物管工作事故案例

在物业服务行业中，所谓好事，主要是服务时效与成本，即时效要高、成本要低，至于其他方面，业主和租户的敏感度相对还是比较低的。

但有时候，物业服务承包商在实施物业服务过程中，由于专业知识和能力所限，往往好事变坏。举两个例子。

案例一：往复式半开启式压缩机阀片翻转利用导致空调机组故障率提高

即便螺杆式和离心式空调机组日益普及，但在中国大陆各地的物业配置中往往还有很多往复式半开启式压缩机为主要部件的空调机组，无论是维修还是保养多么周全，这些往复式半开启式压缩机在投运了八年之后，最易磨损的就是其中的阀片。

往复式半开启式压缩机端盖及其阀片

热泵机组中的往复式半开启式压缩机

为了节约维护保养成本，有人觉得往复式半开启式压缩机阀片形状一致，似乎没有正反面之别，于是便提出“合理化建议”，定期翻转阀片，或当机组效率下降时，将阀片反过来再使用一段时间，然而，由于阀片的晶向排列数据不明等信息不对称，没用多长时间往复式半开启式压缩机就出现阀片碎裂等事故，导致空调机组故障频繁。

一般而言，对于这种运动易损易耗部件，不仅不能单独更换而且需要整组更新，在不明就里的情况下，非专业人士做出的“好事”往往就容易变成坏事。

案例二：干式喷淋私自改为湿式喷淋导致管网冻裂事故

干式喷淋用于户外或接近户外场所的消防保护系统，比如楼宇内停车场等，这种非地下停车场，往往没有外墙而只有诸如百叶窗之类作为外墙系统的一部分，这种场所的喷淋一般均为干式喷淋。干式喷淋管网中充满了压缩空气，只有当末端喷淋头爆破后释放了压缩空气，水气阀门打开，整个物业的喷淋系统中的水才会带压喷出用以保护停车场里的人员和车辆设施。

图3 湿式喷淋报警阀

图4 干式喷淋报警阀

然而，干式喷淋管网的密封性能远比湿式喷淋管网的密封性能难度大，所以干式喷淋管网需要当管网压力下降后由空气压缩机对其充压。由于干式喷淋管网疏于维护保养，有时甚至根本没有保养，干式喷淋管网的气密性日益降低，从而使得空气压缩机频繁启动且运行时间不知不觉延长，这就使得电耗上升。为此，物管公司有人提出“合理化建议”，将干式喷淋改为湿式喷淋，说是这样一来不仅可以降低包括空气压缩机在内的维护成本而且可以降低干式喷淋系统的运行成本。

图5 干式喷淋管网

然而，尽管上海市地区的冬季零下气温的天数和概率很低，但毕竟还是有可能出现接近冰点以及零上4度的水膨胀气温的，于是，就在干式喷淋改为湿式喷淋的当年冬季的某一天，可怕的事情发生了，停车场里的喷淋管冻裂，导致驻泊于此的机动车等受损严重以及业户追索赔偿。

案例分析：无知者无过?

物业服务往往被当作技术含量很低的行当，其实不然，物业管理服务从业者需要不断提升服务技能，物业管理服务企业需要不断提高专业服务能力，前者是受训和教育，后者是管理和走专业化服务的道路，低水平甚至恶性竞争或能维持一时的存在感，但可持续性未必足够，尽管社会要走到完全市场化的优胜劣汰尚需时日，但毕竟那是大势所趋!