【广播】：大厦管理员：公寓大厦的灵魂人物

大厦管理员住宅单位的去留

位于多伦多上城一幢数年新的公寓大厦，又是一次重大决议的业主特别大会，关系到大厦的财政收入，以及未来大厦日常开支的永久性更改，业主必须投票决定是否出售大厦管理员现时居住的两房一厅、逾一千平方英尺、市值三十多万加元的住宅单位。

大厦管理员朗尼虽然无权出席业主的特别大会，但大会的投票结果将对他未来工作以至整个家庭生活和经济状况产生深远影响，他比任何人都紧张。试想，大厦配给朗尼的这个免费公寓单位，一年下来租金连其他维修保养费用差不多达两万加元，虽然政府把此福利视作应上税收入，但加上他本身已较高的薪金，朗尼绝对是同行中的高薪一族了。

出售大厦管理员住宅单位(Superintendent Suite)是大厦实质性的重大更改，必须有半数以上注册业主同意通过，并由大厦律师撰写法律文件By-Law，再呈报政府部门注册登记，最终成为本公寓大厦房屋买卖时法律文件的一部分。

大厦业主对是次直接关系到钱包利益的特别会议相当重视，原因很简单，大厦的储备基金(Reserve Fund)缺口高达五十万加元，如摊分到每户，各业主需要缴付一千多到两千加元的特别供款(Special Assessment)。假如趁如今地产市道畅旺，成功卖出大厦管理员的住宅单位，大厦即可进帐三十多万加元的现金。而且，每年还可节省维护该住宅单位的大笔费用，包括单位内所有电器设施的保养维修，房屋的保养及地税等费用。

当然，世事无完美，因为出售大厦管理员的住宅单位后，导致住户享用服务的水准下降，这无可避免，住户必须面对和接受。例如，遭遇突如其来的水管爆裂，或只是简单的水龙头故障而导致“水浸金山”;又如果某住宅单位出门后忘记关熄仍在烹煮的煮食炉，致屋内的烟雾感应器大鸣。假如有24小时候命、居住本大厦的管理员即时出现处理此类危急状况，关掉水闸，关掉煮食炉的电源，至少能避免大厦和住户遭遇更大更不可预测的损失。

但面对大厦财政困境的业主董事会实在太需要这笔款项解困，唯有接纳物业大厦专家的建议，出售大厦管理员的住宅单位。事实上，这样的做法并无不妥，更是与大多伦多地区公寓大厦发展与时并进的表现。

业主特别大会的投票结果一如所料，到会的业主加上签了授权书的业主，有超过大厦总业主人数的60%赞成业主董事会的动议，出售大厦管理员的住宅单位。

大厦管理员朗尼闻此“噩耗”，也相当无奈。说句公道话，朗尼是一位相当称职的大厦管理员，不少需要聘请合约商做的维修工作，朗尼都能一一弄妥，给予他的超高薪金加公寓单位，一年计下来，其实还是物有所值。朗尼无疑是大厦管理员市场的抢手货，所以，他一气之下辞职并另谋高就了。

一个不得不接受的现实是，随着大多伦多地区近十年来地产市道的蓬勃发展，一个四百英尺的公寓单位售价动辄要二十多万加元，若要地产商额外分配一个单位作大厦管理员专用，那绝对是一个奢侈的配给。因此近十年来兴建的公寓大厦许多已没有配给大厦管理员专用的住宅单位，大厦管理员通常不住在大厦里面，办公时间以外发生紧急状况，只能致电向大厦有关的合约服务公司求救，管理员并非24小时候命。

虽然配给大厦管理员的住宅单位，在豪华公寓大厦日渐式微似乎在所难免，但在老式的纯出租大厦(Rental Apartment Building)却十分普遍，通常是大厦管理员夫妇一同受聘于大厦，丈夫负责简单维修，太太负责清洁，有些还兼顾代大楼大业主收租金等事宜。

大厦管理员的角色冲突

共管公寓大厦管理员的职责是负责大厦的公共地方，业主单位内的维修应由业主自行负责，大厦管理员应不得染指。为避免利益冲突，不少大厦业主董事会规定，大厦管理员不得为所工作大厦的住户提供任何有偿服务，以避免利益冲突，尤其是一些材料设备公作私用、上班时间不能全心集中。更有甚者，因大厦管理员为住户做的私活而产生争拗和投诉。为免麻烦，此举绝对合理。

但是，从住户的角度出发，大多数都希望能有一个可以信赖的人帮他们做一些简单维修，由于大厦管理员熟悉大厦结构系统，各项简单维修往往能事半功倍，而且，收费绝对比住户自己到外面找维修公司便宜得多，且安全可靠。同时，大厦管理员也可利用工余时间赚取外快，可谓两全其美。

因此，允许或禁止大厦管理员为住户单位做私人维修，完全取决于大厦业主董事会的决定，由其去权衡利与弊。

大厦管理员由大厦直接聘请，或者大厦通过与合约商签合同，由合约公司派出长驻大厦的管理员。一般情况下，大厦管理员在某一大厦的任职时间都颇长，与大厦住户及业主董事会建立了稳定长久的关系，甚至成为整幢大厦的灵魂人物。

正因为大厦管理员的特殊地位，物业管理公司及物业经理与大厦管理员的合作更为重要。理论上，物业经理是大厦管理员的上司，指挥和监督大厦管理员的工作，但由于大厦管理员与大厦长年建立下来的人脉关系，当出现大厦管理员与物业管理公司及物业经理关系不合时，有些业主董事会宁愿壮士断臂，保住为大厦效忠多年的大厦管理员，炒掉物业管理公司，这种例子并非少见。（原载于《现代物业·新业主》2012年4期/总第219期，播音/九个太阳，播音时间2017年3月17日）