【推荐】物业管理如何向资产管理升级

文/刘伟杰（DTZ戴德梁行(北京)物业管理有限公司董事）

中国的房地产资产管理发展将从今天的粗浅认识、不懈努力、逐渐转变，最终实现跨越和升级。房地产资产管理包括预测房地产所处环境变化趋势，制定房地产营运战略、营运计划和预算，根据市场环境变化调整房地产功能用途，协调房地产与所处环境的关系，控制和保证资产收益，增进房地产资产的市场价值，对房地产资产进行维修、保养、改造、再开发等。

房地产资产管理的三个层次

具体来说，房地产资产管理包括物业管理、资产管理和组合投资管理三个层次。其中，物业管理是资产管理的基础层次。

物业管理是房地产资产的日常管理，是整个房地产资产管理体系的基础执行层，其目标是保证实现资产所有者对物业的功能定位及物业的正常生命周期，对物业进行保养、维护、修缮，为物业使用者提供实现物业功能必须的服务，在不改变物业结构和功能的前提下实现物业的保值增值。

这是最低层次的房地产资产管理。其根本依据是房地产资产管理者制定的物业发展营运战略，主要管理工具是物业营运计划、物业营运预算和物业日常管理细则（财务、安全、卫生等）。物业管理者还针对影响物业功能和结构的突出问题向资产管理者提出物业改良计划。此外，物业管理者需经常在物业现场，对房地产资产管理者负责。

而资产管理所涉及的范围比物业管理和设施管理大得多，资产管理公司可聘请多个物业服务公司、设施管理公司，并按物业类型、地理位置等因素来管理物业。此外，资产管理业务范围更从基本的物业管理延伸到产品定位、市场推广、租赁销售等环节。因此，作为专业程度更高的职能，要求资产管理者比现场的物业管理者要具有更广阔的视角和综合专业能力。

资产管理公司的核心竞争力

对房地产资产管理公司而言，其核心竞争力表现在以下三个方面：

一是其核心业务是对存量房地产资产进行收购、转让、经营、管理、再开发等业务处理，并提供实现资产增值的专业解决方案；

二是侧重于对资产管理、投资组合管理、专业咨询管理等方面的策略性管理工作，其他执行层面的工作则有效结合社会化、市场化资源整合进行；

三是核心竞争力集中表现在对房地产资产管理产业链条中的法律经济问题的掌控能力、企业管理的规范执行能力和对房地产资产市场准确的定位与策划能力。

可以说，具备了这三项能力的房地产资产管理公司，才真正具备了核心竞争优势。出于降低经营成本扩大收益的需求，以及《物业管理条例》、《物业管理招投标管理办法》等一系列物业管理法规对行业的规范，专业化和市场化成了物业服务企业的必然选择。

同时，在资本的强力推动下，巨大的中国房地产存量资产市场已经形成，中国房地产的产业链正在发生巨变，开发商不再只盯着拿地、卖房，而是由单纯的开发商转变为运营商，资本则专注于投资。如今，开发商和投资商之间又将增加一个新环节——资产管理方。根据相关预测，未来5至15年间，将是中国房地产资产存量与增量的集中放量期，也将是房地产资产管理企业的最佳成长成熟期。

国外成熟的物业管理服务链条包括项目管理、租赁管理、物业管理、设施管理、尽职调查、管理评审等上下游产业——成熟的物业服务公司，必须是专业的、多元的并具备与专业化程度更高的各类公司合作的素质。实现物业管理到资产管理的必由之路物业管理后期的专业化、市场化已经初具规模，而在产业链上的延伸首先体现在前期介入上。

目前，也有部分物业服务公司在完成自身物业管理工作后，开始为外部企业提供相关的咨询服务。如在规划阶段、设计阶段、施工阶段、竣工验收及项目接管阶段甚至销售阶段，提出建议，帮助制定公约和管理预算，通过在前期建议，减少了项目成为成品时的“硬伤”，并在前期导入了公司未来的服务理念。更重要的是，前期介入能为物业服务公司赢得更多的商业机会，增强开发商对物业服务公司后期管理的信心。

物业服务公司还可以利用对客户的理解和自身专业技能提供全方位的资产管理服务。

1.租赁管理。目前有越来越多的内外资投资者开发或购买物业，是希望通过长期持有物业以获取租金或房产增值回报。物业服务公司可以充分利用自身的管理优势，如对本物业的充分了解、稳定的客户来源、与客户良好的沟通技巧等，来帮助客户打理租务，投资者只定期收取租金即可。

2.设施管理。物业管理是一种“准公共产品”，是为全体业主或用户提供的共有服务；而设施管理是为单个用户提供的专享服务，它的服务更加细致周到并主要集中在设施的运行管理与维护上，如DTZ公司目前服务全国范围内的百安居的设施管理就是此类业务。

3.尽职调查。目前有越来越多的内外资投资者在国内购买现成的物业或新落成的物业，在购买之前会做尽职调查。而物业服务公司在长期的物业管理实践中对物业使用情况及各种设备设施的使用寿命等积累了丰富经验，而这些经验正是尽职调查所必需的。

4.研究顾问。为客户提供从投资机会到可行性研究、从市场到定位、从规划到实施的全面顾问服务，包括项目发展咨询、零售市场研究、非零售商业及住宅物业市场研究、策略策划、经济房地产研究及预测等专业内容。

5.投资顾问。本着以客为本的宗旨，对承担风险能力、回报目标等做出分析及提供专业意见，为客户物色合适的投资项目，并透过买入或卖出物业以改善投资回报率及减低风险。

当然，专业延伸还将根据企业的自身资源和客户需求，实现更多种类的组合。实现资产管理的重要因素将对物业的维修养护管理升级为资产管理，这种涵盖房地产产业链条上下游所有行业的“一站式”服务对大多数的内资物业服务企业，提出了相当严格的要求：

1.拥有大量经验丰富的专业人员。即能服务于大型跨国企业、金融机构、政府、发展商及投资者等各类客户，又能熟练掌握顾问、代理、买卖、估价、融资等一站式服务技巧，还包括在酒店、商场、写字楼、住宅等多种业态上的成功积累。

2.拥有丰富的高端客户资源和稳定的战略合作伙伴。物业服务公司相当于一个产品集成商，有效管理分包公司成了物业服务公司的重要工作。

3.拥有雄厚的资金支持。一站式的打包服务，不仅能节约委托人和物业服务企业的双重成本，还能提高工作效率、减少资源浪费。但这需要有物业服务企业雄厚的资金支持和相当的风险管理能力；换言之，雄厚的资金支持将使这种全链条服务合作更易成功。