杨萌:《物权法》实施一周年对物业管理影响初显

曾经备受关注的《物权法》自2007年10月1日实施以来，已经过去一年时间了。从一年的实践来看，《物权法》的实施，刺激了人们的物权意识——业界有人称其为“启蒙”。对物业管理而言，《物权法》的法律影响也初步显现。

《物权法》创立了中国特色社会主义的物权制度，其为物业管理行业的健康、持续发展奠定了法律的基础，既具有重大的现实意义，又带来了极为深刻的影响，可以说是促进物业管理行业发展的一个重大里程碑。中国物业管理协会会长谢家瑾在谈到《物权法》时，曾概括其重大作用：定分止争、正本清源。

《物权法》实施一年，对物业管理产生三个方面重要影响

可以说，任何一个行业要实现健康有序的可持续发展，就必须在法律层面上对行业行为和市场经营秩序予以明确、规范和制约。《物权法》首次明确了“业主的建筑物区分所有权”概念，这种通过明确物的权属来减少因权属不清引起的纷争，对物业管理具有极其重要的作用。同时，《物权法》界定了物业管理的性质和范围，确认了物业服务企业和业主之间平等的合同关系。这些内容和国务院《物业管理条例》确立的业主大会、业主公约、专项维修资金等基本制度一起，解决了长期以来许多悬而未决、影响物业管理市场发展的难题，成为物业管理行业的基本法律依据。

一年来，《物权法》的实施，从以下三个方面对物业管理产生了重要的影响。

一是明晰了物业管理责任主体划分。

尽管国务院《物业管理条例》已经对物业管理服务职能定位与责任边界进行了明晰，但长期以来，物业服务企业在物业管理和服务的过程中，一直疲于应付业主、业主委员会和房地产开发商三者间剪不断、理还乱的纠纷。从业主和社会的角度来看，由于历史和个别物业服务企业的实际操作中不切实际的宣传、误导等原因，对物业服务企业责任划分的认识一直存在误读。因此，造成无论是业主之间的纠纷、因开发商遗留问题所造成的矛盾，还是水电气暖等部门的问题，业主都会找到物业服务企业来解决。致使物业服务企业深陷本不应该承担和解决的各种纠纷和矛盾问题中无法解脱，影响了企业的发展和行业的形象。

《物权法》从民事基本法律的角度解决了这一困扰物业服务企业多年难题，明确了责任主体，明晰了物业服务企业的定位，并明确了业主、业主委员会的责任和义务，从根本上减少了业主、开发企业、物业服务企业之间因产权不清，责任不明而造成的矛盾，最大程度避免因矛盾纠纷而产生的业主与物业服务企业的对抗心理，有利于两者之间的沟通、协作，便于物业服务企业更好的开展工作，使企业有更多的精力开展日常服务、管理工作。同时，也解决了业主委员会在管理上的缺位和不作为。长期以来有相当一部分业主及业主委员会只要求自己的权利，不履行自己的责任和义务，更有甚者，个别业主为了得到一己私利，召集部分业主向物业服务企业提出无理要求，给物业服务企业的正常经营工作造成了极大的不便，损害了其他业主利益。从一年来实践看，《物权法》的出台使业主的权利和责任对等起来，强化了业主、业主委员会的监管责任和协调意识，如对任意弃置垃圾，排放污染物或者噪音，违反规定饲养动物，违章搭建，侵占通道，拒付物业服务费等一直被物业服务企业视为“老大难”问题的违规行为，一些业主、业主大会和业主委员会依照法律、法规以及管理规约要求行为人停止侵害，消除了危险，排除了妨害。这样的案例在各地都有所发生。有了业主和业主委员会的这些配合，在很大程度上为物业服务企业提供了工作便利，促进了和谐物业管理的构建。

二是加快了物业管理行业的市场化进程。

《物权法》颁布伊始就有人惊呼物业管理行业将面临重新洗牌。所以，从年初一些大型房地产企业为了提高自身所开发房地产项目的价值，旗下的一流品牌物业服务企业对社会楼盘采取“完全不接和完全退出”的策略，通过物业管理品牌保护来提升房地产开发项目的品牌价值。中海、万科、招商局等一流品牌物业服务企业从“扩张型”转向“内敛型”，纷纷从社会楼盘选择性主动退出。到年中长城、中航、陆家嘴等品牌物业服务企业的战略转型——由传统型物业服务企业向物业服务集成商转变。再到中西部一些新兴的物业服务企业崛起，如浙江绿城、四川悦华置地等物业服务企业的快速成长和发展，作为物业管理市场重要的主体之一，物业服务企业在《物权法》实施的大背景下迅速成长、优化和提升。

另一方面，近些年来大力倡导和推行的建管分开、项目招投标、职业经理人制度等，都在《物权法》实施一年来凸现出良好的效果。特别值得一提的是，业主的权利意识、消费观念等有较大转变，少了盲目对抗、冲突，多了一份理性的探索，在北京、深圳、上海、厦门和青岛等地都有业主对物业管理模式进行了有益的探索，影响较大的如北京朗琴园信托物业管理模式，尽管目前仍存在诸多问题，但随着时间的发展，在一些合适的物业小区必将走出一条业主自管物业的路子来。

最后，从市场化的角度来讲，尽管《物权法》第八十一条赋予了“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”的权利，但《物权法》实施一年来并未发生当初一些物业服务企业担心的市场重构问题，相反，物业服务企业因其良好专业性和市场化的运作，已为广大群众所接受，尽管有矛盾、有纠纷，但人们的生活已离不开它，业主自管没有降低对物业管理的市场需求；此外，由于《物权法》明确物权受到法律保护，对建筑物专有部分的所有权、共有部分的共有权和共同管理权得到明确，业主越来越重视管理共有财产，从而为物业服务市场提供了巨大的发展空间，推动了物业管理行业的规范化、专业化、市场化的发展。

三是促进了物业管理矛盾纠纷的化解。

物业管理矛盾纠纷一直被社会各界所诟病，特别一些物业管理纠纷案件经媒体曝光后，备受关注。以北京市各法院2002年以来收案情况统计看，2002年全市法院物业管理纠纷案件收案1055件；2003年收案3254件；2004年收案9057件；2005年收案12346件；2006年收案13766件；2007年收案13282件。在许多地方法院，物业管理纠纷已成为各类民事案件中上升最快的一类。案件类型也从单一变得多样，从物业管理服务合同纠纷，逐渐出现请求确认业委会选举无效纠纷、停车及广告收益分配纠纷、移交物业管理用房纠纷、确认物业用房权属纠纷、损害赔偿纠纷等。

权属不清一直是物业管理矛盾和纠纷较多的重要原因之一。《物权法》的建筑物区分所有权理论。为物业管理活动中各方主体的权利、义务和责任界定奠定了法律基础。《物权法》对物业管理活动中的各方主体的权利、义务和责任界定进行了明确，对建筑区划内的道路、绿地、车位、车库及其他公共场所和设施的产权明晰，也从根本上减少了业主、开发企业、物业服务企业之间因产权不清等造成的矛盾纠纷，对不动产相邻权利人相邻关系的规定，也有助于避免业主之间的矛盾纠纷转嫁于物业管理活动。

在《物权法》的框架下，各地形成了符合当地实际情况的物业管理纠纷调解机制，在北京、天津、上海、深圳和福州等地都形成了由政府主管部门、街道办事处、居委会、物业服务企业、业主代表等参与的调解机构和机制，较好地实施了依法调解，化解了大量的物业管理矛盾和纠纷，一些地方解决了一些长久以来悬而未决问题，受到业主的欢迎和赞赏。一年来，在深圳、上海和杭州等地的业主满意度调查中，业主满意度都有不同程度的提高，其他地方的相关调查中，业主也进一步增强了对物业管理的认可、理解和信赖。地处北京西部的莲香园社区是一个多元化的商品住宅小区。在小区物业服务企业和相关部门的倡导下，小区的主题确定为“归属、自治、互动、认同”。在小区宣传橱窗前,在《物权法》解读展板前,业主真切地涌起对社区大家庭的认同和感动。莲香园富有特色的“邻里守望”活动开展以来,原本一墙之隔不相识、擦肩而过不说话的邻居都变成了熟悉的朋友。小区围绕和谐主旋律开展的社区文化活动也烘托了浓厚的文明气息，在莲香园社区,五星红旗与太阳一同升起；好事与服务结伴同行；园区四处披着绿色；社区中心广场上,人们自发组织的歌唱团、舞蹈队已成为一道亮丽的社区风景线。在这里,人与自然，建筑物与自然和谐共生。经北京市零点市场调查及公众媒体调查分析,莲香园“环境优美设施全”、“停车文明又有序”、“邻里和睦风尚高”和“文体活动多又好”等多项居民认可评比中拥有90%以上的居民满意度。从而在首届“北京市魅力社区”评比中脱颖而出,在北京市参评的4000多个社区中名列前16,受到各界人士的关注。

从《物权法》一年来的实践看，也出现了一些问题

《物权法》实施一年了，但对于《物权法》确定的物业管理的相关主体，包括相当多的业主、部分物业服务企业，以及一些相关的部门，法律意识淡薄，权利和义务的观念缺失。主要体现在以下几个方面：

1．相关主体意识尚未确立。

尽管过多地期待寄望于一部《物权法》来解决物业管理的所有问题是不科学的，但一部新法实施一年来沉淀下来的问题却值得我们认真进行总结。

前不久，北京市发生了一起相邻关系纠纷案件，原告为将电源引进自己的房屋，需要借用被告相邻的房屋墙体架设电线。但被告以《物权法》为据，认为自己对房屋享有所有权，有权自行决定是否允许他人使用为由，拒不同意原告借用自己房屋的墙体铺设电线。法院最终判决了被告应当向原告提供便利，原告可以在合理限度内利用被告房屋的墙体。

类似的案例在一年来司法实践中并不少见，还有更多的是针对物业服务企业的。这实际上反映出不少业主的物权意识尚处于模糊状态。经过多年的法制宣传与教育，人们有了基本的法律意识和权利意识，但是权利应当合理行使的观念还没有完全建立。这在社会生活中的表现就是，不少人要么过分地强调自己的权利，而忽视他人的合理权益；要么漠视自己的权利，亦不去主动履行自己的义务。

当前，仍有部分物业服务企业不能很好地在物业服务合同的框架下提供物业服务，或者在原本不属于物业管理范畴的工作中纠缠，或者在原本属于业主共有的利益中企图分得一杯羹，学习《物权法》不扎实，导致服务水平明显下降，使企业陷入困境。

2．涉及物权的物业管理纠纷案件增多。

“涉物权的案件增多了。”北京市朝阳区法院俞里江法官在接受媒体采访时说。

其实，对于一部法律出台后诉讼增加的现象要有正确的态度，要客观看待，新法出台了，一些原来协调不了的矛盾和纠纷自然要通过法律途径来解决。此前国务院《物业管理条例》出台时也发生过类似的情况。

据朝阳区法院的数据显示：2006年10月1日至2007年10月1日物权纠纷为1740件，而《物权法》颁布后的一年，即2007年10月1日至2008年10月1日，物权纠纷增加到2320件。这其中，建筑物区分所有权纠纷最多，换句话说，就是涉及物业管理纠纷案件较多。由于《物权法》对建筑物区分所有权作了专章规定，因而《物权法》实施后，因建筑物区分所有权引发的新纠纷不断增加。比如，业主与开发商、物业服务公司之间就车位、地下车库、设备层等所有权归属问题以及由此附带的经营收入问题产生纠纷诉至法院；物业服务公司与业主以及业主之间就部分业主擅自拆改窗台、阳台、房屋墙体、侵害房屋共有部分的行为发生大量纠纷；业主委员会与业主之间因业主权利行使发生争议诉至法院；业主委员会与物业服务公司之间因物业管理问题发生诉讼等。

当然，客观存在的矛盾和纠纷，也是下一步《物权法》实施过程中要面对的难题之一。针对司法中存在的这些问题，最高人民法院进行了相关司法解释的制定工作，先后公布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(征求意见稿)和《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(征求意见稿)等，面向社会广泛征求意见，并专门向中国物业管理协会三次征求意见。

3．业主自管模式还有一段艰难的路程要走。

上海市有8000多个住宅小区，如果都成立业委会，应当至少有七、八千个。但是，这么多的业委会由谁来管，由谁来监督，如何行使权利，一直是个很困惑的问题。从全国角度而言，这是一个更大的数字和问题。

尽管《物权法》和修订后的国务院《物业管理条例》赋予了业主大会、业委会明确的法律地位，使业主自治自管体现了现代立法精神，其模式也代表着完全市场化的方向，然而自治自管模式要走向成熟，还需要长期的实践经验积累。实际上，业主大会和业委会操作的困难依然很多。

因此，业界有观点提出，要真正体现业委会的法律地位，应当有三个解决途径：一是行政管理部门要出台一项规定，规定业委会成员的报酬及相关必需费用的支出范围；二是要启动业委会成员持证上岗制度，加强培训，考核合格，同时要进行资格年审；三是每个业委会要有一名执行委员，这名执行委员可以是街道房管办委派或居委会成员或地区社工干部，执行委员负责业委会的日常事务工作，其报酬可在公共收益或维修资金的利息中支出，这位执行委员必须具有一定的文化水平和处事能力，该执行委员受街道房管办和业委会双重管理，对业主大会、业委会负责，业务上受房管办指导。这些思路都值得业界进一步交流和探索。关于这一点，中国物业管理协会会长谢家瑾曾多次指出，关键是要使业委会的成立、选举和活动纳入基层党组织的领导之下，也就是要加强街道办事处、社区党组织对业委会的监督、指导和管理。

“徒法不足以自行。”法律的生命在于很好的落实和执行

《物权法》的顺利实施需要一个良好的市场环境。一方面，在物权明晰和业主维权意识提高的情况下，要促进物业服务企业增强盈利能力和提高服务水平；另一方面，在《物权法》设立了业主大会和业主委员会制度的基础上，既要明确业主在物业管理活动中的主导地位，又要充分发挥主管部门、街道、社区各方力量，加强对业主委员会运作的指导和监督，实行业主自治，确保物业服务消费市场的形成。

一位资深业界人士曾说，《物权法》将开启后物业管理时代。这样说似乎也可以，笔者以为，《物权法》至少将开启一个崭新的物业管理时代。这个时代的物业管理市场将会是一个基于社会化专业分工的市场化、多元化的新局面。届时，全新的经营理念和管理模式，优质的服务和专业的水准，将使物业管理成为构建和谐社会、建设文明家园的重要力量。◇