物管实业家陈庆芳：沉浸在工作的乐趣中

陈庆芳：女，毕业于重庆渝州大学企业管理专业，2000年在重庆大学完成研究生课程。兼职副教授，中国物业管理协会副会长，重庆物业管理协会常务副会长，同时是北京新世纪质量体系认证中心专家组成员，现任重庆渝海物业管理有限责任公司总经理。

1992年9月——1994年4月：任海南格林梦大酒店总经理;

1994年5月——1995年8月：任渝海实业总公司总经办主任;

1995年至今：任重庆渝海物业管理有限责任公司总经理。

理论研究成果：

1、科委立项的课题研究：

完成《重庆物业管理现状与发展趋势》并经专家组评审通过;

《重庆市旧城区物业管理运作机制》获科委二等奖。

2、获奖论文：

《试论物业管理全程介入》、《物业建设管理衔接问题研究》，发表于中国物业管理发展论坛《优秀论文集》。

陈庆芳总经理及其团队现在管理的渝海物业管理公司的物管面积近百万平米，物业涉及高中低档住宅，写字间，餐饮，会展中心，娱乐，商场及酒店。陈庆芳总经理长期从事酒店、物业管理工作，积累了丰富的酒店、物业管理经验，对物业管理服务和理念有深刻的理解，具有较高的理论水平和综合领导能力，并将酒店管理模式有机的溶入物业管理。为了促进国内物业管理这一朝阳产业的发展，陈庆芳总经理还积极参加业内的社会活动，接待了许多同行的参观学习，也到许多地方传授了实际经验。

渝海物业所获荣誉：

1998年8月：公司渝海城综合住宅小区荣获国家建设部“全国城市物业管理优秀示范小区”称号;

1999年12月：公司渝海城综合住宅小区荣获“市容整洁小区”称号。

1999年12月：公司渝海城综合住宅小区成为重庆市“青年文明社区”示范点;

2000年1月：公司渝海城综合住宅小区荣获重庆市“文明小区”;

2000年5月：渝海物业荣获国家建设部“全国建设系统示范窗口”称号;

2001年6月：渝海城综合住宅小区被命名为市级“青年文明社区”;

2002年3月6日：公司被评为2001年度重庆市优秀物业管理企业;

2002年3月6日：宏声大厦荣获“重庆市2001年度物业管理示范大厦”。

《现代物业》：您是兼职副教授，在教导学生的过程中，您通常采用什么方法让学生更快地接受知识?

陈庆芳：由于我国物业管理专业高等教育是我国物业管理发展到一定阶段的产物，目前，教学上可供参阅的资料不太多，物业管理的理论建设和实践积累不丰富，教学上我重点采取理论与案例教学相结合的方法，注重物业管理实务，着重讲述当代物业管理的技术和方法。同时，让部分有条件的学生参与物业管理课题研究，参加市场调研，与企业进行交流，了解行业政策与法规等，通过社会实践，让学生真正从理论上得到提高与升华。

《现代物业》：从您的资料中我们可以看出，您除了学校、公司的工作之外还有其它的行政职务，您是怎样把这些繁复的工作理清的?

陈庆芳：从表面上看，工作头绪很多，显得十分繁忙;实际上，我的几大块主要工作如管理公司、协会、学校、培训中心、参加一些必须的会议和社会活动以及完成建设部每年全国示范项目考评工作等，都纳入了计划安排。

当然，我的主要精力仍然是在管理自己的公司上。在公司，我有好的助手和一批认同企业核心管理理念，高素质、有学历，且能干敬业的中层管理人员，公司实行分级管理，充分授权，责、权、利相结合，他们会依据公司指定的发展规划、实现目标、实施方案以及做好公司各方面的工作和处理好各方面的公共事务，虽然我们管理着18个内外项目，150多万平方米的物业，公司的工作对我来说仍然显得较为轻松。

其次，还有家人对我的理解和支持，再多的工作我也能理顺、理清，有时还乐在其中。

《现代物业》：现在很多物管行业的人士是从酒店管理行业转行而来的，您所管理的也有住宅以及其它的一些物业，您认为在住宅的物管工作中提倡“酒店式管理”的管理理念合适吗?酒店管理和物业管理之间的区别主要是什么?提倡“酒店式物管”有什么好处吗?

陈庆芳：物业管理包含了酒店管理在内，我认为在住宅的物管中提倡“酒店式管理”这样的管理理念是合适的。因为物业管理和酒店管理有很多共同点。比如：物业管理和酒店管理同属于服务性行业，都是在一个相对封闭的范围内为顾客(业主)提供服务，物业管理和酒店管理都有一套管理规范，酒店有星级酒店标准;物业管理有示范小区、示范大厦标准，都是规范性要求很高的行业。提倡“酒店式管理”的好处在于：随着现代物业朝着综合性方面的不断发展，酒店管理与物业管理呈现日趋融合的局面。物业管理将更加规范、工作内容更加丰富、工作标准更加清楚、物业业主将会因此得到更为优质的服务。

酒店管理与物业管理的区别在于：

◆从功能上讲，酒店服务于商务客人，为之提供住宿，时间上是短期的;物业提供的是长期居住场所，其中写字楼用于商务，办公而非居住。

◆从产权关系上讲，酒店业主一般只有一个，酒店出租而不出售，物业一般是多个业主，可租可售、可以整售、又可以分售，如写字楼、商品房均如此;

◆从管理角度上讲，酒店的客人逗留的时间较短，而物业业主基本上是终身使用(消费)。因此，他们对服务的要求有所不同，管理就需要有相应的特点;

◆从权利义务上讲，酒店与顾客之间的关系是“约定俗成”的;物业业主则必须与管理公司签订相应的“管理公约”，这主要是因为双方权利和义务关系比较复杂，且持续时间较长，出现纠纷的可能性大得多。

◆从聘用关系上讲：酒店是由发展商聘请管理公司;物业管理则是由分散的业主们成立业主委员会，聘请管理公司进行管理，业主委员会有权对管理工作进行检查和监督。

《现代物业》：渝海管理的物业种类繁多，各种物业在管理方法中有什么不同之处?您认为怎么做才可能有机地在各类物业中溶入“酒店+物管”的管理理念?

陈庆芳：虽然我们管理的物业类型较多，而物业的不同类型确定了他们不同的设备、设施配置，不同的管理服务内容要求。但是，我认为：“酒店+物管”的管理理念也充分体现了服务和服务质量是一项随处、随时、随事都可见到和感受得到的，常说常新的永恒话题;它强调的是“顾客至上”、“业主至上”的服务过程，注重的是“令顾客满意，令业主满意”的结果。

《现代物业》：西南与沿海在物管行业方面的差距主要表现在哪些方面?您认为西南片区的物业人应该怎么做才能缩短西南与沿海之间的行业差距?

陈庆芳：关于这个问题，国家建设部总经济师、住宅与房地产业司司长谢家瑾，在西南地区物业管理论坛简说西部地区物业管理发展的希望中已说到：西部(包括西南)地区物管与沿海地区的差距主要表现在：1、起步晚;2、覆盖率相对低(西部现在约为20-30%，与深圳95%比相对就差了);3、管理水平参差不齐，总体还比较差，有的项目相当好，但多数管理一般;4、消费观念，花钱买服务的观念有待进一部增强，财产的保值、增值意识有待进一步提高(西部收入低，消费更低，消费占总收入的比重比东部低)。5、物管发展的社会环境(政策环境、法律环境)比东部差，有待改善;6、传统的经济主体，经济运行方式，传统的房屋管理方式占的比重还大，非住宅物管的发展还比较缓慢;7、高素质管理人才还缺乏。

要缩短与沿海的差距，我认为，政府方面：加强立法，争取国家物管条例尽快出台，地方也不能等(重庆的《物业管理条例》已于2002年9月25日市人大一届常委会第42次会议通过，2002年11月1日起实施)，除此之外，一些配套法规也应尽早出台，以解决物业管理中的法律关系问题;企业方面：应逐步实现分业经营、自我完善、独立发展，同时应加大培训力度不断提高企业和员工的整体素质，提高企业管理服务水平;市场化进程方面：应逐步建立市场运行机制，鼓励竞争，通过招投标等多种方式来实现物业管理的优胜劣汰;业主方面：加大宣传力度，让业主逐步增强对物业管理的合同意识、责任意识、消费意识。

西南地区物业管理与沿海比，总体在体制、机制上都比较落后，我们还应更加注重改革管理体制，搞活运行机制，从提高管理人员的素质和加强对运作人员的培训，严格上岗制度入手，提高管理和服务的整体水平，形成示范效应，促进西南地区物管发展，缩小与沿海的差距，达到国家规范和发展的要求。

《现代物业》：您能给我们介绍一下重庆的物业管理现状吗?重庆成为直辖市以后物管行业有了什么新的进展?

陈庆芳：重庆物业管理的现状以及直辖以后的发展，主要可从以下四个方面加以概括：

◆物业管理已经发展成为一个新兴行业。

据2002年年初的统计数据，到目前为止，重庆市物管行业的总数已突破800家，从业人员近5万人。有7500多万平方米实施了物业管理，物业管理覆盖率已占全市物业总量的35%以上。物业管理的类型也由单一的住宅物业管理向学校、医院、商场、办公楼、军队、工业区等各类物业扩展。物业管理已成为我市社会经济成分中占有一定比重的新兴行业。

◆物业管理整体水平明显提高。

培训物业管理人员和评选优秀物业管理项目的活动，是促进物业管理规范化建设，提高行业整体水平的一项重要举措。几年来，重庆市房地局培训中心共举办物业管理企业经理、部门经理等上岗培训班53期，有近5000人通过培训取得了上岗证，重庆市部分院校还开设了物业管理大专、本科和研究生班。

重庆直辖以来，被国家和地方授予示范、优秀小区，大厦(工业区)的物业项目逐年增多，到目前，我市有60多家物管企业通过了ISO9000国际质量体系认证;有14个物业管理项目获得全国物业管理示范、住宅小区(大厦)称号;有44个项目获得重庆市物业管理示范、住宅小区(大厦)称号。

◆社会、环境、经济效益明显提高。

推行物业管理，使房屋及设施设备的维修养护及时了，社区环境整洁了，居民生活方便了，社区文化活动也更丰富了。物业管理行业不仅有效地支持了城市就业和再就业工程，而且也对国民经济的增长作了积极的贡献。全市物管行业解决下岗职工、复转军人以及农村剩余劳动力2万余人，年创国民生产总值近2亿元。

◆物业管理法规体系逐步建立完善。

近几年，随着物业管理的快速发展，市政府及有关部门先后制定出台了《重庆市物业管理办法》、《重庆市物业管理服务收费暂行办法》、《重庆市物业管理招投标办法》等行政法规、部门规章和规范性文件10多个。今年9月，市人大又通过了《重庆市物业管理条例》，并将于11月1日起正式实施。《重庆市商品住宅维修基金管理办法》也计划在年底前出台。到时，我市物业管理的基本制度和法规体系将基本建立完善。

《现代物业》：您前不久才带队考察了昆明的物管行业，您认为昆明的物业管理做得怎么样?和重庆以及沿海有什么不同?以您专家的角度来看，昆明的物管行业要赶上发达地区的脚步必须做些什么?怎么做?

陈庆芳：这次中国物业管理协会组织的赴昆明考察活动，有来自全国的24个省、市、自治区的200多名代表，先后考察了全国第一家引鸟入园，表现云南少数民族历史文化的生态文化小区“银苑小区”;具有浓郁欧美风情的“佳园小区”;国家小康住宅示范小区“金康园小区”;开放式社区与封闭式庭园有机结合的“北辰小区”;中国民居“阳光花园”等5个物业管理项目，给代表们留下了极深刻的印象并给予了高度的评价。

这几个项目应是昆明优秀物业管理的缩影，昆明与重庆一样，我们西南地区与沿海比较，存在的差距是共同的，但近年来，昆明的物业管理在主管部门的正确领导和协会的努力下，虽然起步晚，但起点高，取得了长足发展。

《现代物业》：您认为女性实业家从事物管工作有什么特别的优势吗?您觉得要怎样运用这些优势更好的完成工作?

陈庆芳：我认为，由于女性普遍具有细心、耐心及细腻的感情等特点，在物业管理这个服务行业中，较之男性更有亲和力。在与业主的沟通中，在处理协调各种矛盾与纠纷中，女性占有独特的优势。并且，在倡导人性化的管理方面，女性实业家往往做得更周全一些。但作为一个企业的管理者来说，仅有女性先天的优势是远远不够的。随着物业管理的专业化、市场化、科技含量要求管理手段现代化，女性从业人员还应该不断学习和接受新的知识，按照国家通行规则，搞好物业管理服务，尽快与国际接轨。

在对陈总进行采访的过程中，笔者除了感觉到陈总作为实业家的敏锐、果断之外，还感觉到了她作为女性特有的细腻与耐心。学者、实业家、社会活动人士这些不同身份人的特质在她身上融合在一起，形成了一种独特的魅力，让人忍不住想亲近她，聆听她的心声。

编者注：这场于2002年进行的采访，牵起了陈庆芳与《现代物业》的缘分，在这之后，《现代物业》曾两度对陈庆芳进行采访，这位站在时代中的女性，每一次都带给我们全新的理念。