怎样对工作空间进行空间管理？

空间管理是FM体系中最为独特的一个专业，空间(space/place)是FM专业理论的三大基本要素之一(即著名的3P模型中的place、people、process)，当今世界上发达国家的现代FM管理体系已经将工作空间作为其最为核心的管理职能，甚至于最主流的一批CAFM软件系统也都在纷纷改用IWMS(整合工作空间管理系统)这一名称。

从本文开始，我们将用一系列的文章来介绍这一门独特的专业。

空间管理在国内的著述方面尚处于刚刚起步的阶段，同济大学出版社出版的《现代企业空间管理》是国内第一部空间管理学术专著，本文主要内容即摘自其前言部分。

中国的大企业机构以及自用物业是空间管理模式的主要用户群体，包括大中型企业、政府机构、医疗机构、教育机构等。他们拥有庞大规模的非制造和非物流仓储的空间资产(spacial assets)，他们的业务要求以办公、研发、培训、会议等服务性业务的作业空间为主，于是在管理上就需要一套系统化的管理理念、方法和具体的作业指导。达到这种系统化的空间管理需要大量资源的支持，包括视野开阔的领导者、训练有素的人员、便捷的信息化工具、理顺了的组织机构和流程，及空间管理团队高超的与各方面沟通的能力等等。

良好的空间管理带来的价值不言而喻，无论在企业财务成本控制方面，还是在企业人力资源与文化建设，以及在整个企业的核心竞争力打造方面，都有着充分的体现。

例如，在财务上，企业占用一个办公座位所耗费的成本每年高达几万至十几万元(大城市CBD地区，以同等条件的租用共享办公室的价位衡量)，节约1,000个工位可节约每年高达几千万至数亿元的成本，在财务意义上等同于纯利润。这是许多跨国企业的空间管理直接向CFO汇报的根本原因。又如，在企业人力资源管理上，员工对工作环境的要求日益高涨，甚至于许多员工会因为工作空间环境的问题而离职，同时竞争力较强的优秀企业利用良好的空间环境的营造引得优秀人才趋之若鹜。

中国企业将会比美国企业更早遇到空间管理的问题，这主要是因为中国企业的单人产值较之美国企业偏低，因此中国企业要达到同样的产值就需要更多的人手，也即更多的工作空间(尤其是办公空间);其次中国的房地产价格相较于其GDP发展水平来说偏高。

工作空间(workplace)所包含的内容非常广泛，以办公空间为例，它不仅是指建筑空间(building space)，还包括办公家具和电气设备(这通常被归入固定资产管理的范畴)，塑造其空间环境的机电设施硬件系统及运行维护和清洁等维护服务特色。中国建筑业的发展水平较低，致使达到同样的空间环境标准所消耗的能源远超欧美社会，结构体系选型技术、机电设施系统选型技术、长周期成本核算技术都远未发展起来，甚至于对于设施运维至关重要的建筑系统调试(commissioning)方法都尚未发展起来，至于设施状况评估、中大修项目规划及其预算管理技术更是刚刚萌芽。固定资产管理还在普遍使用前信息化时代的管理方式，而绝大部分竞争力较强的跨国企业早已彻底告别这种方式了。(陈光，信息化技术与设施管理，现代物业，2013.8.)

但是中国大企业的信息化水平正在迅速提高过程中，可供利用的信息化技术都是全球水平的，这为中国企业的赶超提供了绝佳的条件。借助于信息化技术，中国企业在FM管理上可能会重演制造业管理的赶超经历。

中国的大型企业机构首先遇到的空间管理问题不是精细化程度的深浅或管理绩效的高低，而是空间本身的失控。在解决小康问题之前的时代所遇到的是温饱问题(空间失控、成本失控、座位严重不足、空间使用率低下等等)，置于信息化时代之中，其解决方法与信息化时代之前是完全不同的。

空间问题的核心在于空间库存(space inventory)数据，控制空间库存数据即意味着企业有能力解决空间的失控问题。空间库存的概念是从工业制造业的仓库库存借鉴而来的，与仓库库存类似，空间库存也存在着盘点(take stock)难题，而且还存在空间面积测量这一行业个性化的巨大的工作负荷难题。