老写字楼宽带改造的注意事项

瑞安广场的光纤宽带改造

上海瑞安广场早在1995年9月便将原酒店规划设计改为甲级商务楼，并于1997年3月正式竣工、通过验收和交付使用。

瑞安广场由地库、裙楼和塔楼组成，地下建筑为两层;地上建筑共23层，其中裙楼为7层，塔楼为16层，总建筑面积为77,076平方米，占地8,388平方米。

瑞安广场的规划优势

瑞安广场除了容积率和得房率相对较高以外，还具有区位优势——瑞安广场地处上海市最主要商业街之一的淮海中路，且不折不扣是地铁一号线上盖，地铁一号线站厅与瑞安广场地下二层无缝对接。正因为如此，在修改规划设计的时候有意将停车场从地下改到地上，成为上海市中心惟一一家停车场在地上的商务楼。

瑞安广场在规划设计方面相对比较超前，除了规划设计中就配置了综合布线系统(部分为光纤，部分为五类线)以外，还配套了电脑机房专用冷却循环水系统，为配置了电脑机房的租户提供了廉价的二十四小时机房空调保障!这就是所谓的配置高。

瑞安广场光纤线槽

瑞安广场8楼10号电梯前室光纤线槽

瑞安广场8楼10号电梯前室IBM电脑机房报警点

中国大陆第一条海底光缆就位于上海的入海口，中美海底光缆就在上海登陆，通讯企业改制与分拆在二十世纪末拉开了序幕，在此之后，网络时代到来。瑞安广场抓住了这一契机，很快便跟当时的三大运营商谈妥，在瑞安广场设立数据中心，契合了政府倡导的要把上海建成中国大陆的金融中心(浦东陆家嘴金融中心)、海运中心(洋山深水港)和信息中心的宏伟蓝图。于是一场紧锣密鼓的筹备工作便开始了。

与运营商谈判必须坚持公平

最先就是与三大电信营运商谈判。为公平起见，分别从两个不同方向布设两路光纤进入瑞安广场，并通过规划修改将部分停车场空间改造为数据中心，并允许当时的三大电信营运商同时入驻，供瑞安广场使用人自由选择。这就是所谓的“起步早”与“讲公平”。无论是瑞安广场的开发商(大业主)还是物业服务中心，均秉持了互利共赢、共同成长和公平竞争的基本营商原则。

当时的三大营运商租用的数据中心面积均为60平方米左右，进出数据中心的主干线均统一敷设光纤，并分送至办公楼各楼层弱电房。数据中心各家机房的租金，当初仅象征性收取每年一元人民币，电费自理，数据中心的物业服务费为每月每平方米10元人民币。后来随着电信营运商业务拓展，数据中心的租金也水涨船高，调整为每月每平方米11元，但物业服务费维持不变。

瑞安广场19楼弱电房

上述还只是语音和数据传输的基础建设部分，无线通讯的升级与覆盖也是这样——每一代无线通讯技术的发展与市场运用，瑞安广场物业服务中心均坚持公平原则，并在升级过程中关注老一代无线通讯的利益不受侵害。最近就有这方面的例子，第四代无线通讯牌照下发在即，包括中国移动在内的无线通讯营运商纷纷上门商洽系统升级事宜，瑞安广场物业服务中心自然应允配合，但承接某营运商的第四代无线通讯系统升级的承包商在施工过程中，为节省成本，干扰了现役第三代无线通讯系统，致使依然使用第三代无线通讯服务的租户/顾客投诉信号时有时无、有也较弱。为此，物业服务中心坚决停止该承包商的第四代无线通讯升级施工，等到现役第三代无线通讯网络恢复正常后才准予继续施工。

施工的注意事项

无论是通讯施工还是租户装修施工，或是物业服务中心的更新改造施工，瑞安广场物业服务中心均尽量保证将施工带给使用人的影响降低到最低限度，因此，所有的相关施工作业均被安排在大楼非营运或非营业时间来进行。

老写字楼宽带服务的注意事项

国家最近公布了《“宽带中国”战略及实施方案》，其中提到“推进政府、学校、医疗卫生、科技园区、商务楼宇、宾馆酒店等单位的光纤宽带接入部署，提高接入速率。”新建的楼宇，今后将直接引入光纤。现在看来，瑞安广场足足提前了十五年，十五年可是三个五年计划啊!而对于瑞安广场这种建成于上世纪的“老”一点的楼宇，因其规划设计理念相对比较先进，故需要实施光纤入楼等一系列的网络改造的工作量就比较小，甚至在使用人不知不觉中已然平滑过渡了，因而，物业管理公司只要做好相应的配合工作就能达成效果。

预留管线的问题

当然，老写字楼的通讯设施改造会遇到一些问题，比如光纤进户点的位置确定、进户机房的选择、垂直通道与抵达楼层后的水平通道的确定、分户点位置的选择等等。这当中，工程人员的工作重点首先要对所辖物业建筑进行深入了解，如果地下建筑部分没有预留防水套管，那么光纤进户点的位置就难以选定。光纤进入建筑物后的垂直通道或将没有现成的可用;再加上不得不考虑到垂直通道的消防安全问题，因此可行的方案就是利用消防楼梯间达成垂直通道，不过要配置防火阻燃性线槽以及穿越楼板时的防火封堵等。与此同时，与网络运营商的协调主要是把握公平原则，不可纵容某一家网络营运商一家独大。在与业主、租户的沟通中，最重要的也是最核心的工作就是尽可能地降低施工作业对使用人的打扰和影响，如能完全避免则最好。

租户的投诉处理

当前的租户对宽带网络的需求就楼宇建成之初已经发生了很大变化，从“有没有”到对带宽和速率的要求。因此，物管公司要在营运商进驻的相关文件中约定：定期(每半年)对网络系统做一次检测，做到数据说话，等到顾客对带宽速率产生投诉之后，虽然影响的是营运商的服务评价，但物管的技术服务和服务技术均可能逐渐成为“裸泳者”。当然，其中对带宽速率的需求、报修服务的效率与相应速度等都是物管无法满足的，好在上海的通讯营运市场竞争激烈，好在瑞安广场硬件配置相对比较超前和高端，所以没有造成使用人向管理公司投诉的情况出现。

在现有基础网络覆盖条件下，使用人集中使用网络看在线视频会影响网速，但除了营运商或用户管理层可能因此而屏蔽视频文件以外，其原因还在于带宽不足，在现有条件下合适的解决方案是开发解码技术，就像美军航空母舰上利用单一光纤就能同时传输语音、视频和数据，这种链路及其解码系统近乎完美，它不仅大大降低了航母的非战斗性资源载重而且大大提高了传输链路的带宽速率且可靠性较高;要么只有进一步提升带宽。

宽带对物业服务的拓展

目前物业管理非常有希望通过网络平台来拓展服务内容，比如云存储和云计算技术将使物管运维过程中的数据信息的记录、存储、后台分析、预警和应急成为可能。可进一步拓展成为在线式的、成本更低的、响应更快的、效率更高的物管服务形态。比如报修、资源管理、设备管理、租赁等服务内容已经可以初步实现!当然还有很多内容和设想还没有实现，影响实现的原因除了资金以外，更多的是跨行业人才缺乏、权属问题，还有源代码属于谁等问题。

如何看待引进运营商的问题

物业管理公司不会担心在同一栋商务楼宇内引入不同的宽带运营商不好管理!——只要物管避免既当运动员又当裁判员。不同网络之间的融合，即所谓“三网融合”，是个伪命题，除了三网分属不同营运商、不同管理职能部门以外，还有格式等技术障碍需要克服。所谓克服本意是指选定或保留几种技术格式，但最终需要通过标准确定两种以内，原因就在于无论是移动终端还是固定终端多制式并存的模式并不适合于节能减排和可持续发展的要求，在这一方面物管公司作为的空间几乎没有，物业权属并不在物管这一方面，作为管理者，我们并没有资格通过设置包括技术门槛在内的手段来拒止某种技术产品或营运商进入所辖物业，这种想法本身就有违市场经济基本原则。

(原载于《现代物业·新业主》2013年第10期/总第272期)