【问答】关于物业费的那些事儿

自中国物业管理微信公众平台开放以来，受到大家的广泛关注和支持。公众号后台每天都会收到大家的各类回复和提问。现就大家提问比较多的物业费方面的问题做简要整理，看看有没有您想关注的内容。

NO.1

因开发遗留的问题，业主以拒交物业费的方式维权，有没有法律依据?

开发商和物业服务公司属于不同的企业法人，开发遗留问题是业主和开发建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业服务企业之间的法律问题，与之相对应的房屋买卖和物业管理是两个不同的法律关系，二者不能混淆。业主需按照物业服务合同约定按时交纳物业费用，不能因为应由开发商承担的责任而拒绝交纳。对于开发遗留问题，业主可通过与开发建设单位协商或诉讼解决。

NO.2

物业服务合同是业委会和物业服务公司签订，业主能否以自己并未在合同上签字为由拒交物业费?

《物权法》第78条、《物业管理条例》第12条第4款都规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”因此，只要业主大会的决定符合法律规定，遵循议事规则，就对全体业主具有拘束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。所以，业主以此拒交物业费无法律依据，物业服务公司可以起诉。

NO.3

部分业主以物业服务不达标，存在瑕疵而拒交物业费，合法吗?

不合法。业主与物业服务公司之间是一种物业服务合同关系，如果物业服务公司没有按照合同约定严格履行，业主可以依法追究违约责任，要求继续履行、赔偿损失等。物业服务公司服务质量不达标通常属于一般违约，而非完全不履行，因此业主不能以拒交物业费的形式错误的行使抗辩权。同时，物业服务具有公共性，服务对象是整个物业和全体业主，个别业主不缴纳物业费也是对大多数业主利益的侵害。物业服务公司的服务质量不能由个别业主评判，因为对这种服务的感知带有一定的个人主观因素。

NO.4

出租房屋时，物业服务费用由谁来交纳?

依照《物业管理条例》第42条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交费责任。”如果房屋产权人与承租人没有关于物业服务费的约定，应由业主承担交费责任，承租人缴费的，可以向业主追偿。

NO.5

业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业费用进行审计?

物业服务费用实行包干制的，业主大会主要对物业服务企业的服务质量进行考核，不对物业服务费用进行审计。物业服务费用实行酬金制的，业主大会与物业服务企业可以在合同中约定对物业服务支出或成本进行审计。审计机构由双方共同委托，审计费用由全体业主承担，审计结果对双方都有约束力。

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