深入解读《物业承接查验办法》

承接查验是物业服务企业代表业主从建设单位接收公共设备设施和场地的过程，在2010年10月住建部发布《物业承接查验办法》以后，这种原来属于规范的房地产企业和物业企业之间的自发行为变成了一种法定程序。怎么才能不辱使命地做好承接查验工作，今天向大家简明扼要地介绍承接查验的步骤和要点：

一般步骤：

第一步：地产项目部向物业服务中心移交竣工资料，移交资料的内容参考附件，交接前对档案的装订质量、是否有目录等表观情况进行查验，对欠缺的资料登记在案，双方确认并在补齐后再次移交。物业服务中心要持续跟踪资料的移交进展，直至所有资料完成移交。

第二步：接到地产公司向物业发来的关于承接查验的工作配合或邀请后，物业服务中心应该在10日内成立接管验收小组，组员需要包括水电设备、智能化设备、设施管理方面的专业人士，准备前期介入的相关记录和相关图纸。

第三步：根据各单项工程具备验收条件时间表，服务中心组织相关人员进行现场验收。

第四步：将验收过程发现的问题书面反馈至地产公司，请其确认整改方案及完成时间、责任人，资料存档。

第五步：整改完成后复查时需要在整改跟踪记录上确认整改情况，如存在新发现的问题，一并二次汇总书面反馈至地产公司。

第六步：总体查验及整改需要在入住前完成，服务中心向地产项目部发送接管通知，未整改完成的项目及地产公司确定不需要整改的项目进行书面签字确认，要求项目部向服务中心提供移交工程各参建单位名录，持续跟踪地产公司工程验收资料的移交。

关注要点：

1、房屋主体工程查验

主体工程验收需要房屋主体的竣工图纸及文字资料移交完成，高层建筑承接查验前，物业服务中心需提前安排维修或安全人员对楼内的消火栓、应急灯、疏散指示灯、烟感报警头的现场完好情况进行检查。查验过程中重点对地下车库及人防工程等有排水设施的主体验收时，需要现场对水泵进行启动测试。

2、园建工程查验

园建工程查验需要竣工图纸移交完成，各种苗木数量、规格清单、各种灯具、水点、水泵、配电箱等清单编制移交完成；绿化班（外包养护单位）提前核对苗木清单，维修班的电工、水暖工要提前核对灯具、水泵等清单，对园区电气的线路走向及回路分配、给水线路走向同竣工图纸进行核对，现状与图纸不符则要求施工单位重新绘制竣工图。查验重点是现场对电气回路、水泵等进行启动测试。

3、消防工程查验（公建、高层楼梯间、人防、车库等部位）

消防工程的查验前提是消防竣工图纸及消防检测报告移交完成，消防设备调试完成且具备启动条件，各种设施设备清单编制移交完成，施工安装单位对物业公司的相关维护及操作人员进行培训（消防主机的使用）完成，做好培训记录。消防工程查验需要重点对现场报警回路（烟感、手报按钮等）、水泵联动等进行启动测试，报警地址码是否准确以及消防系统是否上水进行核实，发现的问题物业服务中心及时完成汇总，请地产公司确认整改方案及时间节点，验收记录存档。并持续跟进整改进展并及时进行通报。

4、设备房查验（中控室、水泵房、变电所、锅炉房、空调机房等）

设备房查验前需要先检查设备安装竣工图纸移交是否完成，专业管理部门检测验收合格，各种设备调试完成且具备启动条件，各种设施设备清单编制移交完成，地产项目部组织施工安装单位对物业公司的相关维护及操作人员进行培训完成，做好培训记录。查验工程中要现场对各种设备进行启动测试。

5、智能化系统查验

系统竣工图纸移交完成各种设备调试完成且具备启动条件，各种设施设备清单编制移交完成，施工单位对物业维护人员进行操作培训完成后就可以开始查验，现场需要对各种智能化设备功能实现情况，施工规范性进行查验。

6、园区给排水系统查验

给排水系统的查验在竣工图纸移交完成，管井内的杂物清理完毕后即可开展。为了提高查验效率，维修人员可以提前核对给排水井室及化粪池的位置、数量进行核对，了解走向是否与竣工图纸吻合，现状与图纸不符则要求施工单位重新绘制竣工图。查验的重点是现场抽查化粪池及井室内部的清理、井壁抹灰、井盖安装情况，特别关注排水系统的放坡等是否合理。

7、电梯查验（含机房）

电梯完成调试具备启动条件，质量技术监督局出具了验收报告、检测报告以及检测合格证移交完成，施工人员对电梯的整改维修基本完成即可开展电梯的承接查验工作。电梯的承接查验需要现场对电梯进行运行测试，检查机房及井道内的设备安装情况，五方对讲的通畅情况，安全触板或光目的灵敏度等。