【看点】关于资产管理的臆想与思考

文 / 于庆新(北京均豪物业管理有限公司总经理)

物业管理如果作为不动产管理的时代,那么，发育了一百四十多年之久的物业管理要么因为固守传统而枯朽垂死，要么业已枝繁叶茂全然不似当初的模样。答案当然是后者，前提是如果你愿意用更为广阔的视野去看待这个行业的话。

如果有人言辞铿锵信誓旦旦的说资产管理是物业管理的未来。我猜，除了哗众取宠外，多少有些卖弄书袋的无知嫌疑，大可不必当真，但又必须得认真研究这个突然出现的词汇后面，到底有哪些知识需要我们谦卑地学习。必须承认的一点是：资产管理是物业管理成长发育过程中极为健康蓬勃的一枝。

资产管理辨析

说到投资管理，这是一门更为系统专业的管理学知识，某种程度上代表着经济管理学问中的最高水平集大成者，所以有中国企业家曾言：资本家的更高阶段是投资家。但不管投资学如何高深仍然不影响我们去管中窥豹，了解些简单的投资学常识。

投资学中有两个重要的词汇：风险与回报。据此而将众多的投资产品进行分类，形成高中低风险与高中低回报的组合。随便翻阅下任何一家投资银行的业务领域介绍，便能看出其中的组合性安排。耳熟能详的股票证券投资，风险投资等等，其中非常重要的一项便是不动产投资。

不动产市场中影响价值的因素除了市场周期性等外部因素外，最重要的因素便是对不动产经营管理的行为因素的影响了。简单的生意模型是逢低买入，逢高卖出。那么，这一买入到卖出的过程我们可以称为不动产投资;在持有期间的经营管理活动，便对应的称之为资产管理。

商用不动产具有极强的投资属性，这有别于其他类别的不动产，比如住宅的消费属性。因此，为了指代更清晰准确，将其资产价值的属性凸显，称为资产管理，而非一般意义上的物业管理。

所以，准确地说，资产管理是商用物业管理今天乃至未来的发展方向。

资产管理业务解读

每一种管理模型都有其自身的逻辑构成，并有若干支持性业务模块构成，资产管理作为一个专有名词同样也不例外。

资产管理的业务模块有五个，或者说六个，差别在于其中一个是隐藏在显性的五块业务的后面。

常见的两块业务是物业管理和空间服务。物业管理的业务内容是我们现行写字楼管理实务中最为常见的，包括工程、秩序维护、清洁环境等等，这里不做描述了。空间服务英文是设施服务，也有其它表述，比如行政支援服务，国内通常用客户服务或者增值服务等替代。空间业务是指向是商用物业中针对客户非核心业务所开展的服务内容，在写字楼管理中则通常表现为以员工用餐、会议、办公用品、邮递、通勤服务等为代表的行政支援服务。

资产管理中第三块为项目管理。项目管理是个指代相对宽泛的词汇，在企业管理中有专门的课程(PM或PMBA)，而在这里指向则是以工程管理为核心的项目管理业务。项目管理小到改造一项工程，大到承建一栋楼宇，应用最广泛的则是楼宇的更新改造工程。之所以项目管理会成为独立的一项业务而且是一项极为重要的业务，与商用不动产投资的特征有关—即实现存量资产的活化，简单地说就是通过对旧楼改造或是用途调整来提升资产价值。

资产管理的第四块业务是资产处置。资产处置包括物业的租赁和买卖，这绝对不等同于房地产中介代理，尽管外行人看来很相似。如果中介代理是初级阶段的话，资产处置则是高级阶段。比如，租赁，在物业持有期内通过租户组合、租约组合、客户调整、行销策略等等，将影响物业资本化率的客户要素达到最佳表现是租赁业务的目标。同样，买卖也包含着更为精深的业务内涵。

在解读资产处置时又提到一个新的词汇—资本化率。再次，简单说下商用不动产投资的赚钱逻辑，如此才可以理解资产管理的业务模块之间构成的逻辑。因为，物业所有人与资产管理人作为对应的甲乙方的同时，投资管理业务与资产管理业务也是对应关系。

不动产投资的获利来源是两个部分，第一是物业净租金受益，重要考量的数学公式是内部收益率(IRR);第二是物业增值收益，考量的重要要素是资本化率(Capitalization Rates)。另外，需要特别关注的收益则是在资本市场中基金管理的服务收益，考量的要素是投资回报率(ROI)。因此，资产管理的核心是：用管理服务行为影响并改变这些要素的数据向正向变化，达到资产增值收益最大化的目标。

资产管理的第五项业务是投资顾问，这是资产管理的经验经过系统化知识化数据化，应用在不动产投资管理过程中参与决策的行为，也是资产管理者极为重要的收益来源。有兴趣不妨查阅下五大行的公开财务报表，这项服务收益的比率在利润表中是极为惊人的。

第六项隐藏的业务是金融服务，涉及大量的金融产品的应用，鉴于国内金融产品和杠杆手段，特别是相关需求与西方发达国家差距甚远，故基本不为人所关注，特别是这项业务基本属于高端后台运作，也是知者更少的原因所在。

如上，资产管理业务解读完毕。

市场机会与转型之难

相信所有的人都已经意识到：这一市场像一座金矿一样，取之不竭获利丰厚。因为，走在前列的五大行们已经几十上百年地在这一市场中赚得盘满钵盈了。

那么，这一新时代何时到来?

我的预言是：一年后，REITS将登陆股市，商用不动产市场洞开巨大的商机，资产管理人将作为这一市场的绝对主角，闪亮登场。甚至你都不用等待那么久：2010年，上海集中出让拍出的十二幅土地中，绝大部分属于商业用地，而不再是过去大规模的住宅用地。这，或许已经说明了些什么。

但是，尽管对于未来有着无比的期待，事实上从内心里我依然有着隐忧。

转型所遇到的障碍是多方面的，突出的问题有如下五个方面：

首先是信心，要让经营决策层相信这一市场的存在，并且在不远的将来以恢宏的方式到来，这将是一片新的蓝海，并且与我们企业有关。换言之，叫统一思想，清晰愿景吧。

其次是转换知识结构，让习惯于以基础服务为核心业务的干部员工学习资产管理的全新业务模块，学习的动力和教材取得，实训基地选择都将是困难的事情。

再者最难的突破是：如何将管理团队转换为经营管理团队，认知市场把握市场，从容于资产处置业务。看看五大行，无不是全球数百间办公室的行销机构，单就初始投资就几乎是不可以想象的。

业务合作模型的建立，是第四大障碍。与机构投资人的合作模型，与物业所有人的合作模型，与商业运营团队的合作模型，无疑都是一些崭新的课题需要研究创新。

最后一个是：品牌。可以说，庞大的资产托付给我们的同时，也同步意味着物业价值升降的责任同样托付于我们，而我们，是否具有这一专业品牌足以让客户充分信赖?

唯一幸运的是，习惯于挣快钱的房地产开发企业同样不够专业，同样没有准备好如何在这一需要精耕细作的市场中纵横。所以，我们才有了一点点宝贵时间学习，实践，容错。

这似乎是一个极为尴尬的囚徒困境：不转型，将会在失去蓝海机会的同时，还得在目前住宅管理中被迫困扰纠结;转型，无异于赌博，付出巨大结果不详。事实上，这应该属于伪命题，当怎么做都错的时候，也就意味着怎么做都是对的。

在我看来，转型与不转型都是正确的选择，最为重要的是，决定后必须坚定并奋力向前。

明早醒来,你会在哪一只鞋子里?这一诗意的题目引自诗人海子。鞋子会带你走向你将要去的远方，对于企业而言，战略的方向抉择可能将是痛苦的亦或是欣悦的。当住宅产品的去投资化或者说去投机化成为全社会的共识之后，以住宅物业为主导的物业管理将会以怎样的面貌出现?我不敢轻易预言，但我坚信，面貌将会大不相同。

最悲观的预测是，明早醒来，你或许已经失去了鞋子，无路可走。

最乐观的预测是，明早醒来，你已经不需要鞋子，在云与端之间，在4G或是5G的路上绝尘而去。

不管怎样，祝福我们吧，中国的物业服务企业人，生逢其时，生逢盛世。

文章节选自《中国物业管理》杂志