物业“包干制”批判二：谁发明了“包干制”

勇开先河——内地包干制的发明

1980年1月，深圳市与香港妙丽物业管理有限公司谈妥，共同开发改革开放后的第一批108套涉外商品房。深圳经济特区房地产公司(以下简称“深房产”)随即成立，项目由双方公司合作。这批房屋春节即在香港预售，据说有数千人排队争购。深圳市领导当即决定加建108套。8月开工建设，次年9月交付使用。

1981年3月，深房产成立了内地第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司(以下简称“深物业”)，初期任务就是管理建成后的这批216套商品房。第一个物业管理处于9月正式进驻小区。

深物业成立之初，由于毫无经验，就在妙丽公司老板引领下去香港考察。考察回来后，借鉴香港的屋邨管理经验，陆续拟订了《住户手册》、《楼宇管理公约》、《综合管理收费标准》等文件。

管理处对小区实施综合性管理，统包统管，有偿服务。提供的服务，包括清洁卫生、庭园绿化、安全保卫、机电设备和公共设施的维修保养、水电的供给及水电费的代收代缴等。并且，主动提供当时业主迫切需要的几项特别服务。经济上，上级公司对深物业的要求是“独立核算、自负盈亏、自我运转”， 而公司成立当年就还清了3.4万元的财政贷款。

从此以后，深圳和全国各地就以这个小区为样板，实施新建商品房的物业管理，包干制就这样遍地开花。而这个《综合管理收费标准》，应该就成为各地推行包干制的示范文件了。

包干制作为区分所有建筑物共有部分管理的默认方式，主要冲突在于，由物业服务企业，把业主由所有权衍生的管理权包揽了下来，财务上实行物业服务企业自负盈亏，实际上是大权独揽，剥夺了业主对资金的占有权，排除了业主对财务账目的知情权和监督权。而业主由“分摊”费用，变为“缴纳”费用。财权是所有权力的核心，也是每一个组织所有活动的集中反映。财权一失，其他权力就是水中月，镜中花。

但对于深圳当年创建这样的物业管理制度，要放到历史背景中看。当时的制度设计者、决策者，都为迫切需要解决的现实问题，提供了可行的方案。特别是那些执行者，用自己非常辛勤的劳动，对业主满腔热情的服务，很大程度上弥补了制度缺陷，令该小区业主在较长的时期内十分满意。

当时的历史背景是：

把党的基本方针从“以阶级斗争为纲”转变到以经济建设为中心，并第一次提出改革开放的，是十一届三中全会。从会议闭幕，到深圳市1980年1月决定引进外资开发这个小区，才刚刚一年，很多实质性的经济改革，还是以后的事。全国上下，对这样的房产私有属性的认识，还处于朦胧状态。

深圳特区于1979年8月设置，1980年8月才正式成立。当时百废俱兴，资金没有着落。房管局奉命在一年内建造2万平方米宿舍，能下拨的建设费只有50万元。深圳开发这个小区的目的，主要是试验利用土地筹集资金。所以该批住宅在香港遭到抢购，市领导非常惊喜。小区建成后的管理，在当时是作为一个不得不马上解决的难题来对待的。市领导提出“谁开发、谁管理”，应该是以能保证业主入伙后满意，不影响以后其他商品房销售为重要目标。

客观地说，可能极少有人会在当年考虑区分所有私人建筑物管理的特点。

而与小区管理有关的房屋维修、环境卫生、绿化园林、道路养护、供水供电及收费等，按原有体制，是由不同的部门和事业单位负责管理的。那时大家各自为政，多头管理，条块分割，也缺乏服务意识，经常推诿扯皮，显然不能适应以香港居民为主的业主的需求，亟需整合。

很重要的一点是，从建房到进行物业管理，都是由长期管理公有房产的房管局干部在直接负责。深房产是市房管局的企业，负责人是原副局长。筹建深物业，主要从房管局、房管所抽调人员。市场经济还刚开始倡导，他们能对原来的计划经济体制设计出改革方案，已经难能可贵了。在房管所负责房屋保养维修和收取公租房租金职能的基础上，整合其他有关部门、单位的职责，把原来公有制条件下近乎免费的公共管理、公共服务，改为统一收费、并能创造利润的物业管理综合服务。这样的包干制管理方式，是他们自然而然的选择。

难圆其说——包干费用的确定缺乏依据

包干制的本质，如前文所说，是把业主由所有权衍生的管理权，交给物业服务企业包揽，后者实际上代替业主成了建筑物管理的主体。当年深圳创立这样的制度，有其历史原因。但是，与世界各国(地区)的市场经济社会根本不同，违背业主自主原则的包干制，能在中国大陆独领风骚三十多年，就有深刻原因了。这里先就行业管理者的思路谈一点意见。

行业管理者为推行包干制，提出了不少理由和办法，其中最重要的是如何确定包干费用。而正是这个确定依据，是严重脱离实际，违反科学的。下面作一些评析。

行业管理者认为，包干制的“物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润”(《物业服务收费管理办法》第十一条)，即成本加税金加利润。

所谓物业服务成本，实际上完全是由物业服务企业单方控制的

业主是无法测算服务成本的，而没有理由相信物业服务企业测算的成本不会比今后可能的实际成本高很多，而且还留下了物业服务企业以后利用各种机会隐瞒收入、虚报成本的可能。没有任何力量抑制物业服务企业的这种获利冲动。

境外的建筑物管理，也需要物业服务企业提供年度预算，预算的依据是经验值加上预计通货膨胀水平。经验值的可靠性，依赖于业主随时监测费用账目。在长期、普遍实行包干制的环境中，业主根本不可能随时监测，也得不到邻近小区通过监测得到的靠谱的经验值，所谓服务成本，完全由物业服务企业控制。

所谓服务分级标准，科学性严重欠缺

行业管理者热衷于用服务分级标准来确定服务等级和服务价格，在上述文件中就提到多次，包括政府指导价和建设单位定价。

看过一些服务等级标准的文件，好像大都没有经过仔细测算，有不少闭门造车的成分，而且很多是抄来抄去。里面都有大量缺乏客观衡量标准的表述，还有不少硬凑的量化指标，如要执行就会闹笑话。这些分级标准，对于“计算”服务价格并无实际意义。相信看过的都有同感，执笔起草者也一定经历过强迫自己生拉硬扯的痛苦。

关于服务质量标准，有很多话想说，下面只简单说几句。

基本的道理是，诸如物业管理此类的服务，是不可能由他方来设定客观标准的。服务质量的真实评价，就是在服务者诚实守信，被服务者未被隐瞒、欺骗的条件下，后者的主观感受。对于建筑物管理，就是业主愿意花多少钱，希望受到哪些服务和什么程度的服务;服务者愿不愿意满足，能不能满足;最后是双方是否基本得到了想得到的。宁波的一句谚语：“百货配百客，臭猪头供齆(wèng)鼻头菩萨(Sè)”，说的就是这个道理。业主的要求因时因地而异，是具体而微的点菜，不需要他方代订标准套餐。

对于服务质量评价，国际上近几十年来注重研究“顾客感知价值”，或者叫“感知服务质量”。官方机构和专业团体，主要是制定强制性的安全标准(有量化指标的卫生标准实际上也是安全标准)，和术语定义之类的有利于交流、互换的标准，另外就是一些推荐性的建议，没有为交易双方定价而设定具体服务标准的。

由于等级服务标准不可能成为科学依据，由官方或建设单位来指导或确定服务价格，就难圆其说。

物业服务费成了强制缴纳的“物业管理税”

由于成本、标准都不靠谱，无论是政府指导价，还是建设单位定价，都不是遵照市场经济规律制定的服务商品价格，而成了强制业主缴纳的“物业管理税”。业主被迫缴纳之后，对于物业服务企业的严重服务瑕疵，毫无救济办法，除非联合起来辞退物业服务企业。先是被迫忍受，后是激烈爆发，对社会安定非常不利。而行业管理者从来没有以自己制订的标准为依据，调解过交易双方的纠纷。法院在审判实践中，也只能以“实际履行了服务义务”一句笼统话作判决理由，强制业主缴纳“物业管理税”。

由业主重新选择物业服务企业，是否能真的改善状况?难。只要仍是包干制，业主就无法随时监测费用账目，也不可能得到可供参考的真实的经验数据，业主所谓的选择、评价，都是缺乏依据的凭空想象。物业服务企业先恭后踞的例子太多了，然后业主再翻一次烧饼。

(待续)

（本文原载于《现代物业·新业主》2015年第12期/总第345期）