比“老旧小区”更难接的项目是“城中村”？

随着物业管理在城市综合治理中的功能日益明显，会有越来越多的地区推进对城中村实施整体改造前的物业管理，而小乡镇的城市化也使得一些非城市地区产生相同或类似的需求。

所谓的“城中村”，从狭义上说，是指农村村落在城市化进程中，由于全部或大部分耕地被征用，农民转为居民后仍在原村落居住而演变成的居民区，亦称为“都市里的村庄”。从广义上说，是指在城市高速发展的进程中，滞后于时代发展步伐、游离于现代城市管理之外、生活水平低下的居民区。

以大型城市为例，北京城八区就有这类“城中村”231个，而广州市区有139个“城中村”则分布在5个老城区。“城中村”已成为城市公共安全隐患的突出地区。从城市化的进程来看，城中村在城市的兴起之前存在，并将以整体拆迁改造的形式最终融入整个城市。城中村的整体拆迁改造是一个漫长的过程，而在此之前城中村的基层自治组织则由村委会变更为居委会或者街道办事处，逐步纳入到城市的管理范围之中。

在城中村纳入城市范围之初，各村在原有的基干民兵连基础上组建起治保会并逐步承担起治安维护的职能。但是由于外来人口的增加，村级治保会的职能由原有的治安维护逐步过渡到外来人口管理、治安秩序维护、环境卫生维护等物业管理职能。在城中村整体拆迁改造之前，物业管理是城中村规范化管理的必经之路。

城中村实施物业管理的主要困难

从物业管理的角度看城中村的特殊性，需要重视以下问题：

其一、基础设施不完善，消防设施不足。

由于历史的原因，所有的城中村不在城市规划范围之内，街巷布局杂乱无章，规划设计不合理，市政配套建设严重滞后，水电设施、排水管网、消防设施等“硬件”的布局不合理。由此在城中村遇到火灾时，其本身配置的消防栓数量少而街巷道路狭窄，消防车辆根本无法驶入。这是无法避免的缺陷之一。

其二、出入口众多，规格各异，管理难度大。

城中村由乡村整体转入城市前的抢建、私搭乱建，造成了城中村连通外界的街巷数量众多，有的能由车辆通过，有的只能勉强让路人通行。

其三、环境卫生设施设备欠缺，前景堪忧。

城中村环境卫生状况差，公共卫生管理不到位。由于城中村在整体配置环卫设备时缺乏全局观念，而后续管理往往是没有的，因而使得街巷路面、排污井道等部分公共设施损坏现象严重，经常见到村内路面污水横流、垃圾成堆、老鼠白天到处游走、蟑螂四散。

其四、治安漏洞多，外来人口无法控制。

这些城中村内的出租房价格往往低廉，由此吸引不少的外来务工人员来此暂住。这些暂住人员的成分非常复杂，难免有作奸犯科者隐于其间，也有网上通缉的逃犯隐身于此。而治保会无论从硬件的配备还是软件的投入，都无法弥补这些缺陷造成的治安隐患。

其五、缺乏必要的安防硬件配置。

在城中村，有摄像头、治安岗亭的不多;城中村路口多，居住人员庞杂，外来流动人口所占比例大，人员素质、职业、文化程度差距极大，存在较为严重的治安问题。入室盗窃，偷盗车辆、车牌，抢劫，斗殴等现象时有发生，直接影响到社区居民的生活秩序和财产的安全。而缺乏24小时监控、治安岗亭及其他硬件，则提高了治安防范的难度。

其六，村民素质参差不齐，如面向村民收费，收费率不会高。

物业管理理念的推行，是一个漫长的过程。而城中村的居民，世代耕种谋生，文化素质不高。如在城中村推行物业管理服务，并向村民收取费用，可能存在收费难、收费率低的问题，达不到物业管理企业略有盈余的经营底线。

物管企业的应对措施

有鉴于此，在物业管理企业介入城中村的物业管理工作时，采取以下策略有可能会回避上述风险：

其一，在介入城中村物业管理工作之初，就向城中村所在地的街道办事处反映问题，以期在承接之前将存在的基础设施、消防设施不足的问题得以解决。

城中村划入城市管理的范畴，是经济发展的必经之路和唯一选择。在城中村划入城市管理之后，原来的农村居民变身为城市居民，而原来的生产队则变身为经济社或者经济股份合作社，原来的村民委员会则变身为村集体所有制的经济发展公司。这些组织往往是有经济实力的，并且和原有乡镇变更而来的街道办事处关系密切。如何管理这些划入城市管理范围的村庄，也是这类基层政府机构的大事。而把原有的供水管网、排水管网、消防设施设备等关系到民生的基础设施进行适当的更新换代，确保其在城中村整体拆迁前能够使用，也是列入这类机构议事日程之上的大事。如何沟通才能达到既定的目标，无疑是解决这类问题的关键所在。

其二，在进行城中村管理之初，就要把一些小街巷的外端予以封闭，封闭实施的主体是城中村内的经济社或者经济股份合作社，而不是物业管理企业。由于风土习俗不同，城中村居民的排外性是毫无疑问存在的。在进行封闭这类不常用的街巷时，难免会造成个别居民的不同意见而拒绝进行封闭，解决这个问题的最佳人选是本村的经济组织。在进行封闭时，要充分考虑到是否可以完全封闭，有必要保留的不妨设置大门，根据情况予以开启，要保留的街巷入口处则设置治安岗亭作为值班的设施。

其三，针对环境卫生设施设备欠缺的问题，则需要购置耐用型轻便垃圾桶，摆放于街巷宽松区域，并配置三轮车沿街定时流动收取生活垃圾。由于城中村的地下管网复杂，很容易孳生蟑螂、老鼠和蚊虫，及时清理生活垃圾无疑减少了老鼠和蟑螂的食物来源。而在夏季进行药物防治，则可有效地限制、消灭蟑螂。

在城中村的大街小巷，到处是餐饮店铺，他们产生的垃圾也是一个管理难点。如设置专门垃圾桶、密封处理垃圾，则可有效地减少在收集和运输中的二次污染问题。

其四，治安漏洞多、外来人口无法控制，无疑是安全秩序维护工作面临的一个难题。当年有的地方因为查身份证、暂住证而造成被收容人员死亡，使得《城市流浪乞讨人员收容遣送办法》失效，代之而来的是《城市生活无着的流浪乞讨人员救助管理办法》，所有的“收容站”随之更名为“救助站”。而检查身份证和暂住证，以前是治保会的职责之一，后来被法律法规所取消。那么怎样有效控制外来人口呢?有的城中村的村民，在对外出租房屋时会和承租者签署一份简单的协议，有承租者的姓名、身份证号码、工作单位等细节，为了安全起见这些村民会去当地的派出所查验身份证的细节真伪。这样的办法很有效，可以在城中村的管理当中逐步地推行开来。

其五，针对缺乏必要的安防硬件配置的问题，可以在对项目进行调查了解之后提出详细的设计方案和文字说明，向城中村所在的街道办事处或者城中村的集体经济发展公司提起申请。由于城中村的面积庞大，对摄像头、监控用显示器等设备的需求比较大，加上物业管理费标准较低等因素，这一类的大型改造所需费用高昂，必须由受益方投入资金方可进行。在安装好监控设备之后，对多余的进出口进行有效的封闭则是另一个难点。上述两方面工作展开之后，在适当部位安放治安岗亭，则是最后一个难点。

其六，如何向村民收费。据不完全统计，承接了深圳的城中村物业服务的物业管理企业，收费率在30%-65%之间，而收费频率由原先的每月一次调整为每季度一次。虽然在进行了物业管理外包之后，城中村出租屋的出租率和租金增长率都有不同程度的提高，但是居民缴纳物业管理费的意识仍然很薄弱。在经济环境差的城中村，如冒险介入则会面临很大的经营风险。建议在签署这类合同时，尽量签署由城中村集体或者城中村所在的街道办事处来支付物业管理费用的合同。

另外，在管理这类城中村项目时，尽量避免使用本村人员，以免在出现纠纷时无法得到妥善解决。而为了更好地开展物业管理服务，不妨聘请城中村的村委会主任、书记等作为这个项目的管理顾问，不时垂询以便及时得到广大用户的需求和反馈信息。

由于城中村的建筑物密集，很多道路达不到汽车通行的条件，因而很少有停车场的配置。而在某些村子则有停放自行车、摩托车的保管站，这样的服务项目一般会分包给个人来管理的。

随着城市土地资源的愈发紧缺，与城市为邻的城中村迟早会被整体拆迁改造，村名最终只能成为公交站点的名称而已。这样的整体改造目前已经在广州、深圳等地有了实践，如广州天河区的猎德村、林和村和冼村的整体拆迁改造，无疑是都市里的城中村的最佳改造方案，值得有类似的城中村的城市领导者借鉴。而在内地经济发达的地区，也有了对城中村的改造建设和对物业管理的需求。如江南的周庄，在对原有建筑群进行合理开发利用的同时并没有忘记对其加以保护，使得千年周庄至今仍是江南一带耀眼的明珠。

但在全国更多的城中村尚未实施整体改造的情况下，随着物业管理在城市综合治理中的功能日益明显，会有越来越多的地区推进对城中村实施整体改造前的物业管理，而小乡镇的城市化也使得一些非城市地区产生相同或类似的需求，“城中村”物业管理还会有进一步的发展和探索。