费率的提高愿望还是企业赢利的内在追求使然，物业服务公司每到一个项目，总是不遗余力地宣传现代物业服务理念、普及物业管理常识，并通过契约的形式实施物业服务，因此可以说，物业服务公司成长和发展的过程实际上就是物业管理启蒙和传播的一段历程。

1981年，当绝大多数内地人还不知“物业管理”为何物时，内地第一家物业服务公司——深圳市物业管理有限公司的创立开启了行业发展的序幕。在这之后的30年里，物业服务公司的星星之火，从广东逐渐发展到全国。据第二次全国经济普查数据显示，从1981年至2008年的27年间，我国内地注册成立物业服务公司58406家，分布于全国31个省市和自治区。

物业管理是一个舶来品，是随着住房成为大多数居民家庭的最主要财产，以及集合式住宅、产权多元化、区分所有权等的出现而产生的。正是在这样的背景下，深圳和广州从上个世纪80年代初开始，借鉴香港和国外的经验，结合我国实际情况，改革旧的住房管理体制，走出了一条适合我国国情、适应市场经济体制的社会化和专业化的企业经营型住宅小区管理新路，使得社会化的物业服务公司得以登上历史的舞台，并开创了我国内地物业管理的先河。

据中物协2007年对全国31个省、自治区、直辖市的128个城市和地区的4600家企业的调查显示，1981年至1994年的13年间，有268家公司成立；而1994年至2007年的13年间，有4332家公司成立，这13年正好是内地物业管理从萌发到传播的黄金时期，伴随着国家政策法规的建立健全和不断完善，作为物业管理的重要主体，作为业主家门口的服务提供者，物业服务公司在拓展业务的同时，不断将现代物业管理理念进行广泛传播。

社会化公司的充分发展

2010年，浙江绿城物业发展成为一家集物业管理、房产咨询、房屋置换、电梯维保、文化创意、健康管理、装潢设计、绿化景观、园区服务、酒店管理、保洁等为一体的大型综合性物管公司，公司拥有遍布浙江、上海、北京、重庆、辽宁等省市的分（子）公司50家，专业公司11家，物业服务项目204个，培训学校1所，拥有员工14000余人，介入咨询和接管物业的总建筑面积逾5500万平方米，服务业主12万余户。同一年，深圳万科物业管业规模超过了4000万平方米，管理项目达到193个（这个数字跟沃尔玛在中国的店数一样多）。另据万科物业执行官朱保全透露，自2011年开始，万科物业每年新增管理面积将超过1000万平方米，也就是说，到2020年万科物业管理面积将超过1亿平方米。

绿城和万科物业的发展只是一个微缩的标本。业界的中海物业、长城物业、中航物业、金地物业、均豪物业等公司正积极开展全国业务扩张，区域布局遍布三大经济圈和重点二线城市，管业面积均突破了千万平方米，极大地推动了公司管理规模的增长。

而据搜房网2009年对内地100家物业服务公司的调查显示，被调查的100家公司在管项目数量均值达到57.9个；在管项目总建筑面积均值达到868.11万平方米。其中，服务规模前10名公司平均在管项目建筑面积则超过2000万平方米，平均管理项目个数更是超过150个。

30年来，从1981年深圳诞生第一家物业服务公司至今，全国的物业服务公司达到近6万家，有22个省份的物业服务公司数量超过1000家，其中，广东、北京、上海、江苏、辽宁和山东等6个省市的公司数量则超过了3000家。这近6万家公司在2008年主业创收达到2076亿元，超过了旅游业和铁路运输业，并在重大社会活动、构建和谐社会等方面发挥了重要作用，缘此，物业管理两次被国务院政府工作报告提及，并被赋予发展和转型的重任。

专业服务成就行业价值

2010年12月，在中央和国务院对上海世博会的表彰大会上，上海东湖物业管理公司总经理李风等多家物业管理公司负责人被表彰为“先进个人”，这是物业管理行业30年来获得的最高荣誉之一。在此之前，上海市20多家物业服务公司的1.3万多人参与上海世博会的物业服务，成为演绎“城市，让生活更美好”主题的重要力量，因此，物业服务公司被冠以了“超级管家”的称号。

2010年11月，广州广电物业管理有限公司再次成为亚运会物业管理供应商，此次提供的物业管理服务，远远超越了传统物业服务——涵盖了普通住宅、智能住宅、体育场馆、公园、沙滩、河涌等多种不同的物业类型，且拥有大量高科技精密设备、复杂的给排水系统和电力系统，应用了9大高新技术体系：综合管沟、真空垃圾收集系统、分质供水及雨水综合利用、太阳能及水源热泵、建筑节能、数字化社区及智能家居、三维虚拟现实仿真系统、绿色交通、岭南水乡。

在此之前的北京2008年奥运会上，物业管理就为部分场馆和配套建筑、设施设备提供服务，至今，水立方、鸟巢等还由物业服务公司提供专业服务。

伴随着30年改革开发和社会经济的快速发展，一大批品牌物业服务公司快速成长，并逐步由传统服务型向现代服务型转变，其在适应市场经济、知识经济发展和全球经济一体化进程中，这些公司站在了更高的起点上。以上海市为例，东湖、明华、上实等22家企业荣膺上海品牌企业，东湖物业公司更是被评为上海著名商标。事实证明，正是这些品牌企业在世博舞台上大放异彩，并为行业参与世博打开了一扇大门。在广州，广州广电物业管理有限公司在今年3月入驻亚运城以来，接收的仅工程图纸及文字资料就足以装满一个180平米的房间，光是针对体育馆的工程文字资料就达7千万字。

专业服务成就了行业价值。以深圳长城物业集团股份有限公司为例，近年来凭借优质专业服务，特别是2010年其打造的“物业服务3G时代”——“CRM系统”、“PMS系统”、“EAS系统”为基础的标准化服务平台，公司品牌价值被评为5.1亿元。

企业公民的日益觉醒

近日，在编辑部收到的来信中，一家物业服务公司提出了新年愿望：成为一家受人尊敬的物业服务公司。尊重，本是再简单不过的基本要求，在物业服务公司来说，却曾是业界不少物业服务公司的奢望。

物业管理行业在内地诞生以来，因不少物业服务公司没有摆正位置，在工作中没有确立与业主的正确关系，要么把自己看作业主的“仆人”或“保姆”，要么自视为凌驾于业主之上的“管理者”，再加上长期以来业主没有从财产、契约和消费的角度理解物业管理，使得物业管理一度被纠纷和矛盾所累，更使得物业服务公司在相当长的一段时间内社会形象不佳，一定程度上制约了行业的发展。

所幸的是，经过30年的发展，物业服务公司企业公民的角色逐渐觉醒，业界大多数物业服务公司不仅通过以精心管理、优质服务、诚信经营赢得广大业主的信赖，而且踊跃参加社区建设、城市管理，积极参与赈灾、公益等活动，在践行“三保一促”、贡献社会经济和民生等方面，承担了更多的社会责任，发挥了日益重要的作用。如近几年来深圳、杭州、宁波、天津等地的物业服务公司积极参与老旧小区的管理和服务工作，获得广泛好评；成都市物业服务公司积极参与城乡统筹建设，将物业管理覆盖至城乡结合部的农村；郑州等地的物业服务公司则配合政府有关部门开展了“城市管理物业服务化”的有益探索。

公司被称为至今为止最有效的经济组织形式，公司的出现被称作是“人类的成就”，尤其是股份公司惊人的崛起和当前无可争辩的统治性地位，被公认为是现代历史中最引人注目的现象之一。对于物业管理来说，行业30年来的发展，其实也可以说就是一段物业服务公司成长的历史。在今天，从有效改善业主的生活和工作环境质量来看，物业服务公司提供的社会化、专业化、市场化的物业管理已经成为多产权物业管理的主要选择。

依据国务院《物业管理条例》和《物权法》相关规定，物业服务公司是根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。因此，物业服务公司是与业主平等的民事主体，更是社会巨量不动产（既有建筑及其附属设施）的主要服务提供者，从这一点来看，作为具体服务产品的供应者，法律赋予了物业服务公司极其重大的职责。

温家宝总理在2010年的《政府工作报告》中再一次强调“要大力发展市政公用事业、房地产和物业服务、社区服务等面向民生的服务业”，这是对物业管理行业的地位和作用的高度肯定，同时也赋予了物业管理转变经济发展方式，调整优化经济结构和保障民生的历史重任——这其中，作为行业发展动力的载体和日益觉醒的企业公民，物业服务公司须将承担起更大的责任。◇