房屋承租人不付物业费怎么判？

案情

2014年12月3日，某宾馆从某房地产开发公司处租用了开发公司享有产权的综合楼三层D3西部、D4、D5、D6室的房屋，面积755平方米。租赁双方约定，由某宾馆与物业服务单位签订物业服务合同并承担物业费。但是，双方并未签订书面的物业服务合同，物业费收费标准按每平方米每月2.5元计算。物业公司为该小区提供了物业服务。然而自2014年12月3日至2015年12月31日，某宾馆一直在该小区营业，却拖欠上述时段的物业费共计24,387元。物业公司将某宾馆诉至法院，要求该宾馆支付上述物业费及违约金合计共28,145元。

审判意见

法院审理后认为，本案中，某物业公司为某宾馆所在的小区提供了物业服务，该宾馆已经享受了物业服务，应当交纳物业费，其拖欠至今不付不妥。关于物业公司主张的违约金，因双方并未签订书面合同，法院不予认定。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。法院最终判决某宾馆支付物业公司物业费并驳回物业公司要求支付违约金的请求。

一审判决作出后，某宾馆不服提出上诉，二审过程中，经法院调解，某宾馆同意支付物业公司物业费24,387元。上述调解书已经生效。

法律解析

本案涉及物业服务合同是否为要式合同的问题

我国《合同法》第十条规定：当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。

合同存在两种方式——要式合同和非要式合同。要式合同，是指法律法规强制性规定或双方明确约定采用书面形式订立合同的情形下，若双方未订立书面合同，则合同不成立。从上述规定可以看出，要式合同适用的前提必须是有法律法规强制规定或双方明确的约定，而物业服务合同并非此类型合同。因此，物业服务合同属于非要式合同，故合同的成立并不以双方签订书面合同为前提。

在司法实践的判例中，各个法院处理的方式并不统一

第一种观点认为，对于物业公司主张承租人负担物业费的主张是否成立，应审查承租人与房屋所有人签订的房屋租赁合同就物业费的约定：若租赁合同约定物业费由产权人负担，则物业公司无权起诉承租人;若租赁合同约定由承租人交纳物业费，则可以不考虑合同相对性的原则，直接判决承租人负担物业费。

第二种观点认为，无论租赁合同是否有约定物业费分担，只要承租人实际享受了物业服务，则应按照其与物业公司存在事实物业服务合同关系为依据，由承租人支付物业费。

在司法实践中，法理角度的不同体现了两种价值的取舍：若严格按照合同相对性处理,物业公司仅能起诉业主(出租方)，出租方因长期不在房屋内居住，势必加大主张物业费的难度，而最终的物业费一般仍需要由承租方予以负担。从诉讼成本考虑，加大了物业服务企业、出租方、承租方三方诉累;而直接按照公平原则，即“谁获益、谁负担”的原则，不仅节约诉讼成本，也直接达到了实体公平的结果。因此，司法实践中，一般以公平原则直接判定承租方负担物业费，可以得到更好的社会效果。

实践中，部分小区存在业主(或实际使用人，以下同)与物业公司无书面合同的情况，此时业主和物业公司之间形成的法律关系是何种性质?

如果物业公司实际提供了相应的物业服务，则其与业主之间形成了事实上的物业服务合同关系，业主并不能以没有书面合同为由拒绝交纳物业费，物业公司也不能以无书面合同为由不履行相应的服务义务。而对于合同的具体内容，虽然没有明确书面的约定，但可以参照同档次小区的物业收费标准及服务项目确定双方的权利义务关系。

实践中一般存在两种无书面合同的情况，并按照不同情形，收费标准亦存在一定的不同：

1、签订了前期物业服务合同，但到期后未再续签。此时，收费标准一般参照原物业服务合同约定的标准予以认定。若原物业服务合同约定的收费标准在合理范围，一般不做更改，此为一般原则。但若收费标准明显过高或者明显低于物业公司实际支出成本，则法院可以依照市场实际情况，根据公平原则予以调整。

2、从未签订物业合同的情况。此时应遵循合理、公开及收费与服务相适宜的原则，合理收取物业费。区别不同物业的性质和特点，按照行政主管部门制定的收费办法，在物业服务合同中作出约定。普通住宅的物业费是参照政府的指导价， 确定费用时应以物业管理服务的合理成本为基础，以业主的经济承受能力进行综合测算。如果未对收费标准、交费方式进行约定，物业管理公司对小区进行了管理，实际支出了相关费用,应当给予相应的经济补偿。

本案中，某宾馆虽然与物业公司无书面物业合同关系，但物业公司实际为某宾馆提供了物业服务，某宾馆享受相应物业服务内容，双方形成事实物业服务关系，双方物业服务合同仍然成立，故某宾馆应负有支付物业费的义务。

本案体现了司法实践中对承租人是否应交纳物业费、按照何种标准交纳、违约金条款是否适用的问题

如上述解答所分析，合同相对性原则是物业服务合同的基本原则之一，该原则的核心内容就是合同一方仅能对合同另一方即相对方主张权利并承担义务。但在实践中，在产权方将房屋出租的情况下，物业公司提供服务的实际受益方为承租人，在本案中即为某宾馆，根据公平原则，应由其承担相应的物业费。而法院在审查此类案件时，一般也要考虑租赁合同中就物业费的约定。本案中，虽某宾馆没按照约定签订物业服务合同，但物业费的负担问题，出租人与承租的宾馆已经由租赁合同约定由某宾馆负担，故法院直接判决某宾馆承担物业费是正确的。就违约金一项，因双方无书面合同，也没有口头约定违约金，故不能适用于某宾馆。

鉴于租赁市场较为活跃，大量存在业主将房屋租赁给租户或借用他人使用的情形，那么房屋承租人、借用人等引起物业服务纠纷后应如何处理?

(一)从理论上分析，根据合同相对性原则，合同义务方必须对合同内另一方直接承担合同义务，而房屋承租人、借用人并非物业服务合同的一方当事人，因此不具备直接承担责任或主张权利的合同基础。

(二)该合同的相对性在某种特定条件下存在突破的可能性。《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。从此条规定可以看出，对于物业使用人与业主不一致的情形，若双方约定由使用人承担物业费，则《物业管理条例》可以适用物业使用人，物业使用人需承担物业费用，而业主则需要承担连带责任。此种情形下，物业公司既可以要求业主承担物业费，也可以要求物业使用人承担物业费，同时也可以选择让二者承担连带给付责任。

(三)合同相对性的注意点

1、上述合同相对性的限制仅限于物业服务合同项下的权利义务关系。如果系因房屋承租人或借用人侵权产生的纠纷，则需要按照实际侵权情况直接对被侵权方承担相应责任。

2、对于直接以事实物业服务关系判决由承租人支付物业费的案件中，因承租人与物业公司并无直接的书面合同，对于物业公司与出租人签订的合同中就拖欠物业费约定的违约金或者滞纳金的条款，仍应遵循合同相对性的原则，即上述条款不能适用于承租人。

(原载于《现代物业·新业主》2016年第7期/总第362期)