业主卖房子，要考虑邻居感受，为啥？

2009年底，《美国业主协会实务手册》([美]约翰·保罗·汉娜、格蕾丝·H·莫里卡著，夏茂森、宋铮等译，以下简称《手册》)由上海社会科学院出版社出版，近37万字，目录就有25页，内容之全面凸显业主协会制度的体系性。《手册》所指业主协会(Homeowner Association)，美国当地华裔律师称为“房主联合会”，相当于中国大陆的业主大会。

业主协会或者说业主大会究竟是一种什么制度?说到底，它是被现代法学边缘化了的共有制度。

“成熟的罗马法以及随着它而发端的现代法学认为共有制度是财产权中例外的、短暂的状态。”([英]梅因《古代法》)现在，业主的建筑物区分所有的(物理的)不可分割性又强力将现代法学例外的共有制度转成独立的制度，消共有之短暂性而成常态。共有崇尚团体主义应该在个人主义所有权制度之外自立体系。

美国的“产权人协会建立在一个这样的概念下，即促进大多数产权人的健康、幸福和福利，获得这些好处的代价是要在某种程度上放弃作为独立产权人的自由选择。”(《手册》第6页)美国的业主甚至契约：“每个获得业主协会会员身份的会员，都需要将不动产权益交给业主协会管理，在某种意义上，他们相当于与业主协会签订了一项合同。在这种合同关系下，协会会员都同意遵守协会规则并受其制约，更进一步地，如果违反了规则，就必须接受协会或者其他会员的诉讼。除非通过卖出财产使会员身份自动终止，除此之外不再有有效的途径可以规避强加在产权人身上的契约义务”(《手册》第8页)《手册》译后记告诉中国读者：“一个小区的业主们，就是共有财产的产权人;大家买房子买到一个小区，就是准备成为这个产权人共同体的成员。”

如上所述，如果共同体成员思考共同体问题还坚持“个人所有权是所有权的正常状态”(梅因)，还坚持个人所有权的绝对性，那就不正常了;如果坚持建筑物区分所有是个人所有权集合体上的一种规则体系就错了。错在个人所有权集合体仍然是个人主义规则体系。个人主义自利性不利于共有的团结安宁。

共有常态生存第一原则是团体高于个人。有些区分共有规则是个人主义所有权不易理解的：“有些项目的法律文书载明了第一购买权，当业主想要把房屋卖给第三方时，要先查看协会或其他业主是否有购买意向……目的是为了使其他会员对未来的购房者进行评估，判断是否愿意接纳其作为邻居。”(《手册》第341页)有这样的规则，其内部的和谐安宁才更有保证。这并不奇怪。在古代日耳曼人中，“一个村落就是一个整体，其成员都有遵守此整体意志且相互扶持的义务。对于新移入本村落的人，只有当在规定时间内，村民中无人提出异议的情况下，他才能真正安居。”(李秀清《日耳曼法研究》)

理解建筑物区分共有可以比较中国从明代中期(公元15世纪70年代)开始至今还存在的巨型楼房的家族共有。据福建一本《永定客家土楼研究》记载：“族规还有一项规定：子孙若因贫困潦倒，生活极度困难，需变卖房产或田产时，须经长辈同意、作价，至亲者画押，并尽可能优先卖给本楼、本族人。”(胡大新，2006)美国业主协会的CC&R(协议、条款和相关约束)也常包含优先取舍权：某个业主、更多业主、甚至协会如果不愿意与第三方购买人为邻，可按相同条件优先购买欲转让的物业。(《手册》第32页)房产优先卖给本楼、本族人、本协会业主的目的都是为了区分共有尽可能的安宁。

美国的业主协定被理解为“在某种程度上相当于建立政府时的宪法或者建立城市时的宪章”(《手册》第1页)。业主将属于个人的权力让渡给“政府”，产生一个共有地产内的“公法”。在区分共有中，“私法公法化”明显，还是为了共有的安宁。

建筑物区分共有以团体为本位，强调诸个人之上的一体性;在自由之前强调秩序，在权能之前强调义务。在区分共有团体中，个人所有权变成投票权成为常态。个人所有权在建筑物区分所有中的表现反而是一系列例外的事件(如转让物业、侵权诉讼)。区分共有是多层建筑物多人所有的永久真实的所有权状态。业主协会是区分共有成员联合的纽带。业主协会或者说区分共有存在自己的情感机制和团体精神。情感机制推动区分共有团体内的道德行为：保障个人自由并非每个区分所有人任意自由，而应该与全体区分共有成员的生活安宁相一致，受到道德的约束;个人所有权的享有与行使都必须受共有利益的限制;业主协会的执行官和董事愿意不领取报酬处理业主协会所有事务(很像族长处理家族事务)。

《美国业主协会实务手册》反映了美国业主、美国法律的面貌。

1、业主协会(Community Association)

美国的业主协会是一个法律实体。下设决策机构——董事会(Board of directors)和议事机构——委员会(Committee)。董事会成员由年度业主大会(Annual membership meeting)选举产生。董事会负责组建委员会。

业主协会的存在是为了“保护、维护并改善”小区。业主是业主协会的共有人之一，相当于公司的股东，在法律、财务和管理上承担责任。除了非盈利、不能开除业主出小区之外，业主协会的管理运作完全遵循商业规则和商业模式。

我国的业主大会是一个自治性组织，法律地位未明确。下设业主委员会，由业主大会选举产生。业主委员会原为业主大会的执行机构，但2008年10月颁布的《物权法》赋予了业主委员会决策权，同时也给予了业主诉讼业主委员会的权利。

业主委员会的职责是执行业主大会表决通过的决议，监督小区物业服务。

2、物业管理者(Management)

物业管理者包括物业管理人(Manager即物业职业经理)、物业管理公司(Management company)、物业管理公司派出的物业项目经理(Project manager)。

3、物业费(Assessment)

美国业主协会的董事会收取物业费和其他费用，并用它支付小区财产的管理、维护;小区财产的检修和置换;购买小区整体服务;购买小区保险;聘请专业物业管理人或物业管理公司;聘请专业人士、专职工作者等方面的小区公共支出。

4、保险(Insurance)

美国业主协会的董事会成员基本为义务服务，没有酬金。但小区会为他们购买董事和物业管理人责任险(Directors and officers liability，D&O)，以保护董事会成员。

我国业主大会的业主委员会成员也基本为义务服务，没有酬金，也没有购买保险。因为绝大多数业主大会没有经费来源。

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《美国业主协会运作指南》

[美] 马琳﹒M.科尔曼

Marlene M. Coleman

贾奇﹒威廉﹒赫斯

M.D Judge William Huss

赵宇 王婧箐 等译

上海社会科学院出版社